베트남 부동산 시장, 다시 살아나나?

- 주택법, 부동산 사업법 등 관련 법 개정을 통해 우호적 여건 조성 -

- 부동산 M &A 증가, 개발사 간 전략적 협력 확대, 관련 기업 자본 확충 등 긍정적 신호 감지-

    

 

 

□ 다시 살아나는 베트남 부동산 시장

    

 ○ 노무라 연구소는 현재 베트남의 총 부동산 시장규모는 210억 달러로 추정함. 다른 나라에 비하면 아직 작은 규모이지만, 발전 가능성은 큼.

  - 베카맥스 토큐의 나가타 야수유키 사장은 베트남은 다른 지역과 비교해 부동산 시장의 잠재력이 크다고 함. 그 이유는 안정적인 경제성장, 1억의 인구를 기반으로 한 수요, 젊은 인구 등임. 이런 이점들이 많은 해외투자가가 이 분야에 투자하게 만들고 있다고 함.

  - 케펠 랜드 베트남의 린손 임 회장 역시 베트남의 부동산 시장이 장기적으로 성장 잠재력이 크다고 확신함. 베트남은 젊고 역동적인 인구가 있고, 이 중에서 자가소유를 희망하는 중산층이 지속적으로 증가하고 있을 뿐 아니라, 높은 도시화율, 개선되는 사회 인프라, 낮아지는 이자율 등은 향후 베트남의 부동산 시장을 전망을 더욱 긍정적으로 만들고 있다고 호평함.

     

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 ○ 사실 베트남에 현대적인 부동산 시장이라는 것이 형성되고 개발된 지는 10년 정도에 불과함. 이 10년의 기간 동안 3번의 부침이 있었고, 가장 최근의 부동산 붐은 2007년과 2008년이었음. 그러나 그 다음 해부터, 글로벌 경제위기, 전반적인 베트남 경기침체와 이에 따른 금융 경색 등으로 부동산 분야로의 FDI는 급감했고, 부동산 시장은 많은 어려움을 겪었음.

  - 거래가 없어졌고, 부동산 매물은 쌓이고, 미분양이 속출하고, 부동산 개발기업들은 부채를 떠안게 됐음.

     

 ○ 2009년부터 침체하기 시작한 부동산 시장은 부동산 개발 프로젝트 투입 자금 고갈, 수요와 공급의 불일치, 비정상적으로 형성된 가격, 시장의 상황에 부합하지 않는 정부 정책 등으로 인해 더욱 신뢰를 잃고, 상당 기간 사람들로부터 외면을 받게 됨.

     

 ○ 정부는 이러한 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위해 2014년부터 본격적으로 부동산 부양정책을 도입함.

  - 먼저 정부는 14억 달러 규모의 공공주택 건설을 추진하고, 부동산 프로젝트를 활성화하기 위한 M &A를 촉진하고, 외국인도 아파트와 땅을 살 수 있게 허용하는 등 다양한 부동산 대책을 실시함.

     

 ○ 시장은 이에 서서히 반응하기 시작하고, 부동산 분야로의 FDI도 활기를 찾기 시작함.

  - 베트남 기획투자부에 따르면 2014년에 부동산 투자가 2위 FDI 대상 분야로 올라섰고, 35개의 신규 프로젝트가 등록됐다고 함. 신규 투자규모는 25억4000만 달러로 2013년에 비해 3배 증가한 규모임.

     

 ○ 베트남 건설부에 따르면 2014년 통계상 벌써 부동산 시장의 회복이 감지되고 있다고 발표함.

  - 2014년 하노이 지역에서만 3만 건이 넘는 부동산 거래가 이루어졌는데, 이는 전년에 비해 3배 이상 증가한 수치라고 밝힘. 2015년에 개정된 부동산 관련 법안들이 시행되면 이러한 추세는 더욱 확산될 것이라 전망함.

  - 더불어 소비자들의 신뢰가 회복되고 있고, 사람들은 더 이상 가격이 내려가기를 기다리지 않고 부동산 구매에 나서고 있다고 분석함.

     

□ 개정된 주택법 및 부동산 사업법

     

 ○ 2014년 9월 25일 베트남 의회는 개정된 주택법과 부동산 사업법을 통과시켰음. 이 두 법안은 변화하는 베트남 부동산시장에 부합하는 새로운 법적인 기반을 제공할 수 있다는 점에서 많은 사람들이 오랫동안 기대했던 법안임.

  - 이 법안은 2015년 7월 1일부로 시행될 예정이며, 사람들은 베트남 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대하고 있음.

     

 ○ 주택법 개정의 주요 내용은 수분양자 보호 규정을 다수 신설해, 부동산 투자의 안정성을 확대했음.

  - 과거 법령은 분양계약 체결을 위해 체결 15일 전에 해당 성/시 건축국에 기초공사 완성 등에 대한 통지절차만으로 가능했으나, 개정법은 분양자가 주택분양을 위해 모든 조건을 충족했다는 건축국의 서면 확인서를 받은 이후에 가능하도록 규정했음.

  - 부동산 사업자의 주택인도 의무 불이행으로 인한 환불 채무를 보증하기 위해 중앙은행이 지정한 상업은행에서 발행한 보증서를 분양자가 수분양자에게 제공해야만 함. 이러한 일련의 조치들은 부동산 투자를 하려는 개인의 리스크를 제도적으로 감소시키는 역할을 해 부동산 시장을 활성화할 것으로 기대함.

   

 ○ 개정된 주택법은 외국인의 주택 소유 요건을 완화해 부동산 투자자 풀을 확대하는 효과도 가져올 것으로 예상함.

  - 개정에 따르면 비자를 받은 모든 외국인은 주택을 소유할 수 있게 됐음. 또한 50년 소유 후 소유권 연장에 대한 규정도 포함시킴.

  - 소유 가능 주택의 범위도 확대돼 아파트 이외에 빌라나 연립주택도 소유가 가능해짐. 외국인 개인의 경우 주택임대도 가능하도록 개정됨. 단지 임대 전에 해당 주택관리 부서에 임대사실을 통보하고, 세무국에 등록절차를 거쳐야 함.

  - 외국기업의 경우 임대가 가능한지에 대한 논란이 있는데, 법무법인 JP에 따르면 외국기업 및 기관의 경우에는 소유 주택을 해당 직원의 거주용으로는 사용이 가능하나 임대는 불가능하다고 함.

 

외국 개인 및 기업·기관 주택 소유 관련 주택법 개정사항 요약

대상

개인

베트남 비자가 있는 외국인은 누구나 주거용 부동산 구매가 가능

사업체

해외 투자 펀드, 은행, 해외기업의 베트남 법인/지사 또는 대표 사무소는 구매가 가능함.

종류

콘도, 빌라 또는 타운하우스를 포함한 주거용 부동산

구매 규모

외국인이 살 수 있는 주택 가구 수에 제한이 없음. 지역 단위의 규제만 있음. 아파트의 경우는 단지의 전 세대 중 30% 미만, 연립주택, 단독주택의 경우 1개 단위의 거주 지역에 250채 미만을 외국계 기업 또는 외국인 개인에 할당할 수 있음. (과거에는 구매 자격이 있는 외국인에 한해 한 채만 구매 가능했음)

구입목적

외국인이 취득한 주택은 임대, 상속, 담보로도 활용 가능함. (예전에는 거주 목적으로만 가능했음)

            자료원: KOTRA 호치민 무역관

     

 ○ 부동산사업법은 부동산 사업의 안정성을 높이되 거래비용(Transaction cost)을 낮추어, 원활한 부동산 거래와 프로젝트 개발이 이루어지게 하는 데 그 목적을 두고 있음.

  - 과거에는 개발 프로젝트의 전체를 통째로 새로운 투자자에게 양도하는 것만 가능했는데, 이제는 프로젝트의 일부분을 양도하는 것이 가능해짐.

  - 또한 부동산 거래소를 통해서만 부동산 거래가 이루어지도록 강제했었는데, 이제는 직접 개발자와 수분양자가 직접 거래가 가능도록 개정함.

     

□ 베트남 부동산 시장의 새로운 변화들

     

 1) M &A의 증가

     

 ○ 과거 부동산 개발을 위해 자본금을 투자해 합작투자를 설립하는 방식에서 유망 프로젝트를 직접 인수 합병하는 방식으로 변화하고 있음. 신문보도에 따르면 2014년 베트남 전체 M &A 거래 중 61%가 부동산 분야에서 이루어졌다고 함..

 

베트남 부동산분야 주요 M&A 사례(2014~2015년)

구매자

프로젝트

판매자

인수가치/인수비중

Greed Group

City Gate Tower

NBB Corp

5,920만달러

Greed Group

NBB Garden II

NBB Corp

50%

Greed Group

NBB Garden III

NBB Corp

2,610달러/50%

Lotte

Diamond Plaza

Posco

70%

Daibiru

Corner Stone

VIBank

6,010달러

Tung Shing

Movenpick Saigon

VinaCapital

1,600만달러/53%

자료원: dealstreetasia.com

     

 2) 부동산 기업 간 전략적 협력의 증가

     

 ○ 대규모 프로젝트 개발에 따른 금융 리스크를 분담하기 위해, 부동산 개발 회사 또는 그룹끼리 프로젝트를 공동 개발하는 사례가 증가하고 있음. 금융 리스크 관리 차원뿐만 아니라 개발노하우 공유 등 양측의 경영자원을 동시에 활용할 수 있는 등 장점이 많아, 점차 확산되는 분위기임.

  - 한 예로, 탕롱도시개발사는 아틀란틱 베트남 부동산 익스체인지사와 선스퀘어 프로젝트 분양을 위해 손잡은 바 있고, 남롱 그룹은 호찌민 9군의 사쿠라 플로라 프로젝트 수행을 위해 일본의 니퐁 레일로드사와 한큐 리얼리티사와 협력을 하고 있음.

  - 그 이외에도 사비스 베트남이 빈그룹의 빈홈 리버사이드 프로젝트(하노이 롱빈 지역)를 공동으로 수행하는 등 유력 부동산 기업들 간의 협업도 증가하는 추세임.



호찌민 지역 Thu Thiem 개발                      Tokyu Binh Duong 도시개발 프로젝트
 

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출처: 신문자료 발췌



 3) 부동산 관련 기업들의 자본 확충

     

 ○ 향후 부동산 시장이 개선될 것이라는 전망을 기반으로, 부동산 기업들은 활기를 띄어가는 시장에서의 기회를 잡을 역량을 확보하기 위해 자본을 확충하기 시작함. 투자자들 역시 회복하고 있는 시장에 신뢰를 가지고 투자를 하기 시작함.

  - 일례로 FLC 그룹은 2015년 주주총회에서 1억7760만 달러 규모의 기존 자본금을 3억9800만 달러로 증자하기 위해 4억6400만 개의 신주를 발행하는 안건을 상정해 승인을 받은 바 있음. 이 그룹은 연초에도 이미 임시주총을 통해 자본 확충을 위한 신주 발행을 승인받은 바 있음.

     

 4) 선시공 후분양이 대세

     

 ○ 소비자들은 이제는 시공을 마친 부동산에 주로 관심을 가짐. CBRE사의 리차드 리치 사장에 따르면, 베트남 시장은 새로운 트랜드에 주목해야 한다고 함. 이제 소비자들은 시공을 마친 부동산에 큰 신뢰를 보이고 있어, 과거와는 달리 이제는 소비자들에게 부대시설들까지 정비를 마친 프로젝트들을 가지고 소비자와 만나야 할 것이라 조언함.

  - 부동산 붐이 불었던 과거에는 조감도와 모델하우스만으로 부동산에 투자하던 시기가 있었음. 거주보다는 수익을 노린 투자목적이 많았던 시기이었기 때문에 가능했지만, 이제는 소비자들은 리스크를 최소화하길 원하고 거주목적의 부동산 매입이 많아지면서 시공이 완료된 부동산에 관심이 몰리고 있다고 함.

     

베트남 사람들의 내 집 장만...     

베트남 사람들 역시 한국과 마찬가지로 내 집을 가지고 싶어함. 이에 젊은 사람들은 집을 사기 위에 백방으로 노력함. 하노이와 호치민에서 도심에서 약 10km 떨어진 약 90 sqm 규모의 집을 기준으로 하면, 1평방미터 당 중급이 700 달러, 고급은 1,800 달러 상당임. 대학졸업자를 기준으로 한다면, 대학졸업 후 3~5년 직장생활을 한 후 결혼을 하고 집 장만을 고민하기 시작함. 20~30% 정도를 자력으로 마련하고 나머지는 가족의 도움 또는 은행으로부터 대출을 받아 집을 장만함. 통상 부동산 개발기업과 연계된 은행으로부터 10년 등 장기로 대출을 받는 경우가 많음. 이자율은 약 8%.

     

□ 시사점

     

 ○ 해외 투자가들은 베트남 내 부동산 투자를 확대하고 있음. 홍콩의 선화그룹, 일본의 Creed, Tokyu, Daibiru, 영국의 Hamon, 태국의 Amata, 한국의 롯데그룹 등이 최근 투자를 확대해가는 대표적인 기업들임.

  - 신도심 개발과 주택단지 개발, 주상복합단지 개발, 상업건물 매입 등 다양한 방식, 루트로 투자를 확대해가고 있음.

     

 ○ 전문가 그룹에 따르면, 하노이 및 호찌민 도심지역, 해안 휴양지 등이 매력적인 투자처로 평가하고 있음. 그리고 현 시점이 해외투자자들이 베트남을 진출하기 적절할 시기라고 추천함. 추가로 적어도 향후 5년 동안은 부동산 시장은 긍정적으로 개선돼 갈 것으로 예측함.

  - 관련 법 개정을 통한 우호적인 시장 여건 조성, 거시경제 회복, 인프라 개선, 주택 실수요 증가 등 여러 측면에서 투자에 긍정적인 환경일 뿐 아니라, 부동산 시장에 대한 기대심리가 살아나는 것 등을 주요 이유로 삼음.

  - 정부 역시 부동산 경기 호황을 위해 은행 대출 여건을 개선해 주는 등 적극적인 횡보를 보임을 감안하면, 2015년에는 베트남 부동산 시장 진출을 적극적으로 저울질해 봐야 할 시점임.

     

 

자료원: 노무라 연구소, 법무법인 JP, 베트남 건설부, dealstreetasia.com 및 각종 신문자료, KOTRA 호치민 무역관 자료 종합


 

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