최근 베트남 주택정책 동향과 시사점

1. 서론

  베트남은 우리나라 건설업체가 가장 많이 진출해 있고 해외건설 수주금액 기준으로도 전 세계 국가중 6위(2008)를 차지하는 주요 해외 건설시장이다. 또한 우리 업체가 부동산 개발사업에 선투자하여 개발후 수익을 취하는 ‘부동산개발형 사업’이 가장 활발하게 진행되는 나라중 하나이다.

  베트남에서는 2008년 상반기 외환위기 가능성과 2008년 하반기 이후 세계 경기침체의 영향으로 부동산경기가 급속히 침체되면서 우리 업계가 다수 참여하고 있는 신도시, 아파트 및 업무용빌딩 건설 등 부동산 개발사업이 큰 어려움을 겪고 있다. 다행히 최근 들어  전반적인 경기회복의 움직임 속에 주택시장을 중심으로 부동산경기 역시 호전되는 모습을 보이고 있다.

  이 같은 상황속에 베트남 정부는 외국의 주택소유 허용을 위한 세부 규정 마련, 베트남 교민(Viet Kieu, 이하 비엣 큐라 함)에 대한 주택소유 확대 및 완화, 사회주택 건설계획 등 주택시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 정책을 잇달아 발표하였다. 여기에서는 최근 발표된 주요 주택정책의 내용과 파급효과를 살펴봄으로써 우리 업계의 부동산사업 추진에 도움이 되고자 한다.

2. 외국인의 주택 소유 정책

가. 추진배경 및 경위

  베트남은 1986년 Doi Moi 정책(베트남식 개방정책)을 채택할 때까지 계획경제 체제를 유지하였으며 국가 주도에 의한 주거문제 해결수단은 공공 임대주택 공급과 관리비 보조였다. 현재까지도 광범위하게 남아 있는 5층 이하 노후 아파트들이 국가 재원으로 건설되어 공무원, 군인, 저소득 근로자 등에게 공급된 것 들이다. 이들 임대주택은 1994년부터 기존 임차인에게 시장가격보다 낮은 가격으로 매각되기 시작하였다1). 이 같은 상황에서는 주택정책에서 외국인을 고려할 여지가 있을 수 없었다.

  베트남 정부가 WTO 가입을 목표로 제정, 정비하기 시작한 법률중 2005년 11월 제정된 주택법2)은 주택분야에서 외국인의 존재를 의식하기 시작한 것으로 보여진 법이다. 동 법에서는 제6장에 외국인(개인과 법인 포괄) 및 비엣 큐의 주택 소유권과 임차권에 관하여 별도의 규정을 두고 있다. 그러나 동 법에서는 베트남 내에서 주택을 소유할 수 있는 외국인을, ‘임대를 하기 위해 주택건설 투자를 하는’ 경우로 제한하여 주거목적으로 주택을 소유하고자 하는 외국인의 수요는 전혀 고려되지 않았다.

  2006년 7월부터 주택법이 시행되면서 주택경기 활성화, 외국인 투자 활성화, 다른 외국과의 형평성 등 다양한 필요성에 따라 외국인의 주택소유 허용방안을 강구하다가 2008.6.3 외국인의 주택구매 및 소유허용에 관한 국회 결의(Resolution)를 제정한 데 이어 2009.6.3에는 상기 국회결의를 시행하기 위한 시행령(Decree)이 제정되었는 바, 각각의 구체내용은 아래와 같다3).

나. 외국인의 주택구매 및 소유 허용에 관한 국회결의(Resolution No.19-2008-QH12)

① 외국인이 구매 및 소유 가능한 주택의 종류
    외국인의 주거 및 이동이 금지되거나 제한되지 않는 지역에 건설된, 판매용 아파트로서 외국인의 주거 및 이동이 금지되거나 제한되는 지역은 시와 성 인민위원회가 따로 고시할 예정이다. 이를 통해 알 수 있듯이 외국인이 구매할 수 있는 주택은 아파트로 제한된다.

② 아파트 구매 및 소유가 가능한 외국인(법인)의 범주, 조건, 소유기간 등은 다음 표와 같다.

③ 아파트 소유 외국인(법인)의 권리 및 의무
    (가) 권리 : 주택을 소유한 베트남인과 거의 동일한 권리가 주어진다. 단, 아파트를 소유한 외국인이 또 다른 주택을 상속 또는 증여받은 경우에는 아파트만 소유할 수 있으며, 또 다른 주택은 매각후 매각금액만을 가질 수 있다.
    (나) 의무 : 소유한 아파트를 주거용으로만 사용하여야 하며, 임차하거나 사무실 등 주거이외 다른 목적으로 사용해서는 아니 된다. 이를 위반시 외국인은 추방되며 당해 주택은 관련법에 의거 처분된다.

④ 아파트 매매절차상 유의사항
   (가) 아파트 매매관련 사항은 주택법에 따라, 베트남어로 작성된 계약서에 기록되어야 한다.
   (나) 부동산회사로부터 아파트를 사는 경우에는 구매자가 주택소유권증서 발급절차를 이행해야 하며, 개인간 거래시에는 양 당사자간의 합의에 따라 주택소유권증서 발급절차를 이행할 자를 정하되, 두 사람 모두 관련 재세 공과금을 부담해야 한다.

⑤ 외국인 주택소유권증서 발급
   (가) 발급기관은 해당 아파트가 소재한 시와 성 인민위원회가 된다.
   (나) 발급 신청서에 첨부될 서류 : 발급 요청서, 아파트 구매 및 소유를 할 수 있음을 증명하는 서류 사본, 구매계약서 원본, 판매자의 소유권을 입증하는 서류, 재세 공과금 납부 영수증

⑥ 기타
   (가) 상기 의결은 2009.1.1부터 발효하여 5년간 시범적으로 적용된다.
   (나) 상기 의결 적용이 종료되는 시점에서 아파트를 소유한 외국인(법인)은 주택소유권증서상의 기간 동안에는 당해 아파트를 계속 소유 가능하다.

다. 외국인의 주택구매 및 소유 허용에 관한 국회결의를 위한 시행령(Decree No.51-2009-ND-CP)

  상기 국회결의에서 규정된 사항중 해석상 논란이 있거나 국회결의에서 정하도록 위임된 사항을 보다 구체화한 것으로 주요 내용은 아래와 같다4).

① 베트남 아파트를 소유할 수 있는 외국인
   (가) 투자법에 따라 직접 투자하는 자 : 직접 자신의 자산을 투자하고 경영에 참가하는 자. 즉 주식회사의 주주 또는 유한책임회사의 사원 등이 여기에 해당되며, 투자 잔여기간이 1년 이상인 투자허가증이 필요하다.
   (나) 베트남에 소재한 회사에서 관리직에 종사하는 자 : 베트남에서 운영중인 회사의 대표, 이사 또는 지점대표 등을 말하며 이를 입증하기 위한 서류로 임명장, 근로계약서 등이 필요하다.
   (다) 특정 지식을 보유한 자 : 베트남에서 경제, 과학, 기술, 환경, 교육훈련, 문화, 정보, 체육, 스포츠, 건강, 법률분야에서 현재 일을 하고 있는 자로서 베트남 또는 외국 관계 당국으로부터 해당 분야의 기술 자격증을 발급받거나, 해당 분야의 학사 이상의 학력을 증명할 수 있는 서류가 있어야 하며, 베트남 당국이 발급한 외국인 근로허가증 또는 전문 업무 허가증을 구비하여야 한다.
   (라) 특정 기술을 보유한 자 : 베트남 직업단체 또는 해당 기술분야의 담당 행정관청으로부터 기술 또는 직업자격증을 발급받은 자로서, 외국인 근로허가증 또는 전문 업무 허가증이 있어야 한다.

② 아파트 소유권증서 신청 및 발급절차
   (가) 아파트 소유권증서를 발급받기 위해 신청인은 발급신청서(영어 및 베트남어), 매매계약 원본, 외국 여권 공증사본, 아파트 소유를 위한 요건을 충족하고 있음을 입증하는 서류에 대한 공증 사본, 부동산거래소가 발급한 확인서, 세금·비용 및 부담금 등의 납입 증명서, 매도인의 소유권을 입증할 수 있는 서류 등을 아파트가 위치한 지역의 시나 성의 건설국(Department of Construction, DOC)에 제출해야 한다.
   (나) DOC는 위 서류를 소유권증서를 발급하는 지역의 시나 성 인민위원회에 제출하게 되며, 지역 인민위원회가 소유권증서를 발급하여 DOC에 송부하고, 신청인은 DOC로부터 소유권증서를 수령하게 된다. 위 절차의 소요기간은 신청인이 적법한 서류를 제출한 날로부터 30일이다.
   (다) 이와 같은 절차에 의해 소유권증서가 발급되면 건설부가 외국인 소유권자의 정보와 소유권증서의 내용을 건설부의 웹사이트에 공시하게 되며, 외국인이 1채를 초과하여 소유하는지 여부를 확인하게 된다.

라. 시사점

  베트남 건설부는 상기 조치가 본격 시행될 경우 약 10,000명의 외국인이 주택을 구입할 것으로 추산하고, 시행 초기에는 고가 아파트 수요가 늘어나 가격이 상승할 것이나 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망하였다. 외국인에 대한 주택구매 및 소유 허용정책의 내용이 아래와 같이 매우 제한적이고 운용과정에서 얼마든지 축소될 수 있다는 점을 고려하면 이 같은 전망은 타당하다고 본다.

  우선 외국인의 주택구매 및 소유대상 주택의 유형을 아파트로 한정한 것은 토지가 수반된 단독주택이나 빌라를 포함시킬 경우 나타날 외국인의 토지사용권 취득문제와의 상충성을 고려한 것으로 보인다. 그리고 시행시기를 5년간 시범적으로 한정하고 시행지역도 시와 성 인민위원회가 따로 제한할 수 있도록 한 것도 변수이다.

  베트남의 전반적인 경제력과 주택가격 수준을 고려할 때 베트남 정부의 신중한 태도를 이해할 수 있다. 외국인에 대한 주택소유 허용 논의가 2007년 6월 주택법시행직후 시작되어 1년 동안 논의후 국회결의 형태로 확정되고, 국회결의가 나온 지 1년이 지나서야 시행지침이 마련된 것을 보아도 그간 관계부처의 논의과정이 순탄하지 않았음을 말해 준다.

  결론적으로 상기 정책이 우리 건설업체들의 아파트 건설사업에 다소 유리하게 작용하겠지만 큰 효과를 기대하기는 곤란하다고 판단된다. 그러나 외국인에게 주택구매 및 소유를 허용한 정책이 처음 시작되었고 앞으로 베트남의 개방정책이 가속화되고 국제화 수준이 높아지면서 이 정책이 확대, 발전되리라는 점에 큰 의미를 둘 수 있다고 본다.

3. 비엣 큐의 주택소유 확대

가. 추진배경 및 경위

  약 300만명으로 추산되는 해외 거주 베트남 교민을 지칭하는 비엣 큐는 베트남에게 있어 해외 교포 이상의 의미를 지니고 있다. 비엣 큐의 상당부분이 베트남의 통일과정에서 미국 등으로 망명한 사람들이기 때문이다. 이들이 해외생활에서 벌어들인 외화를 본국에 있는 친인척들에게 송금한 액수가 베트남 달러 공급량의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 베트남 정부도 이들을 껴안기 위해 많은 노력을 경주하고 있다5).

  베트남 정부가 대외국인 정책을 마련할 때 내국인과 외국인의 중간지대로서 비엣 큐를 대하고 있는 사례를 많이 볼 수 있다. 주택소유에 있어서도 비엣 큐에게는 외국인보다는 많은 기회가 부여되었다. 현재 비엣 큐가 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 경우는 다음과 같이 크게 2가지가 있다.

  첫째, 주택건설사업에 종사하는 경우로서 외국인과 달리 비엣 큐는 판매 및 임대용 주택건설에 투자하여 건설되는 주택을 소유할 수 있다6). 물론 당해 주택은 투자사업 목적에만 사용되어야 한다. 둘째, 주택건설에 종사하지 않고 주택을 소유할 수 있는 경우로서 다시 2가지로 분류된다. 하나는 베트남에 특별한 공헌을 한 부류로서 이들에게는 소유 가능한 주택 수를 제한하지 않고 있다. 두 번째로는(베트남에 공헌을 하지 않은 비엣 큐중에서) 6개월 이상 거주허가를 받은 경우에는 주택을 1채만 소유할 수 있다.

  비엣 큐의 주택소유 요건을 완화하자는 논의는 오래 전부터 시작되어 2008년 상반기 건설부가 총리실에 Decree 90/2006 개정안을 제출하기에 이르렀다. 그러나 Decree 개정으로는 소기의 성과를 거두기 어렵다는 판단에 따라 법률 개정 작업이 진행되었다. 드디어 비엣 큐에 대해 주택소유 요건을 완화하는 내용의 법률이 2009년도 상반기 국회에서 통과되어 2009년도 9월부터 시행될 예정이다. 동 법률은 주택법 제126조와 토지법 제121조를 통합하여 개정한 것으로 베트남내 주택을 소유할 수 있는 비엣 큐의 범위를 아래와 같이 확대, 완화하는 것을 주된 내용으로 하고 있다7).

나. 비엣 큐의 주택소유 완화를 위한 법률

① 주택법 제126조 개정 내용

  주택을 소유할 수 있는 비 엣큐의 종류와 요건을 대폭 확대하되, 이들이 살 수 있는 주택의 수를 1채로 제한하고 통일하였다. 다만, 비엣 큐의 종류에 따라 소유할 수 있는 주택의 종류도 달리한 점이 눈에 띈다. 현행과 개정된 규정을 비교하면 다음 표와 같다.

주택법 제126조 개정내용

② 토지법 제121조 개정내용

  현행과 개정된 내용을 비교하면 다음 표와 같다.

토지법 제121조 개정내용

다. 시사점

  베트남 건설부는 비엣 큐에 대해 주택소유를 확대하는 상기 정책이 추진될 경우 연간 1,400명(총 10만명)이 베트남내 주택을 사게 될 것으로 추산하였다. 이는 현재까지 공식적으로 주택을 구매한 비엣 큐의 숫자가 140명에 불과하다는 점을 고려할 때 상당한 숫자이다.

  현행 법률에서는 비엣 큐가 친인척 등 제3자 명의를 통해 주택을 사던 것을 2009년 9월부터는 본인 명의로 안전하게 살 수 있게 되어 많은 수의 비엣 큐가 주택투자에 나설 것으로 기대된다. 특히 서방세계로 대거 이주한 비엣 큐의 고향인 호치민시 중심의 남부지역이 이 정책의 가장 큰 수혜지역이 될 것으로 보인다.

4. 사회주택 건설계획

가. 추진 경위 및 배경

  베트남에서 사회주택은 공무원, 군인, 근로자 등 저소득층이 임차 또는 임차후 매입하도록 건설된 주택(주택법 제33조)으로서 국가 계획경제 체제하에서 일반적으로 공급되던 주택유형이었다. 그러나 1986년 Doi Moi정책, 1994년 임대주택 매각 정책 이후, 공적성격이 가미된 사회주택의 건설, 공급이 전무하다시피 하였다. 사회주택 건설정책을 공식으로 표방한 주택법이 제정된 이후에도 중앙정부 차원의 강력한 지원과 실행력 부족으로 사회주택 건설정책은 구두탄에 그쳤다.

  베트남 건설부는 2007.8월 시와 성 인민위원회에 ‘산업단지 및 수출가공구역내 근로자를 위한 주택건설 투자우대정책’을 시달하였으나 이것은 기존 관계 법령과 정책에 기 반영된 사항을 총 정리한 것에 지나지 않았다. 이러한 가운데 264만명의 대학생(직업학교 학생 포함), 200만명의 산업단지내 근로자, 66만명의 공무원이 주거불안 상태에 있는 것으로 집계되었다.

 이에 베트남 정부는 2008년 1월 총리의 지시에 따라 건설부 주관으로 오랜 검토를 거쳐 2009년 4월에 획기적이라고 할 만한 사회주택 계획을 발표하였다.

나. 사회주택 건설계획의 내용

  사회주택 건설계획은 ‘학생, 산업단지내 근로자, 저소득층용 주택개발정책 및 제도에 관한 Decree(이하 Decree No.18)’와 학생, 산업단지내 근로자, 소득층을 대상으로 하는 주택을 위한 각각의 총리 결정서(Decision)로 구성되어 있다. 즉 Decree No.18에서 전반적인 사회주택 건설계획과 인센티브, 각급 부처와 기관의 역할 등을 명기하고, 3종류의 입주대상자용 주택건설에 대해 각각의 총리 결정서에서 구체화하였다.

  여기에서 건설부는 2011년까지 약 4억 6,000만불의 예산을 투자하여 20만호의 학생용 주택을 건설하겠다는 방침과 2009~2015년 기간 및 동 기간중 매년도 사회주택 건설계획을 마련하여 2009년 3/4분기까지 총리실에 보고하겠다는 계획을 포함시켰다.

  상기 Decree와 Decision에서 규정한 3가지 종류의 사회주택별 특징과 건설에 따른 인센티브 등을 요약하면 아래 표와 같다.

사회주택의 종류별 구체내용

다. 시사점

 그간 베트남에서 사회주택은 주택법에서 공식 표방되어 있음에도 불구하고 국가 차원에서 진행되지 못하고 지방 정부에게 책임을 전가해 온 듯한 느낌이 있다. 하노이시, 호치민시, 빈증성을 대상으로 하는 사회주택 건설사업 시범사업이 총리의 승인하에 추진되기도 하였으나 이 역시 재원확보 문제로 지지부진하였다.

  이 같은 상황에서 나온 금번 정책은 1994년 임대주택 매각 이후 거의 실종되다시피한 베트남의 사회주택 정책이 본격적으로 재개되었다는 신호탄으로 보인다. 그리고 정부예산이 4억 6,000만불이나 소요되는 학생용 주택건설계획을 추진할 수 있게 된 것은 주택건설을 통해 경기활성화를 도모하겠다는 점에, 베트남 관계부처가 공감하였기 때문으로 보인다.

  사회주택중 우리 업체가 참여 가능한 것은 산업단지내 근로자주택과 저소득층용 주택인 바, 각각에 대해 사업자의 이윤을 최대 10%까지 보장해 주겠다는 것은 민간 업체의 참여를 적극 유치하겠다는 정책의지의 표현이라고 판단된다. 그러나 구체적인 시행과정에서 이윤 10% 보장을 위한 주택 판매가격과 임대료 산정시 관계 당국과 마찰을 빚을 가능성이 농후하다는 점을 고려하여야 한다.

  그러나 사회주택건설은 베트남 정부가 정책적으로 지원하는 사업으로서 사업부지도 이미 확보된 경우가 많기 때문에 우리 건설업체의 사업참여 의지가 확고하다면 사업을 추진하는데 큰 어려움이 없을 것으로 보인다.

  사회주택 건설에 참여하고자 한다면 해당 지역의 시와 성 인민위원회 산하 건설국을 방문하여 2009년 3/4분기까지 확정하도록 되어 있는 사회주택 건설계획에 반영시켜 놓는 것이 유리할 것이다. 그리고 향후 산업단지를 개발할 경우에는 산업단지내 근무하는 근로자를 위한 주택건설이 사실상 의무화되었으므로 이에 대한 사전 연구가 필요할 것으로 보인다.

5. 결론

  현재 베트남도 세계 경기침체의 여파로 어려움을 겪고 있으며 2008년 2월 이후 부동산경기 침체현상을 겪고 있다. 그러나 활황과 침체가 반복되는 부동산시장의 속성과 향후 베트남 경제의 발전 잠재력 등을 고려할 때 현 시점에서 베트남 부동산시장에 진입하는 것이 유리한 점이 많다고 본다.

  특히 상기 3가지 정책이 시행되는 초기단계에서 이를 잘 활용할 경우 베트남 부동산시장에 성공적으로 참여하는데 큰 도움이 되리라고 판단된다. 따라서 베트남 주택시장에 관심 있는 업체들은 상기 3가지 정책의 내용파악은 물론 향후 추이 분석에도 노력해야 할 것이다.

1) 1994.7.5 공포된 Decree No.61/CP에 따라 국가소유 임대주택을 임차인에게 매각하기 시작하였는 데, 이 조치는 주택보조정책에서 시장경제 체제로 전환하는, 주택분야의 분기점으로 여겨진다.
2) 원래 명칭은 ‘주거용 주택법’이나 통상 주택법으로 불리운다.
3) 국회결의는 국회에서 토의되고 통과된다는 점에서 법률과 유사하나, 외국인 주택소유에 관한 사항을 주택법 개정이 아닌 국회결의 형식으로 한 것은 외국인 주택소유 정책을 5년간 한시적으로 추진하기 때문으로 보인다. 그리고 Decree는 법에서 제정된 법률이나 결의를 이행하기 위한 구체사항을 정하는 것으로 정부(총리실)에서 제정한다.
4) 여기에 대해서는 법무법인 율촌의 Vietnam Newsletter(2009.6) 참조
5) 베트남에서 가장 중요한 의사결정기구인 정치국은 2004년 결의서를 통해 비엣 큐를 베트남의 중요 구성요소로서 고려한다고 규정한 바 있다.
6) 위에서 보듯이 외국인의 경우에는 ‘임대를 하기 위해 주택건설 투자를 하는 경우’로 제한되어 있다.
7) 동 법률의 공식 명칭은 주거용 주택법 제126조와 토지법 제121조 개정 법률인다.
8) 베트남 국적을 가졌었거나 부모 또는 조부모가 베트남 국민인 사람을 의미하는 것으로 보인다(필자 주).

유성용
주 베트남 국토해양관