부동산 개발사업 관련 제도 및 절차에 대해서 설명한글입니다.

Ⅱ. 부동산 개발사업 관련 제도 및 절차

1. 부동산 개발사업 관련 제도

가. 외국인 투자제도

 1) 투자형태
  ㅇ 외국인투자법상 외국인투자 형태는 경영협력계약(BCC), 합작투자기업,  외국인단독투자 3가지로 구분됨
    - 경영협력계약(BCC)은 별도의 법인을 설립하지 않고 양측이 책임을 분담하고 수익을 분배하는 조건으로 당사자간에
      체결하는 계약인데, 양측이 합의하여 작성한 계약서에 따라 이익배분, 경영, 기업해산시 자본금 회수 등이 이루어짐
    - 합작투자기업은 유한책임회사의 형태로 설립되며, 베트남 법인으로 간주되는데, 외국측 자본금은 30%이상이 되어야 함
    - 단독투자는 기업의 소유경영권을 외국인이 보유하며, 유한책임회사로 베트남 법인으로 간주됨. 법정자본금은 투자금액
      이 30%이상이어야 함

 2) 외국인 투자 프로젝트(부동산개발사업) 대한 허가권자
  ㅇ A급 프로젝트 : 기획투자부에서 심사, 수상 결정(소요기간 45일) 
    - 도시 건설, BOT 또는 BT 프로젝트
    - 판매용(분양용) 주택건설 프로젝트
    - 4천만불 이상 투자되는 호텔, 임대용 아파트 프로젝트
    - 도시용지 5ha 이상, 기타 용지 50ha 이상 사용하는 프로젝트
  ㅇ B급 프로젝트 : 기획투자부에서 결정(소요기간  30일)
    * 부동산 개발사업의 경우 해당 없음
  ㅇ C급 프로젝트 : 성급 지방정부에서 결정(소요기간  30일) 
    - 투자사업비가 4천만불 미만인 호텔 또는 임대용 아파트 프로젝트로써 도시용지 5ha 미만을 사용하는 프로젝트

 3) 투자허가 신청서류 : 부동산개발사업 추진절차 참고
   
나. 토지제도

 1) 기본 원칙
  ㅇ 베트남은 사회주의 국가이므로 내ㆍ외국인을 불문하고 토지의 개인소유를 인정하지 않음. 다만, 토지 이용자는 사용료를
     지급하고  사용권만 행사할 수 있으며 이 사용권은 관할관청의 사전허가를 받아 상속, 매매, 임대 등도 가능함. 
  ㅇ 토지/건물에 대한 권리는 토지위에 구축된 건물과 토지를 분리하여 토지소유권, 토지사용권, 건물소유권, 건물임대권
     등 네 가지로 구분됨 
  ㅇ 건물에 대한 권리중 주거용 건물 등에 대해서는 개인 소유권을 인정하고 있으며, 외국인투자자의 주택이나 투자사업에 
     소속된 사택, 임직원의 숙소 등에 대해서도 사업기간내 소유권을 인정함. 
  ㅇ 토지/건물의 소유 및 임차 등과 관련한 분쟁에 대해서는 토지위의 건물이나 주택의 경우에는 인민재판소가, 토지의
      경우는 인민위원회가 담당함.

 2) 토지사용권의 종류
  ㅇ Blue Book(국가소유 토지)
    - 최장 50년 동안 임대로 사용할 수 있는 토지
    - 대부분의 토지(전체토지의 약 90%)가 이 유형에 속함
    - 공공부문에서 공급하는 장기임대 아파트는 이러한 유형의 토지에 건설됨 
  ㅇ Red Book(한시적 사용권 이양 토지)
    - 주로 민간사업자가 정부로부터 주택건설 등 사업용 부지로 최장 50년까지 사용허가를 받아 허가기간 동안 사용가능한
      토지
    - 일반적으로 양도가 가능하며, 사용기간 만료시 사용기간 연장이 가능함
    - 부동산개발사업을 위해 외국인 사업자가 현지기업과 합작하는 경우 현지기업이 합작기업에 출자(물납)하는 데 사용됨
    - 전체토지중 약 10%정도에 불과함 
  ㅇ Pink Book(사실상 개인소유 토지)  
    - 주로 1975년 통일후 정부가 개인에게 주거용으로 배분(공급)한 토지로써 사실상 소유권과 유사한 권리(양도, 저당, 상속
      가능)가 부여된 토지
    - 전체 토지의 극히 일부분이 이 유형에 속하며, 최근에는 극히 예외적으로 국가유공자 등에게 배분됨
    - 사실상 소유권과 유사한 반면, 면적이 매우 작아 경제수준에 비해 토지가격이 매우 높음(하노이 평균 5,500불/㎡,
      호치민시 평균 6,700불/㎡) 

 3) 토지법령의 주요내용(부동산 개발사업 관련)

  < 개정 토지법(2004. 7.1부터 시행) >
   ㅇ 정부는 전국의 모든 토지에 대해 토지이용 기본계획을 수립하여 국회의 승인을 받아야 함
   ㅇ 분양 또는 임대용 주택건설시 전체 임대기간 동안의 임차료를 전액 일시에 납부하여야 함
   ㅇ 투자 프로젝트용 토지를 연속해서 12개월 동안 사용하지 않거나, 승인받은 토지사용 시점보다 허가 없이 2년 이상
       지체되는 경우 토지를 환수함
   ㅇ 토지사용권을 매매, 상속, 임대, 재임대, 저당, 기업에 자본으로 물납하는 경우 토지사용권 등록소에 등록하여야 함
   ㅇ 토지가격의 3가지 결정방법 
     - (정부결정 가격) : 정부가 정한 토지가격 결정원칙(시장가격에 접근), 정부에 의해 규정된 토지가격 결정방법, 토지가격
        분류체계에 근거하여 성급 인민위원회는 각 지역의 토지가격을 결정하고 매년 1월1일 공포함
     - (입찰) : 매매 또는 임대용 주택 건설과 관련된 토지할당, 토지사용권 경매, 또는 토지사용에 관련된 프로젝트를 위한
        입찰에서 결정된 가격
     - (합의가격) : 토지사용자와 토지사용권의 이전, 임대 또는 토지사용권의 자본출자와 관련된 자 사이의 합의에 따른
        토지가격  
     * 토지가격에 관해서는 별도로 설명함
   ㅇ 토지사용자가 토지사용권을 이전, 임대, 저당, 기업에 출자(물남)한 경우 거래대상이 됨
   ㅇ 거주지, 공동주택 등은 장기간 안정적으로 사용할 수 있음. 매수자도 장기간 안정적으로 사용가능
       (사실상 소유권과 유사)
   ㅇ 기업이 투자 프로젝트 시행을 목적으로 토지를 할당 또는 임차할 수 있는 기간은 투자 프로젝트에 의하여 심사 결정
      되나, 50년을 초과할 수 없음. 다만, 자본회수에 장기간이 소요되는 대형투자 프로젝트 또는 특별히 경제여건이 어려운
      지역의 프로젝트의 경우 70년까지 가능함. 또한 기간이 만료된 경우 연장이 가능함
   ㅇ 토지의 분류 : 농업용과 비농업용
     - 비농업용 : 거주지, 콘도 건설용 토지, 공용 사무실 용지, 안보방어용 토지, 산업지대 토지(산업밀집지대, 산업단지,
       수출가공지대) 등
   ㅇ 토지사용료를 납부하지 않고 국가로부터 토지를 할당받은 기관은 토지사용권의 교환, 이전, 임대, 저당, 자본금 납입을
       할 수 없음
   ㅇ 토지사용료(임차료) 납부 방식에 따른 권리의 차이
     - 매년 임대료를 납부하고 토지를 임대받은 경우에는 토지사용권 관련 “자산”의 저당 또는 자본 출자 가능
     - 전체 임대기간 동안 일시불로 임대료를 납부한 경우에는 “자산”과 “임대된 토지”의 사용권리 이전, 재임대 가능

  < 토지법 시행령(Decree 181) > : 2004. 10.29부터 적용
   ㅇ 부동산 개발사업 프로젝트에서 주거용지의 경우 임대기간 동안의 임대료를 일시에 전액 납부
   ㅇ 부동산 개발사업자가 임대받은 토지에 아파트 등 주거용 건물을 건축하여 분양할 경우 그 동안의 토지사용료 상승분을
       납부하여야 함
      * 토지사용료 상승분 = 분양시점의 토지사용료- 최초 토지사용허가 시점의 토지사용료)
   ㅇ 개발사업자는 사업용 토지에 건축물을 건축하지 않고 나대지 형태로 분할하여 판매할 수 없음

  < 토지법 시행령(Decree 188) > : 2005. 1.1부터 적용
   ㅇ 이 시행령에 의한 토지가격은 토지사용권 거래에 있어 세금부과의 기준으로 활용되고, 정부가 사업을 위하여 토지를
       할당할 때의 토지사용권 가치로 사용되며, 정부가 국익 및 경제개발을 위하여 토지수용을 실시할 때의 보상가격 기준이
       됨
   ㅇ 이 토지가격 체계는 과거의 토지가격 제도에 비하여 보다 유동적이며 시장가격의 변화를 반영함. 정부는 해당지역의
       토지가격이 정부가 정한 최초의 가격에서 60일이상의 기간동안 30%이상 변동이 있을 경우 토지가격을 조정함
   ㅇ 성급 인민위원회는 해당지역의 지역별 구역을 정리하고 토지가격을 확정하여 시 인민의회에 제출하여야 하며, 성급 
       인민위원회는 해당지역의 특성과 위치, 기반시설, 수익성 등을 감안하여 정부의 기준가격의 20%내에서 증감하여 가격을
       결정
   ㅇ 성급 인민위원회는 토지의 시장가격이 최초에 정한 가격보다 20%이상 증가하거나 10%이상 감소할 때 토지가격 증감
       가능
   ㅇ 정부고시 토지가격(㎡당) 범위

    ① 농촌지역(주거지역)

 4) 임대차 계약
  ㅇ 외국인투자자가 공장부지용 등으로 토지를 임차하고자 할 때에는 관할기관 등과 일정기준의 임차료를 부담하는 조건
     으로 토지임차계약을 맺을 수 있음. 
  ㅇ 토지 임대차계약은 계획투자부(MPI) 또는 관할 인민위원회의 승인을 받아야 하며, 토지사용권을 가진 개인의 부지를
      임차하여 공장을 건립하는 데에는 여러 가지 제약이 따름. 
  ㅇ 토지사용권에 대한 증명서는 관할 인민위원회로부터 발급받음. 
  ㅇ 외국인투자기업의 토지 임차기간은 투자허가의 기간에 따르고, 호텔, 사무실, 공장 등 건물에 대한 소유권은 투자허가
      기간 동안 유효함
  ㅇ 재무부에서는 필요에 따라 5년마다 요율을 재조정함. 이 경우 조정 폭은 15%를 초과할 수 없음. 만약 사업을 시작할 때
      사업기간 동안에 해당하는 임차료를 선불하였을 경우와 합작사업의 베트남측 당사자가 사업기간 동안의 임차료를 현물
      출자로 충당하였을 경우에는 개정된 임차료를 적용하지 않음.
  ㅇ 임차료 일괄납부시의 임차료 감면
    - 투자사업기간이 5년인 경우 총임차료의 5%, 5년 이상인 경우에는 매 1년에 대해 1%씩 추가 감면되지만 총감면액은
      15%를 넘을 수 없음. 이 규정은 베트남측이 토지임차료를 합작자본으로 출자한 경우에는 적용되지 아니함. 
  ㅇ 건물 층별로 임차인이 다를 경우의 임차료 배분기준
    - 2층 건물 : 70%(1층), 30%(2층)
    - 3층 건물 : 70%(1층), 20%(2층), 10%(3층)
    - 4층 건물 : 70%(1층), 15%(2층), 10%(3층), 5%(4층) 
  ㅇ 특정지역 및 특정사업투자에 대한 임차료 감면
    - 외국인투자기업의 진출이 어려운 지역과 외국인투자 장려지역에 투자하는 경우 임차료의 50%를 감면
    - 교량, 도로, 공항, 발전소 등 인프라 사업(BOT사업 제외)의 경우 건설기간 동안 토지임차료 면제
    - 공업시설, 호텔, 관광, 주택 등의 경우 건설기간 동안 임차료 50%를 감면. 생산/경영을 시작한 이후에는 규정 임차료의
       100%를 납부해야 하며, 독립된 여러 개의 프로젝트가 복합된 경우에는 개별 프로젝트별로 계산

    < 참고 > : 외국인투자유치 장려지역(임차료 50% 감면)
      Quang Ninh, Bac Thai, Cao Bang, Lang Son, Lao Cai, Yan Bai, Ha Giang, Tuyen Quang, Son La, Lai Chau,
      Hoa Binh, Vinh Phu, Ha Bac, Thanh Hoa, Nghe An, Ha Tinh, Quang Tri, Quang Binh, Quang Ngai, Binh Dinh,
      Kon Tum, Gia Lai, Dak Lak, Tay Ninh, Phu Yen, Ninh Thuan, Binh Thuan
 
 5) 임차료
  ㅇ 외국인 투자사업과 관련한 토지임차료는 베트남 재무부에서 전국을 6개 그룹으로 구분, 각 지역별 최저/최고요율을
      공시, 운용함. 
  ㅇ 성 정부 등 관계당국은 재무부가 발표한 기본임대료를 근거로 해당지역의 인프라 수준, 업종, 위치 등 3가지 요소를 
      감안하여 실제 임차료를 산정하는데 이 과정에서 관계당국과의 협상이 필요함.
  ㅇ 실제 임차요율 = 기본요율 × 위치계수 × 인프라계수 × 업종계수

    - 토지 등의 연간 임차료 기준
　　　
               　　　　　　　　　　　　　     　　   　(단위 : USD)
        ------------------------------------------------------- 
            구 분                지역                              임차료(연간)
        -------------------------------------------------------
        도 시 지 역 
　　      그 룹 1       호치민, 하노이                       1.7-13.6/㎡
　　      그 룹 2       붕타우, 비엔 호아, 하이퐁        1.5-12.0/㎡
            그 룹 3       14개 지역                              1.125-9.0/㎡
　　      그 룹 4       18개 지역                              0.75-6.0/㎡
　　      그 룹 5       45개 지역+기타 지역                0.375-3.0/㎡
        -------------------------------------------------------
        지 방 지 역
　　      그 룹 1       岩盤質 山岳地, 불모지 등         30-150/㏊
　　      기 타                                                     150-750/㏊
       -------------------------------------------------------- 
           내수면         하천, 호수, 灣                        75-525/㏊
       --------------------------------------------------------
           해수면         바다                                     150~600/㏊
       --------------------------------------------------------

    * 연간 토지임대료 산정을 위한 그룹별 도시 목록
       ① 그룹1 : Hanoi, Ho Chi Minh City 
       ② 그룹2 : Vung Tau, Bien Hoa, Hai Phong 
       ③ 그룹3 : Van Dien, Gia Lam, Cau Giay, Ha Ding, Mai Dich, Hue, Da Nang
                     Nha Trang, Da Lat, Can Tho, Thu Duc, Hoc Mon, Hha Be, An Lac 
       ④ 그룹4 : Dong Anh, Soc Son, Bac Ninh, Hai Duong, Do Son, Ha Long, Nam Dinh,  Ninh Binh, Tranh Hoa, 
                     Sam Son, Quy Nhon, Long Xuyen, My Tho, Tay Ninh, Soc Trang, Thu Dau Mot, Boun Me Thuot,
                     Vinh Long 
       ⑤ 그룹5 : Son Tay, Thai Nguyen, Viet Tri, Vinh Ten, Phu Tho, Hoa Binh, Bac Giang, Son La, Tuyen Quang, 
                     Lai Chau, Dien Bien, Lao Cai, Yen Bai, Ha Giang, Ha Nam, Hung Yen, Kien An, Thai Binh, Uong Bi,
                     Bim Son, Tam Diep, Dong Ha, Hoi An, Dong Hoi, Vinh, Quang Ngai, Quang Tri, Tuy Hoa, Phan Rang,
                     Phan Thiet, Rach Gia, Kon Tum, Chau Doc, Sa Dec, Bac Lieu, Cao Lanh, Tan An, Tra Vinh, Tam Ky,
                     Ben Tre, Vinh An, Vi Thanh, Song Cong, Go Cong, Ha Tinh, 그룹 4 및 그룹 5에서 언급되지 않은 나머지
                     읍, 면 


   - 임차료 산정을 위한 요소별 계수의 적용기준
     ----------------------------------------------------------------------------
      구　분        계수                기　준
     ----------------------------------------------------------------------------
     입지조건      2.0     위락, 여행, 문화중심지, 도시중심부로 도로 전면인 경우
     (위치)          1.7     도시 중심부이지만 도로 전면이 아닌 토지 
                       1.3     도시 중심부에 인접한 토지이며 도로의 전면인 경우
                       1.0     도시 중심부에 인접한 토지이나 도로 전면이 아닌 경우
    ----------------------------------------------------------------------------
     인프라수준   2.0     네 가지 기준 모두 만족 <평가기준>
                       1.7     한 가지 부족 -편리한 교통조건
                       1.5     두 가지 부족 -성토가 필요 없는 평지
                       1.2     세 가지 부족 -전력공급시설 풍족
                       1.0     모두 부족 -용수공급 및 배수시설
     ----------------------------------------------------------------------------
     업　종         2.0     관광, 서비스업종
                       1.5     농/임/수산업 관련 가공산업, 기타 생산업 공장 
                       1.2     광산개발, 제련, 기계제조, 조선, 자동차조립, 건설자재, 기계,
                                전기자재, 기초화학, 화학비료, 살충제
                       1.0     교량, 도로, 공항, 항구, 발전소, 전력공급 및 송전, 용수공급,
                                배수시설, 수출가공구 및 공단기반시설 건설


다. 세금 제도(부동산 개발사업 관련)
  ㅇ 토지가격기준 : 정부고시지가 또는 토지사용권을 가지고 있는 개인 및 기업과의 시장가격을 기초로 한 협의가격
  ㅇ 구매자 부담 : 취득세 4%, 등록세 1%, 부가세 10%
  ㅇ 투자자 부담 : 법인세 28%

2. 부동산 개발사업의 투자형태

가. 투자 형태별 비교(모든 사업에 공통)

나. 투자형태별 장단점

 1) 단독투자
  ㅇ 외국인 단독투자의 경우 지방정부는 대규모 투자 및 과도한 기반시설 설치 등을 요구하므로 사업기간 및 투자비 회수가
     장기화됨
  ㅇ 합작투자에 비해 저렴한 가격으로 토지를 임차할 수 있으나, 토지 확보와 관련 지방정부와 협의하는 데 장기간(최소
     6개월 이상) 소요
  ㅇ 독자적인 의사결정이 가능하나, 현지 인맥이 없을 경우 정부와의 협상 등을 컨설팅회사에 과도하게 의존하여야 함

 2) 합작투자
  ㅇ 사업의 관건인 토지확보에 유리하나, 현지업체가 토지사용권을 합작법인의 자본으로 납입하는 과정에서 과다한 지분을
     요구할 경우 사업성이 크게 악화됨
  ㅇ 합작법인의 주요 의사결정은 만장일치제이므로 의사결정에 오랜 기간이 소요될 수 있고, 독자적 의사결정이 불가능

 3) BCC
  ㅇ 합작사업과 마찬가지로 토지확보가 용이하고, 법인설립이나 사업청산이 불필요하나, 경영협력계약에 의해 경영권이
     크게 축소되어 일정규모 이상의 대규모 사업에는 부적합

 4) BT
  ㅇ 베트남 정부가 요구하는 인프라 시설(최소 2억불)을 무상으로 건설양도하고 이에 소요된 투자비용을 회수하기 위해
     정부로부터 투자비용에 상응하는 토지를 무상으로 받아 부동산개발사업을 추진하는 방식으로 대규모 투자비가 소요되고
     사업추진에 매우 장기간이 소요됨

3. 부동산 개발사업 추진절차
  ㅇ 베트남 부동산 개발사업에 처음 진출하는 경우에는 사업성이 있는 중소규모(5ha이하)의 사업부지를 확보하고 있는 현지
     업체와 합작투자를 하는 것이 투자위험을 줄이면서 사업경험을 파악할 수 있는 가장 좋은 방법으로 생각되므로 합작투자
     를 중심으로 사업 추진절차를 설명코자함
  ㅇ 이러한 추진절차는 다른 투자방식의 경우에도 합작이라는 측면을 제외하면 대체로 유사함

가. 합작투자의 경우
 ① 정보수집 및 현지업체 개별 면담 
   ㅇ 면담을 통해 합작가능 여부 및 사업부지의 기본사업성 검토 

 ② 합작법인 설립을 위한 양해각서(MOU) 체결

 ③ 사업성분석 실시
  ㅇ 현지 공인 컨설팅회사로부터 해당사업에 대한 사업성분석 실시
  ㅇ 사업성분석 보고서는 향후 계획투자부에 투자허가 신청시 첨부됨
  ㅇ 컨설팅회사는 투자허가서 취득 관련 컨설팅서비스, 투자허가 신청서, 합작법인 계약서 및 정관, 사업성분석 보고서 등의
     투자허가신청 관련 서류준비, 구비서류들을 인허가 관련기관에 제출하는 업무를 담당함. 통상 투자허가서 발급과 함께
     업무가 종료됨
 
 ④ 합작법인 설립
  ㅇ 유한책임회사 형태의 합작법인 설립계약 체결
  ㅇ 합작법인의 활동시한 : 최장 50년이며 연장가능 
  ㅇ 합작계약서 주요 내용
    - 합작하는 양측의 권한을 가진 대표자 성명, 주소
    - 합작법인 명칭, 주소
    - 경영목표 및 범위
    - 투자자본, 법정자본, 법정자본 납입비율, 자본납입 방식과 진도
    - 건설 진행도, 주요 생산품
    - 법인의 활동과 시한
    - 법인의 법적대표, 합작 양측의 권리와 의무
    - 회계원칙
    - 계약의 수정 및 종료절차
    - 양도조건, 활동종료, 법인해체의 조건
    - 계약위반에 관한 책임, 분쟁해결 방법

  ㅇ 합작법인의 설립요건
    - 법정자본금 출자 : 총 투자비용(사업비)의 30% 이상
     ▪ 법정자본금중 외국측은 30~70%, 현지측은 최소 30% 유지
     ▪ 일반적으로 외국측은 화폐, 현지측은 토지사용권 가치를 출자
    - 정관작성 : 계획투자부(투자허가서 발급기관)에 등록
     ▪ 법인 명칭, 주소, 각측의 대표자 성명, 국적, 주소
     ▪ 경영목표 및 범위
     ▪ 투자자본, 법정자본, 법정자본 납입비율 및 납입방식과 진도
     ▪ 법인의 관리조직
     ▪ 이사회 의장, 사장, 수석부사장의 임무와 권한
     ▪ 의사결정의 통과절차, 분쟁해결 원칙
     ▪ 법인의 법적대표
     ▪ 회계원칙
     ▪ 합작 각측에 대한 이익과 손실 분배비율
     ▪ 노동관계, 노동자 운용과 훈련에 관한 문제
     ▪ 노동시한, 법인의 활동종료 및 해체조건
     ▪ 정관의 수정, 보완절차

   ㅇ 이사회구성 : 임기는 5년 초과 금지
     - 양측이 합작하는 경우 양측은 이사회에 최소 2명 이상의 이사 선임(양측은 법정자본 납입부분에 상응하는 비율에 의거 
       이사회에 자신의 인원을 참여)
      - 이사회 의장은 합의 선출하며 사장과 부사장은 이사회가 임명
      - 사장 혹은 수석부사장은 베트남인이어야 함
      - 중요사안(사장 및 수석부사장의 임면, 정관의 수정보완 등)은 이사회 만장일치가 원칙이며 그 외의 사안들은 과반수
        표결 원칙

   ㅇ 재산보험 가입
     - 현지에서 활동중인 보험회사에 자유보험 및 강제보험을 가입
     - 보험대상은 사람, 자산, 민사책임 및 법률규정에 따른 기타 대상

 ⑤ 투자허가 신청  
   ㅇ 먼저 사업의향서를 계획투자부에 송달후 구비서류 제출
     - 투자허가서 발급신청서
     - 합작법인 계약서 및 정관
     - 베트남측의 재정상황, 법적자격 확인서
     - 사업성분석 보고서
     - 기본개발계획 설계도
     - 투자관련기관(시‧성 의회, 건설부 등) 의견서
     - 본사관련 서류(영문공증)
      ▪ 법인등기부등본, 최근 2개년 간의 재무제표, 회사소개 자료 및
         카다로그, 그 외 관련서류

 ⑥ 투자허가 승인
   ㅇ 허가 소요기간 : 4~6개월(서류준비기간 포함)
   ㅇ 수상의 승인을 받아 계획투자부에서 투자허가서 발급
   ㅇ 투자허가서는 투자허가와 동시에 합작기업의 경영등록 인증서(투자허가서를 발급받은 날로부터 정식 법인설립 및
       활동시작)
   ㅇ 투자허가서에는 각 측 지분율, 사업영위기간, 해당부지 면적, 주된 사업목적 등이 표기
   ㅇ 승인후 사장, 부사장, 회계책임자는 계획투자부에 등록하고 승인취득

 ⑦ 합작법인 설립공고 및 후속절차 진행
   ㅇ 중앙지나 지방 일간지에 투자허가 승인후 30일 이내에 합작법인 설립공고 연속 3회 게재
   ㅇ 신문 공고 내용 : 법인상호, 주소, 각 측 투자자의 명칭과 주소, 총 투자금액, 법정자본금, 사업기간, 대표자, 투자허가
      번호 등
   ㅇ 후속절차
     - 구좌개설 : 베트남 화폐 및 외화구좌 개설
     - 인장신청 : 합작법인 인장을 경찰서에 신청하여 발급받음
     - 회계장부 등록 : 베트남 재무부에 등록

 ⑧ 토지사용권 승인신청 및 토지사용권 취득
   ㅇ 투자허가 승인후 토지국에 토지임차 신청후 토지사용권 취득
   ㅇ 지적국에서 토지사용증명서 교부 받음

 ⑨ 건축설계 및 세부 개발계획 인가신청(건설국)
   ㅇ 설계심사 내용
     - 설계조직의 법적 자격
     - 사업심사시의 건축계획 설계도와 승인받은 건축계획과의 일치 여부
     - 베트남의 건설설계 기준이나 건설부가 승인한 외국의 기술표준 준수 여부
   ㅇ 세부 개발계획도(1/500 축척) 제출

 ⑩ 건설허가 신청 및 취득
   ㅇ 외국업체 건설허가 자격취득 요건
     - 법정자본금 500만불 이상
     - 최근 2개년 기준 연간 매출실적 2천만불 이상
     - 현지 건설업체와 협력관계이거나 현지업체와 하도급계약을 체결
   ㅇ 허가관련 주무부서
     - 설계심사(건설국), 토지면적 계측, 환경허가(과학기술환경국), 소방허가(소방국) 

 ⑪ 착공

 ⑫ 모델하우스 건립후 선분양 실시

 ⑬ 입주
   ㅇ 정부에서 지정한 설계사무소에서 감리 실시
   ㅇ 준공허가
   ㅇ 입주실시

 ⑭ 관 리        
   ㅇ 자체 관리회사 설립 관리 또는 입주민 자치 관리(지역공무원, 경찰, 입주민대표로 구성된 관리위원회 설립)

나. 단독투자의 경우

 1) 개괄
  ㅇ 외국인 사업자가 단독으로 현지법인을 설립하여 사업을 하고자 하는 경우 법률상 제약은 없으나, 베트남 정부는 일반적
     으로 일정규모 이상의 대단위 사업부지(최소 50ha 이상)에 기반시설을 설치하여 개발할 필요가 있는 사업에 한하여 허용
     하고 있음.
  ㅇ 현지업체가 이미 토지사용권을 확보하고 있는 합작투자와 달리 단독투자의 경우에는 우선 사업부지를 확보하여야
     하는데, 일반적으로 사업대상지역을 관할하고 있는 지방정부(직할시 또는 성정부)와 협의하여 사업목적에 맞는 사용가능
     한 토지를 선정하는 것이 가장 중요함

 2) 추진절차
  ① 시장조사
     - 현지출장 등을 통해 사업유형 및 사업대상지역 등을 선정

  ② 정부 관계자 면담
     - 사업대상지역의 지방정부(투자계획국)을 면담, 투자의향서 제출
     - 투자의향서에서 투자자 및 사업목적 등을 소개하고, 사업가능 부지를 의뢰

  ③ 지방정부가 제시한 사업부지 답사 및 내부 사업성 검토
     - 내부 사업성 검토를 통해 개략적 사업조건 등을 결정 

  ④ 지방정부와 사업자간 양해각서 체결
     - 양해각서 체결후에는 현지 컨설팅회사와 컨설팅계약을 체결,  투자허가를 받을 때까지 컨설팅회사를 지방정부와 협상 

  ⑤ 개략 사업계획서 제출
    - 개략적 토지이용계획, 기반시설계획, 희망 임대료, 보상이주 계획, 사업조건(건폐율, 층수) 등을 포함

  ⑥ 지방정부와 협상
    - 개략 사업계획서에 대해 지방정부와 협상을 실시하여 개략적 사업계획을 확정(지방정부의 사업계획에 대한 합의를 공문
      으로 확보)
    - 협상이 완료되면, 구체적 사업계획서 작성을 위해 설계회사와 계약 체결(통상 지방정부에서 설계업체를 소개함)

  ⑦ 투자허가 신청
    - 투자허가신청 구비서류에는 세부사업계획서(통상 사업타당성 조사결과), 기본설계, 사업부지의 1/500 도면, 환경영향
      평가 보고서(EIA) 등이 포함됨

  ⑧ 투자허가 진행(베트남 정부)
    - 허가관청(MPI 또는 지방정부)은 관계부처 협의를 거쳐 허가

  ⑨ 허가서 발급이후 절차는 합작 투자시와 동일
 
 3) 참고 : 지방정부의 투자허가 진행절차(허가소요기간 : 45일)

   ① 법정 서류제출 - 5일
     * 지방정부 계획투자국은 서류를 접수

   ② 관련부서의 심사 및 조사필요 사업 - 10일
     * 추가로 다른 관련부처(정부부처 등)의 심사 및 조사필요 사업 - 20일
    ㅇ 지역(구)의 인민위원회는 요청을 받은후 시 인민위원회 해당부서에 3일 이내에 토지정리에 필요한 평균 토지가격을
        통보
    ㅇ 토지보상 주체인 인민위원회는 토지정리 작업과 손해의 지원, 주민의 재정착을 도와주는 위원회를 설립
        (40일 이내)       
    ㅇ 시 건설국은 시 계획투자국으로부터 관련 자료를 인수후 10일 이내에 사업도면을 확인하고 승인
    ㅇ 시 건설국은 투자자에게 1회에 한하여 추가보완서류의 제출을 요청할 수 있고 투자자는 30일내에 제출
    ㅇ 시의 자원환경국(토지부서)은 자료를 제출하고 지역인민위원회에 토지의 무효(종전 토지이용자의 토지사용권에 대한
        무효)를 요청하는 업무를 담당
    ㅇ 지역의 인민위원회는 5일이내에 토지의 무효여부를 결정  
    ㅇ 시의 자원환경국은 토지의 수용을 위한 완성된 신청서를 접수한 후 20일 이내에 토지표시를 설치하고 사업영역, 위치를
        지도에 표시
      - 이것은 지역인민위원회에 제출되며 지역인민위원회는 5일 이내에 결정
    ㅇ 시의 자원환경국은 투자자가 자금관련 의무를 충족시킨 후 3일 이내에  토지사용권을 교부
    ㅇ 사업이 환경에 영향을 미칠 수 있는 경우에 시의 자원환경국은 투자서류접수후 15일 이내에 심사를 종료
      - 또한 환경영향평가증명서를 투자자 혹은 계획투자국으로부터 접수한 후 5일 이내에 그 결과를 회신. 회신이 없을 경우 
        사업은 승인된 것으로 간주
    ㅇ 시의 계획건축국은 투자자의 서류를 접수한 후 15일 이내에 500:1의 비율로 된 상세건축계획을 승인

  ③ 서류절차의 완료후 행정절차  
    - 시 경찰 : 경찰서 확인도장 2일 이내
    - 세무부서 : 세금코드부여 8일 이내
    - 시 세관사무소 : 세관코드발급 2일 이내
    - 무역부서 : 기술, 자재 수입허가서 발급 2일 이내
    - 노동부서 : 외국노동자의 노동허가서 발급 3일 이내