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베트남 부동산 컨설팅 호치민 아파트 임대매매

 

 

왜 공단으로 입주여야 하는 가..?

 

최근 베트남에서 외투법인으로 공단 외 지역에 공장을 설립 한다는 것은 현실적으로 상당히 어렵습니다.

기존의 공단 외 지역의 공장들도 가능한 공단 입주를 유도하는 것으로 기존의 현지인 명으로 운영 중이던 것을 인수하여 명의만 변경하는 것 또한 마찬가지로 리스크가 상당히 수반 되며, 최근 중간 브로커의 말만 듣고 현지인의 동일 업종 공장을 인수하여 운영하는 것은 쉬운 줄 잘 못 알고(알려 주고) 계약 후, 새로운 라이선스 발급은 물론 기존의 사업자 라이선스 내용 변경 조차 이루어지지 않아 공장 임대후 수 개월, 1년 넘게 사업에 차질을 빗고 막대한 손실을 보는 경우를 종종 보게 됩니다.

따라서 외국인(한국인) 투자의 경우는 사업 특성상 특별한 경우가 아니라면, 안정적이고 지속적인 사업을 위해 공업단지(Industrial Park,Khu công nghiệp) 내 공장 토지 분양 또는 소규모 임대공장을 임대하여 입주하는 것을 적극 권유 드리며, 간혹 중개인이 '공업지구','공업지역'으로 설명하여 입주를 유도하는 경우도 있으나 이는 잘 못 된 것으로 여기서 언급하는 공업단지와의 개념과 전혀 다른 것입니다. 초보자의 경우는 이를 혼동하는 경우가 있으나 이는 전혀 다릅니다. 지목(地目)이 공장부지라 할지라도 '외국인 투자 제한' 지역이 있습니다.

베트남 진출시 외국인 투자자에게 있어서는 초기 주의 할 부분이 상당수 많기에 반듯이 사전에 검증 된 전문가와의 상담 후, 진행하시기 바랍니다.

 

공단 입주 시 선택 사항

공단 입주에는 크게 두 가지 방법이 있습니다

 

첫 째

공단 내 부지를 분양(사용권 취득: 한국의 소유 개념이나 다소 차이가 있음) 받아 사업 특성에 맡게 사업주가 공장을 짓는 방법.

 

- 분양 받는 방법에 있어서도 분양가를 분할 납부하는 방법과 일시불로 납부하는 방법이 있으며, 각기 장단점은 분할 납부의 경우는 재산권 행사를 못 하나, 초기 투자 비용이 적게드는 장점, 일시불의 경우는 초기 투자비용이 부담 되나 재산권 행사가 가능하여 은행으로부터 대출도 가능하며 파는 것도 가능합니다. 공장을 담보로 은행으로부터의 대출은 파이낸설 리포터 작성의 내용에 따라 공장 가치(분양가)의 최대 70%까지 가능하며, 일부 공단에서는 알선하여 줍니다

 

2014년 3월 0.5포인트 낮추어 대출 기준 금리(리파이낸스 레이트): 년 6.5%

 

토지 분양가는 천차만별로 기간은 외국인 최대 50년으로, 대부분 사업 초기로부터 3~4년 지났기에 남은 42~50년이 대부분으로 보통 40USD~120USD/㎡(최소 20USD이하도 있으며, 최대 130USD이상도 있음) 이며 공장 건축은 어떻게 짓느냐에 따라 많은 차이를 보이지만, 보통 ± 120USD/㎡은 예상 하여야 되리라 생각합니다. 참고로 사무동은 220~240USD/㎡ 예상 하는 게 보통입니다.

-베트남 부동산(토지) 소유(사용권) 개념은 사회주의 특성상 추가 설명이 필요합니다.

 

두 번째

기존의 공장 또는 공단 측에 적당한 면적의 공장을 짓게 하여 임대 받는 경우입니다.

 

이 경우는 지역이나 조건에 따라 임대료가 제각각이며 보통 ㎡당 2.2~5USD/월이며, 더 싼 곳도 더 비싼 곳도 있으며 (공단 측에서)공장을 신축하여 짓는데 약 3~5개월 소요 되며, 계약 후 공장이 완료 될 때까지는 임대료가 발생하지 않습니다.

또한 임대공장의 경우 초기 투자 비용이 상대적으로 적게 든다는 이점도 있고, 사업에 따라 사업장 조건도 제각각으로 신축시 사업의 조건에 맞도록 기존의 설계 변경이 사전 협상에 따라 가능하기에 최적의 사업장을 구축할 수도 있습니다.

산업공단들은 대부분 공장 토지 분양 목적의 사업이기에 임대공장 자체가 없었으나 최근 수요가 많아 일부 공단들의 남는 부지에 공장을 지어 임대하여 주는 공단들이 느는 추세이며, 호치민쪽에서는 비나한인에서 각 공단에 임대공장 운영을 적극 권유했기에 지금은 여러 공단들에서 임대공장을 별도로 공단 내에 조성하여 운영 중이며, 하노이쪽은 아직 상대적으로 임대공장 선택의 폭이 좁은편입니다.

 

공단 입주시 라이선스(사업자 등록)

라이선스(행정법률) 부분에서는 공단내 입주 하시는 것이 결정 되면, 대다수 계약전에 공단측(각 공단내 관리 사무소)에서 해당 성(한국의 道) DPI(투자국)에 라이선스 발급 여부를 조회한 후, 라이선스 발급에 이상이 없는 사업이라는 회신을 받은 후 계약이 이루어지기에 계약이 완성 되면, 사업자 라이선스는 일사천리(2~3주)로 이루어집니다.

 

 - 즉, 공단에 입주하게 되면 라이선스를 비롯하여 필요한 법률행정 서비스는 많은 비용을 부담하면서까지 외부에 맡길 필요가 없습니다. 공단내 상시 설치 되어 있는 '공단관리 사무소'에 의뢰(또는 문의) 하시면 해당 지역 관공서에 최적화 된 행정법률 서비스를 일괄적으로 받으실 수 있어 시간, 경비가 상당히 절약,절감 됩니다.

무료 서비스로 지원해 주는 곳도 있으며, 일부 공단에서는 1,500~3,000USD 정도의 수수료를 받는 곳도 있습니다.

 

 

 

베트남 투자(공장) 입지여건(일부 데이터 및 내용 2013년 코트라 자료 참고)

 

가. 투자 입지 여건 동향

 

베트남의 공단 임차료는 외국인 투자 기업의 수요 증가에 따라 2008년 상반기까지 지속적인 상승세를 보여왔다. 이는 외국 투자 기업들의 진출 확대에 따른 수요 증가에 기인한 것으로 특히, 북부 하노이 및 하이퐁 인근 공단의 임차료 상승폭이 매우 가파른 편이었다. 외국인 투자가에 대한 공단관리위원회나 지방 정부의 자세도 변화가 생기고 있다. 이에 따라 외국인 투자 수요로 기존에 제공하던 임차료 할인이나 각종 인센티브 제공이 감소하고 있으며, 인기 있는 지방 성정부의 경우 외국 기업들을 예전처럼 환대하던 모습도 점차 줄어들고 있다.

 

세계 금융위기의 영향으로 그 동안 가파르게 상승하였던 공단 임차료는 2008년 4분기부터 하락추세를 보였으나, 2009년, 2010년 들어 경제회복 기미에 따라 보합 상태에 있다. 최근 베트남 남부 지역의 경우 호치민시 인근 1시간 이내 지역의 공단임차료는 S/M당 40년 기준 50~80달러의 수준을 보이고 있다.

 

 

나. 투자 지역  

 

투자 지역의 올바른 선정은 사업의 성패와 직결될 수 있을 정도로 중요한 문제이다. 특히, 고성장에도 불구하고 아직까지 구매력이 미흡한 내수시장을 겨냥한 투자보다는 노동집약형 분야의 가공 수출 방식 투자가 주류를 이루는 베트남에서는 사업채산성 유지를 위해 투자 비용을 최소화할 수 있고 유리한 투자 혜택을 확보할 수 있는 지역 발굴이 필수적이다.

  

현지의 일반적인 진출 조건을 모르는 상태에서 개별적으로 진출 지역을 물색하는 것은 남들 보다 불리한 조건으로 투자 입지를 선정하는 결과를 초래할 수도 있다. 따라서 투자 유망 지역과 임차료 수준에 대한 풍부한 정보를 축적하고 있으며 검증된 전문 업체나 기관에 초기 단계부터 상담을 통하여 추진하는 것이 바람직하다.

 

한국 기업의 투자는 지금까지 북부지역보다는 남부지역에 더 많이 이루어져 왔다. 호치민을 중심으로 한 남부지역은 과거 자본주의체제 하에 있었기 때문에 북부보다 인프라가 잘 정비되고 경제적 기반도 상대적으로 양호하며 사회 분위기도 개방적이었기 때문이다.

 

 

투자 지역으로서 남부와 북부의 비교

Tip: 최근 컨설팅 업무를 진행 하면서 느낀 점은 호치민(동나이,빈증성)의 단점을 보완하고 하노이의 장점을 살릴 수 있는 곳으로 호치민 외곽 경계 지역의 남서부 쪽에 붙어 있는 롱안성(Long An)을 대안으로 둘 수 있겠다는 판단입니다.(본 팁은 현장을 다니면서 경험상 느낀 개인적인 사견임을 전재로 합니다)

 

남부와 북부는 지리적, 역사적 요인 등으로 분할된 시장의 면모를 보이고 있다. 또한, 사회 문화적 풍토의 영향을 받아 남부 인들은 개방적이고 낙천적이며, 북부 인들은 인내심과 조직 순응력이 강한 기질적 특성을 보여, 투자 지역 선정 시 충분한 고려가 필요하다.

 

최근 들어 우리 기업들은 진출 희망지로 남부지역보다 북부지역을 주목하고 있다. 베트남 내수 판매를 주목적으로 하는 투자라면 시장 규모가 큰 호치민 인근의 남부지역이 단연 유리하다. 그러나 노동집약적 산업으로서 수출 지향적인 투자라면 토지 임차료와 인건비가 저렴할 뿐만 아니라 노무 관리가 비교적 용이한 북부지역을 눈여겨볼 필요가 있을 것이다.

 

 

베트남의 주요 투자 대상 市․省

 

 

투자 입지  

 

투자 입지의 유형은 크게 대별하여 공업 단지와 일반 지역으로 나눌 수 있는데, 투자하고자 하는 목적과 투자분야에 따라 각 입지의 장단점을 고려하여 적정 지역을 선정해야 할 것 이다.

 

공단은 일반 지역에 비해 인프라가 비교적 잘 정비되어 있고 공단관리위원회가 인허가 수 속을 대행해주고 제반 관리 업무를 해주기 때문에 신규 입주와 기업 운영에 편리한 편이다.

 

하지만, 임차료가 비싸고 관리비 부담이 높다는 단점이 있다. 또한 공단에는 외국 투자 기 업이 많이 입주해 있기 때문에 인건비도 일반 지역에 비해 다소 높게 형성되고 있다.

 

일반 지역은 공단에 비해 인프라나 사업 여건이 다소 낙후되어 있으나, 법인세 우대 혜택 등에 있어 공단과 별반 차이가 없고 지방인민위원회와의 협상에 따라 저렴한 가격에 토지를 임차할 수 있으며, 공단 입주 시와 마찬가지로 수입 관세 환급 등 각종 혜택을 받을 수 있다. 단, 일반 지역 진출 시는 토지 임차료와는 별도로 임차 면적에 따라 일정액의 토지 보상비를 지방인민위원회에 지불해야 하며 토지임차료와 보상비가 낮더라도 전기, 용수 등의 인프라 구축에 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 조심해야 한다.

 

현재 우리 진출 기업의 대다수는 노동집약형 산업에 투자하고 있으며, 자금 부담 측면에서 공단보다는 일반 지역 진출이 주류를 이루고 있다. 물론, 규모가 큰 기업 중심으로 공단에 입주한 기업이 많이 있으나, 대부분은 90년대 초•중반경 공단 조성 초기 단계에 임차료 수준이 낮게 설정되어 있을 당시 진출한 기업이라는 점에 유의해야 할 것이다. 공단 임차비는 그 동안 상당한 인상을 거듭해 공단 입주 매력도는 초기에 비해 상당 수준 낮아진 것으로 알려져 있다.

 

공단과 일반 지역 입주 시의 비교

 

공업 단지 종류

1) 수출가공공단(EPZ; Export Processing Zone)  

 

수출가공공단은 외국 기업의 가공 수출을 촉진시키기 위해 베트남 정부에 위해 설립된 산업 지역으로 공단 내 입주하는 모든 투자자는 수출 물품의 제조, 하역, 수리, 보험, 은행 등의 서비스 업종도 운영할 수 있다. 과거에 수출가공공단은 일반 지역과 엄격하게 분리 운영되는 지역으로 생산에 필요한 자재에 대한 수입 관세가 면제되고, 수출가공공단에 입주하는 기업들에게 일반 지역보다 유리한 세제 혜택과 각종 우대 조치를 부여하였다.

 

하지만, 현재 각종 세금혜택이 폐지되어, 일반지역과 다를 것이 없다. 단, 일반 지역에 수출 가공 기업을 설립 시 생산자재 수입의 검역이 번거롭다. 현재 베트남에는 총 5개의 수출 가공공단 (호치민 근교에만 5개)이 있다.

 

2) 산업 공단(IZ; Industrial Zone)

 

베트남 정부는 수출가공공단과 함께 산업 단지(Industrial Zone) 조성도 적극적으로 추진 하였다. 과거 산업단지에 입주하는 외국 기업들은 각종 세금 혜택을 받았지만, 현재는 수출 가공공단과 더불어 모든 세금 혜택이 폐지되었다. 산업단지(IZ)에는 수출가공공단과는 달리 수출과 내수를 병행하는 외국 투자 기업도 입주 가능하다.

 

베트남 기획투자부에 따르면 2010년 말 기준 총 255개에 이르는 공업 단지가 각지에 존 재하고 있는데, 대부분 호치민 시, 동나이 성을 중심으로 한 남부 지역에 조성되어 있다.

 

산업공단과 수출가공공단의 비교

 

 

각 성정부 공단관리위원회

 

ㅇ HEPZA(호치민 산업공단, 수출가공공단 관리청)

- 주소: 35 Nguyen Binh Khiem St., Dist 1, HCMC

- 전화: (84-8)3829-0414 / 3829 0405

- 팩스: (84-8)3829-4271

 

ㅇ HIEPZA(하노이 산업공단, 수출가공공단 관리청)

- 주소: 7th Building, CC02 Urban Area Mo Lao ward, Ha Dong, Hanoi

- 전화: (84-4)3356-0441

- 팩스: (84-4)3356-0460

 

ㅇ DIZA(동나이성 산업공단 관리청)

- 주소: No 26 2A st., Bien Hoa IZ 2, Bien Hoa City, Dong Nai Province

- 전화: (84-61)3892-378 / 3993-221

- 팩스: (84-61)3892-379

 

ㅇ MBIZ(빈증성 산업공단 관리청)

- 주소: 5, Quang Trung St., Thu Dau Mot, Binh Duong Province

- 전화: (84-650)3831-215

- 팩스: (84-650)3823-984

 

ㅇ HEPIZA(하이퐁시 산업공단 관리청)

- 주소: 24, Cu Chinh Lan St., Hai Phong City

- 전화: (84-31)3823-206

- 팩스: (84-31)3842-426

 

ㅇ (바리아붕타우 산업공단 관리청)

- 주소: 124, Vo Thi Sau St., Vung Tau City BaRia Vung Tau Province

- 전화: (84-64)3816-640

- 팩스: (84-64)3858-531

 

 

보다 구체적이고 세부적인 이면의 면면들은 비나한인 컨설팅 서비스를 통하여 확인 하시기 바랍니다.

 

비나한인은 각 지역의 특성 및 장단점을 파악하고 각 유수의 공단들과의 정식 에이전시 자격으로 의뢰인에게 서포터 하고 있는 전문 업체입니다. 또한 베트남 전국 약 267개(2013년 기준)의 대다수 공단 데이터를 확보하여 보다 정확하고 객관적인 정보자료를 제공 함으로서 투자자들에게 올바른 판단을 할 수 있도록 지원하고 있습니다.

 

호치민 주식시장 하노이 주식시장 비상장주

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