베트남 부동산 시장, 또 다시 거품 일까?

- 베트남 부동산 시장, 전년도 회복세에 이어 올해도 성장 전망 -

- 시장과열 양상에 부동산 버블 우려 확산, 정부도 시장거품 막기에 돌입 -

□ ‘훈풍’ 부는 베트남 부동산 시장

 ○ 부동산 시장, 베트남 유망시장으로 부상

  - 베트남 부동산 시장은 TPP(환태평양경제동반자 협정), EU-베트남 FTA, AEC(아세안 경제공동체) 등 최근 들어 가속화되고 있는 베트남의 글로벌 경제 통합 움직임에 따라, 큰 수혜가 예상되는 시장 중 하나임.

  - 더욱이 2015년 7월 1일부로 발효된 부동산 사업법(Law.No.66/2014/QN13)과 주택법(Law.No.65/2014/QN13)의 개정법은 외국인 투자자들의 베트남 부동산 투자를 자극하는 촉매제 역할을 톡톡히 하고 있는 것으로 평가됨.

  - 개정 주택법과 부동산 사업법의 가장 두드러진 내용으로는 ① 외국인의 주택 소유 요건이 대폭 완화된 점과 ② 외국인에게도 전대 목적의 건물 임차를 허용한 점을 들 수 있음.

 ○ 회복기 초입에 들어선 베트남 부동산 시장, 추가 상승 여력 남아있어

  - 베트남 국내외 부동산 전문가들은 2014년 회복 조짐을 보이던 부동산 시장이 2015년 들어 본격적 회복세를 나타냈다고 평가함. 전년 대비 폭발적으로 증가한 2015년 베트남의 부동산 거래량이 이 시장 회복을 입증하는 근거

베트남의 연도별 부동산 거래량 추이

 (단위: 건)

자료원: 베트남 건설부

  - 글로벌 부동산 투자 서비스 업체의 양대 산맥인 Savills Vietnam와 CBRE Vietnam 모두 해외 투자자의 베트남 유입이 증가하고 있는 만큼 베트남 부동산 시장의 상승세는 당분간 유지될 것이라고 전망함.

□ 2016년 베트남 부동산 시장 전망 ‘맑음’

 ○ 현지 부동산 개발기업들의 2016년 부동산 시장 전망, 낙관론 우세

  - 베트남 평가조사 전문업체인 Vietnam Report가 베트남 부동산 개발기업들을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면, 조사에 참여한 기업 중 83%가 올해 수익이 전년대비 급증할 것으로 내다보았고, 나머지 17%도 수익이 상승할 것으로 예상해 모든 기업이 2016년 시황을 긍정적으로 전망하고 있음을 알 수 있음.

 ○ ‘16년 1분기 부동산 사업 부문 신설기업 수 급증

  - 베트남 기획투자부 산하 사업등록관리국이 최근 발표한 ‘16년 1분기 통계자료에 따르면, 올해 1월~3월 베트남의 부동산사업 부문 신규 설립기업 수는 약 600개로, 전년동기대비 증가율에서 17개 사업항목 중 가장 높은 146.3%를 기록함.

  - 신규 설립기업의 등록 자본금에서도 부동산 사업 부문에만 전년동기대비 406.9% 증가한 45조5840억 동(약 20억4437만 달러)이 등록된 것으로 나타남.

 ○ 외국인 투자자의 베트남 부동산 투자도 전년대비 상승

  - 베트남 외국인 투자청의 통계에 따르면, ‘16년 1분기 베트남 부동산 사업 부문에 유치된 신규 FDI 프로젝트 수는 총 11건이며, 신규투자 등록 및 증액금액은 총 2억3978만 달러로 전년동기(2억293만 달러) 대비 약 18% 증가한 것으로 집계됨.

최근 5년간 베트남 부동산 사업 부문 FDI 신규 투자액 및 증액 추이

(단위: 백만 달러)

자료원: 베트남 외국인 투자청

 ○ 대도시를 중심으로 고급 아파트 ‘봇물’

  - 하노이와 호찌민시 등 베트남 대도시에서는 대기업들이 대규모 고급 아파트 프로젝트를 쏟아내면서 고급 아파트 붐이 일고 있음.

하노이와 호찌민에서 진행 중인 고급 아파트 프로젝트

자료원: CBRE Vietnam

□ 베트남 부동산 시장, 또 다시 거품 일까?

 ○ 베트남 부동산 시장 내 ‘버블 위기론’ 모락모락

  - 베트남의 부동산 버블 위기론이 확산되기 시작한 시점은 2015년 중후반

  - 2015년 말, 세계 금융 및 경제 전문지 Bloomberg는 ① 주택가격 상승, ② 각 상업은행들의 부동산 대출 급증, ③ 부동산 재고 증가 등을 근거로 베트남의 부동산 신용대출 리스크에 대해 우려를 제기하면서, 베트남 신용대출 리스크가 부동산 버블로 전이될 수 있다고 경고했음.

   · 일례로, 2015년 기준, 베트남의 대표적 상업은행 중 하나인 HD Bank의 전체 대출액 중 부동산 담보 대출액이 차지하는 비중은 약 40%(‘12년 동기간 대비 3배 증가)로 집계됐으며, 3년 후에는 이보다 두 배 증가한 5조 동(약 2억2412만 달러)에 달할 것으로 추산됨.

하노이와 호찌민의 연도별 고급 아파트 가격 추이

자료원: CBRE Vietnam

  - 실제로 베트남 은행들의 부동산 대출은 계속해서 증가하고 있는 상황. 베트남 건설부 산하 주택 및 부동산시장 관리국에 따르면, 2015년 1월~11월 금융기관들의 부동산 대출 총액은 374조8000억 동(약 168억 달러)로 전년동기대비 19.91% 증가한 것으로 나타났음. 같은 기간 전체 신용 대출 증가율이 18%임을 감안한다면, 베트남 은행권의 부동산 대출이 매우 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있음.

베트남 금융기관들의 연도별 부동산 대출규모 추이

주: 2015년 수치는 1월~11월 누적액

자료원: LienViet Post Bank

 ○ 2016년 베트남 부동산 시장과열 양상, 2006년 발생한 부동산 버블시기와 유사하다?

  - 2006년과 2016년은 각각 베트남이 WTO에 가입하고 TPP를 체결한 시기로, 두 시기 모두 베트남 경제성장에 대한 대내외 기대감이 증폭되고 있다는 측면에서 유사함.

  - 따라서 일부 현지 업계 관계자들은 부동산 버블에 직면했던 2006년의 경험을 토대로, TPP 체결과 이로 인해 상승하고 있는 성장 기대감이 부동산 투기를 부추길 소지가 높으며, 이는 부동산 버블로 이어질 수 있음을 우려하고 있음.

 ○ 베트남 정부, 부동산 대출 문턱 높이기에 돌입

  - 베트남 정부는 부동산 투자·사업부문 대출이 급증하고 있는 상황에서 부동산 시장과열과 투기성행 및 각 신용기관들의 중장기자금 유동성 악화를 우려하고 있음. 이에 따라 부동산 시장에 무분별하게 집중되고 있는 자금통제를 위해 부동산 투자자들의 대출 접근 가능성을 제한하려는 방안을 강구 중임. '신용기관과 외국 은행 지점의 제한사항 및 운영 안전 보장률 규정' 관련 36호 시행령(2014년 11월 20일 자 Circular No.36/2014/TT-NHNN)의 개정작업이 그것

  - 이 개정안에 따르면, ① 베트남 내 각 신용기관이 부동산 사업을 포함한 중장기간 대출 제공 용도로 사용할 수 있는 자금규모가 축소될 예정이며, ② 부동산 사업 용도의 대출 청구액에 대한 위험지수가 높아지면서 부동산 개발자 및 투자자들의 은행 대출 접근이 어려워질 것으로 예상됨.

36호 시행령 개정안에 따른 변경 내용

주: *는 부동산 개발 투자자를 대상으로 제공되는 대출과 시세차익을 목적으로 부동산을 구입·양수·임대하고자 하는 개인 또는 단체를 대상으로 제공되는 대출로서, 거주 목적의 주택 구입을 위한 대출은 포함되지 않음.

자료원: Circular No.36/2014/TT-NHNN 및 시행령 개정안 초안

  - 베트남 부동산 개발투자자들은 토지 확보와 프로젝트 건설 사업에 필요한 자금원으로 은행대출에 크게 의존하고 있음. 따라서 이 시행령 개정은 베트남 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됨.

  - 은행 대출조건 강화는 재정능력이 부족한 부동산 개발자와 투기자의 시장 진입을 막을 수 있다는 점에서 긍정적인 효과가 기대되나, 현지 업계 관계자들은 이제 막 회복세에 돌입한 베트남 부동산 시장의 성장 기세를 꺾는 조치라며 강하게 반발하고 있음.

 ○ 현지 전문가들, 부동산 시장의 버블 우려에 대해 일축

  - 현지 전문가들은 베트남에서 부동산 시장 거품이 크게 일었던 10년 전과 현 상황의 차이점을 근거로, 베트남 부동산 시장의 버블에 대해 걱정하기는 이르다고 평가

  - ① 투자자들의 부동산 투자가 증가하고 있으나 그 움직임이 보다 신중해졌으며, ② 부동산 수요가 완만한 속도로 성장하고 있다는 점, ③ 인플레이션과 금리가 안정적 수준을 유지하고 있다는 점, ④ 그리고 지난 경험을 통해 크게 제고된 베트남 정부 및 현지 상업은행들의 관리능력 등이 10년 전과 크게 다르다고 지적하고 있음.

□ 시사점

 ○ 2016년 베트남 부동산 시장에 대한 전망은 대체로 긍정적

  - 부동산 사업법 및 주택법 개정법 발표로 장기간 침체돼 있던 베트남 부동산 시장이 활기를 되찾기 시작하면서 시장 유동성 또한 증가함.

  - 베트남 부동산 시장은 성장 기조를 유지 중인 베트남 경제상황 및 글로벌 경제 통합 움직임과 더불어 상당한 수혜를 누릴 것으로 예상되는 시장

 ○ 버블은 시기상조라는 의견이 지배적, 그러나 정부는 시장 안정화를 위한 장치 마련 중

  - 현지 업계 관계자들은 부동산 거래가 실질적 수요자를 대상으로 거래되고 있으며, 베트남 거시 경제 지표가 안정적 수준을 유지하고 있으므로 과거의 시장 버블이 재현되지는 않을 것으로 전망하고 있음.

  - 그러나 부동산 시장의 버블 가능성에 회의적인 현지 업계 분위기와는 달리, 베트남 정부는 부동산 시장에만 과도하게 집중되는 자금통제를 위한 모니터링 작업에 일찌감치 착수한 상황

 ○ 베트남 부동산 시장의 경제적 파급효과를 고려, 향후 세심한 관찰 필요

  - 베트남 부동산 시장은 타 시장 대비 규모가 작은 편. 하지만 건설 및 건설자재 시장, 고용시장 등 다수 업종 및 시장과 연계돼 있어 베트남 경제 전반에 미치는 파급력은 상당하다고 할 수 있음.

  - 또한, 베트남 부동산 시장이 공급과잉 상황에 치닫고 기업 간 경쟁이 심화되자, 기업들의 견고화, 수요를 고려한 공급체계 변화 등 난황을 타개하기 위한 기업들의 변화 움직임이 활발해지고 있음.

  - 따라서 우리 기업들은 베트남 부동산 시장의 수요·공급 불균형과 시장 통제를 위한 베트남 정부의 움직임은 물론, 이에 따른 부동산 공급자들의 변화 양상을 지속적으로 예의주시할 필요가 있음.

자료원: 베트남 건설부, 외국인 투자청, CBRE Vietnam, LienViet Post Bank, 현지 언론 및 KOTRA 하노이 무역관 자료 종합