개정 앞둔 베트남 주택·부동산 사업법, 외국인 투자심리를 흔들 수 있을까?

- 최근 상정된 주택 및 부동산 사업법 개정안이 올해 말 국회 통과 예정 -

- 외국인의 베트남 내 부동산 소유 및 사업과 관련한 권리가 한층 강화될 전망 -

- 외국인의 부동산 매입이 활성활 될 것이라는 업계의 기대에 회의적인 시각도 있어 -

 

 

 

□ 외국인에게 더 많은 권리를 부여하는 주택법 및 부동산 사업법 개정안, 국회 통과 눈앞

 

 ○ 외국 기업에도 국내 개발업자와 거의 동등한 권리를 부여하는 개정안 내용

  - 외국인 부동산 개발업자에게도 소유지 임대권을 부여하는 것은 물론, 최종 사용자에게 해당 소유지를 재임대할 수 있도록 허용함.(단, 소유지 재임대권은 외국인 투자기업에 한해 허용되는 권리로 외국인 개인이 위의 권리를 누리기 위해서는 합법적 단체를 설립해야 함.)

  - 외국인은 그들의 소유지를 이용한 담보대출, 소유지의 상속, 이전, 공여 행위와 관련해 내국인과 동등한 권리를 부여받게 됨.

 

 ○ 주택법 개정을 통해 외국인의 주택 소유권이 확대·보장될 전망

  - 현행 법규에서 외국인은 아파트 한 채만을 매입 가능하며 소유권 유효기한은 50년으로 제한돼 있음.

  - 개정안에서는 주택 매입가능 외국인의 조건을 유효기한 3개월 이상의 비자를 소지한 모든 외국인으로 확대, 규정하며 아파트뿐만 아니라 일반 단독주택 소유도 허용함. 또한 주택 소유권 유효기한도 50년 추가 연장할 수 있게 함.

  - 현재까지 외국인이 소유 가능한 일반 주택·아파트의 수와 관련해 개정안 내용으로 언급된 것이 없어 외국인도 두 채 이상의 주택을 소유하는 것이 허용될 것으로 관측됨.

 

외국인의 주택 소유권에 대한 베트남 현행 법규와 개정안 내용 비교

 

현행 규정

개정안

주택소유 가능

 외국인 대상자

다음 중 어느 하나에 해당되는 자

- 베트남에 직접투자하는 외국인 투자자

- 베트남에 기해 정부 총리로부터 훈장을 수여받은 자

- 사회-경제 분야에 종사하는 대졸 이상의 학력 소지자 또는
베트남에서 필요로 하는 기술을 소지한 자

- 베트남 현지인과 혼인한 자

- 베트남에서 활동하고 있는, 부동산 이외 부문 사업을 하는 FDI 기업으로서 자사 직원을 위해 주택이 필요한 기업

유효기간 3개월 이상의 비자를 소지한 모든 외국인

주택소유 조건

 현재 베트남에 거주하고 있으며, 1년 이상 거주한 자

매입 가능한 주택형태

아파트

아파트와 일반 주택

주택 소유권

유효기간

최대 50년

기존 소유권 유효기간인 50년이 경과한 후 50년 추가 연장 가능

소유 가능한

주택 수

한 채

언급된 바 없음.

(두 채 이상 소유를 허용할 것으로 관측)

            자료원: 결의문 No.19/2008/QH12, 주택법 개정안

 

 ○ 개정법이 외국인의 부동산 매입을 활성화시킬 것으로 기대

  - 지난 2011년과 2012년, 베트남 부동산시장은 모든 시장 세그먼트에서 가격 하락을 보이며 심각한 침체기를 겪었음.

  - 이번 관련법 개정안이 통과될 시 외국인의 부동산 수요가 크게 증대돼 베트남 부동산 경기가 크게 활성화 될 것이라는 기대감이 확산됨.

 

□ 개정법을 통한 외국인의 부동산 매입 증가 기대에 회의적 반응

 

 ○ 외국인 투자자에게 비매력적인 베트남 부동산 가격과 투자 환경

  - 베트남 경제 규모와 비교해 부동산 가격이 지나치게 높다는 것이 베트남에 거주·투자하는 외국인의 일반적인 견해임.

  - 이 밖에도 외국인의 부동산 매입 취득절차가 복잡하며 부동산을 매입하는 외국인은 베트남 정부로부터 어떠한 인센티브도 제공받지 못하는 것이 현실임.

  - 또한 일부 특수한 경우를 제외하고는 베트남 내 건축물의 질이 매우 떨어지고 관리상태가 미흡하며 건물 가치 대비 합당하지 않은 가격을 제시하는 경우가 많아 현지인과 결혼한 일부 외국인을 제외하고는 베트남에서의 부동산 매입에 별다른 관심을 보이지 않음.

  - 은행 융자서비스 이용이 어려운 점도 외국인이 베트남에서의 주택 매입을 주저하게 만드는 큰 원인으로 작용

 

 ○ 외국인의 부동산 매입을 저해하는 주요 원인은 관련 현행 법규의 문제가 아니라 국내 부동산 투자의 유동성이 부족한 데에 있다는 것이 전문가의 의견

  - 주택법과 부동산 사업법 개정안이 올해 말 국회 통과될 시 예전보다는 더 많은 외국인이 베트남 내 주택 매입에 관심을 보일 것으로 관측되나 베트남 부동산시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 내다봄.

  - 전문가는 거래 투명성 보장과 부동산 소유권 확보의 용이성은 부동산을 매입하려는 외국인에게 일정 부분 유리하게 작용할 것은 분명하나 부동산 매입자 대부분은 현지인으로 외국인 투자유치를 통한 국내 부동산시장 활성화에는 한계가 있다고 지적함.

 

□ 시사점

 

 ○ 베트남 정부는 소유권 확대를 골자로 한 법안 개정을 통해 외국인의 부동산 매입을 적극 장려, 장기간 침체국면을 벗어나지 못한 부동산시장을 활성화시키고자 하나 이 같은 노력이 외국인의 투자 심리를 자극할 수 있을 지는 미지수

  

 ○ 외국인의 베트남 부동산 투자 활성화를 위해서는 관련 법안 개정 외에도 행정절차의 간소화, 부동산 상품의 품질 향상 및 관리시스템 개선, 합리적인 가격책정제도 등이 수반돼야 할 것임.

 

 

자료원: 현지 언론, KOTRA 하노이 무역관 종합


 

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