일본의 저금리를 활용해 자금을 조달한 뒤 각국의 자산에 투자하는 것이다.

청산 가능성도 나오고 있지만 여전히 글로벌 화두다.

일본은행은 지난해 7월 제로금리정책을 포기하고 현재 금리를 0.5%로 유지하고 있지만 다른 국가에 비해 저금리인 것만은 사실이다.

생각을 바꿔보면 이렇게 조달한 자금으로 상승세를 타고 있는 일본 부동산에 직접 투자하는 것도 하나의 대안이다.

도쿄 중심부 30평형대 아파트는 5000만엔(약 3억9000만원) 선이다.

이 아파트를 사서 임대를 주면 매달 30만엔(약 235만원) 정도의 월세가 나온다.

연 7%의 수익률을 기대할 수 있다는 뜻이다.

일본 은행들은 감정가액의 70%까지 담보 대출도 해준다.

금리는 연 3% 안팎에 불과하다.

결국 세계의 자본이 일본 부동산시장으로 향하는 이유 중 하나는 일본 부동산투자에서 얻는 임대료 수입이 장기금리보다 높기 때문이다.

해외부동산 컨설팅업체인 루티즈코리아의 이기은 팀장은 “최근 일본 부동산 임대료가 크게 높아지면서 자금이 임대수요로 몰리고 있다”며 “적어도 1~2년간은 임대료 상승 흐름이 꺾이지 않을 것”이라고 전망했다.

실제 해외부동산에 투자하려면 어떻게 해야 할까. 현지에 직접 찾아가기 어렵다면 전문 컨설팅업체를 활용하는 것도 한 방법이다.

비용은 업체마다 천차만별. 루티즈코리아는 1차 상담을 할 때 1~2시간 당 10만원을 받는다.

이후 매매 계약이 이뤄질 경우에는 보통 미국,캐나다 기준으로 구입금액 50만달러 이하는 매매가의 1%, 50만달러 이상~100만달러 이하는 0.8%, 그 이상은 0.7% 수준이다.

현재 외환은행, SC제일은행과 협약을 맺어서 은행 고객이 상담 의뢰를 할 경우 총 수수료의 30~50%를 감면해주기도 한다.

리워치코리아는 분양대행을 할 때 총 분양가의 2%를 수수료로 받는다.

처음 청약할 때 1%, 본 계약을 맺을 때 1%씩 나눠 내면 된다.

구매뿐 아니라 대출 알선, 임대 그리고 매각 컨설팅 비용까지 합한 금액이다.

물론 여유자금이 있다고 무작정 뛰어들 수는 없는 법. 제도가 다르고 외국인의 부동산투자에 각종 제한을 두는 경우도 많기 때문이다.

아시아 부동산 3인방인 중국·일본·베트남에 투자할 때 어떤 점을 조심해야 할까.

■ 1. 중국 - "모델 하우스에 속지마라" ■

중국은 지난해 10% 이상의 높은 경제성장률을 보였다.

올해도 2008년 베이징올림픽을 앞두고 이 같은 성장세가 이어질 것으로 기대된다.

하지만 각종 규제가 걸려 있어 손쉽게 부동산투자를 하기는 힘들다.

중국에서는 방산증 즉, 부동산 소유권 증서를 받기 어렵다.

보통 부동산을 구입한 후 6개월~1년 동안 소유권 증서를 받지 못하는 경우가 비일비재하다.

베이징이나 상하이 같은 대도시의 경우 이런 사례가 많이 사라졌지만 일반 도시에서는 여전히 나타나고 있는 관행이다.

방산증이 없으면 재산권 행사는 물론이고 은행 대출도 이용하지 못한다.

김종백 루티즈코리아 중국통신원은 “부동산 개발업체가 고의적으로 방산증 발행을 지연시키기 때문에 이런 폐해가 많이 발생한다”며 “부동산 개발업체의 자금이 부족한 경우, 개발업체 임의로 고객의 부동산 구매자금을 유용하는 데 이 같은 방법이 활용되고 있다”고밝혔다.

건설사 모델하우스도 곧이곧대로 믿어서는 안 된다.

호화로운 모델하우스를 설치해 구매자를 유혹하고 부실 시공을 하는 경우가 많다.

이 때문에 분양받는 아파트를 구입하려면 개발업체와 시공사가 자금력과 시공능력, 인지도가 있는 회사인지를 반드시 확인해야 한다.

한국에서처럼 투자전망이 밝은 신도시나 개발예정지에 무작정 투자하는 것도 금물이다.

중국에서는 정부 기관이나 업체가 개발계획을 발표하더라도 실제 개발은 수년 뒤에 이뤄지는 경우가 대부분이기 때문이다.

거래가격이 입증되지 않은 지역보다는 이미 거래가가 형성돼 있고 거래가 활발한 지역을 선택하는 것이 좋다.

이런 조건을 살펴봤다면 각종 세금도 따져봐야 한다.

일반적으로 주택을 구입할 때 총 매매가의 3.2~3.5% 정도 세금이 붙는다.

물론 법정 중개수수료 1%는 별도다.

주택 취득 후 5년 안에 매도할 때는 전체 가격의 5.5%, 5년이 지난 후에는 차익의 5.5% 정도 되는 양도소득세를 내야 한다.

양도세와 별도로 총 매매가의 0.5% 정도 되는 수속비·공증세·인지세 등 비용도 부담하게 된다.

■ 2. 일본 - 주택 구입 시 주차장 가격 따져야 ■

일본은 요즘 부동산 활황세를 타고 있다.

일본 정부가 올 1월 1일 기준으로 조사한 도쿄·오사카·나고야 등 일본 3대 도시권의 상업용지 평균 공시지가는 전년 대비 8.9% 상승했다.

도쿄 주택지 공시지가는 지난해 한 해 동안 약 8% 올랐다.

엔화 가치가 사상 최저인 것도 호재다.

앞으로 엔화 값이 오르면 우리나라 돈으로 따진 일본의 부동산 가치도 상승해 부수 이익을 챙길 수 있다.

경기 회복으로 도심 오피스 수요도 오름세를 보이고 있다.

이기은 팀장은 “대량의 오피스 공급이 있던 2003년을 기준으로 도심 5구의 공실률이 하락하면서 신축 빌딩의 평균 임대료 역시 상승세를 타고 있다”며 “1등급 지역 A클래스 빌딩의 임대료는 25% 이상 상승하는 분위기”라고 분석했다.

물론 고령화로 인한 인구 감소가본격화되고 있고, 금리가 오를 것이라는 예상이 많아 부동산시장이 계속 활황세를 띨지는 의문이다.

그렇다면 어느 지역에 투자해야 할까.

일본 역시 우리나라처럼 대도시와 지방 간 양극화가 심각한 상황이다.

이 때문에 대도시를 중심으로 투자하는 게 좋다.

해외 근무를 하기 위해 한국인이 많이 찾는 도쿄의 신주쿠 등이 대표적인 후보지다.

주의할 점은 집을 구입할 때 예상치 못한 부대비용이 많이 든다는 점이다.

실제 집값 이외에 주차장 가격을 내야 하는 경우가 많다.

주차장 가격은 1년에 3만5000엔(약 27만원) 정도. 결국 집을 살 때 미리 주차장 가격에 대해 합의를 보는 것이 좋다.

중개수수료도 무시할 수 없는데 보통 주택을 구입하면 한 달치 임대료를 수수료로 줘야 한다.

한편 일본의 부동산 보유세율은 1.7%, 양도소득세율은 보유 기간에 따라 10~39%로 높은 편이다.

투자에 앞서 세금 부담을 따져보는 것도 중요하다.

■ 3. 베트남 - 외국인의 부동산 구입 제한 주의해야 ■

베트남의 국가 경제 규모는 미미하지만 지하 경제가 발달돼 1인당 국민소득 대비 실질구매능력이 높다.

이 때문에 재테크 수단으로 부동산투자가 선호되면서 호찌민·하노이·다낭 등 대도시 투자에 관심이 쏠리고 있다.

주택시장에서는 고급 아파트가 유망하다는 평가다.

현재 호찌민 푸미홍 디스트릭트(District)신도시7에 위치한 신규 아파트 분양가는 대략 평당 300만원 선. 디스트릭트1에 있는 최고급 아파트의 경우에는 매매가가 평당 1000만원을 넘어서는 경우도 많다.

김한석 CBRE 차장은 “베트남에서는 중심가의 최고급 아파트를 구매하는 것이 좋다”며 “2004년 이후 외국인 임대 수요가 뒷받침되는 최고급 아파트들이 가격 상승을 이끌어왔기 때문”이라고 밝혔다.

외국인 투자가 늘면서 오피스시장 전망도 밝은 편이다.

김 차장은 “현재 호찌민 오피스 공실률은 제로(0)에 가깝다”며 “평균 임대료는 평당 9만원을 넘어 지난해 초보다 30% 가까이 오른 상태고 향후에도 B, C급 오피스 공급 물량이 많아 A급 오피스빌딩 임대료는 계속 상승할 것”이라고 설명했다.

유의할 점은 없을까.

베트남에서는 외국인이 개인 자격으로 부동산을 구입할 수 없다.

따라서 현지인 명의를 빌려서 등기하거나 현지 부동산 판매 법인에 투자하는 등 다소 편법적인 투자 방법이 성행하고 있다.

현지인 명의로 부동산 매매를 하면 투자금을 모두 날릴 수도 있다는 점에 유의해야 한다.

자국민이 아니면 토지 소유가 어렵고 건물에 대한 권리만 인정되는 경우가 많다.

[김경민 기자]

매경이코노미