베트남 부동산 시장, 또 다시 거품 일까?

- 베트남 부동산 시장, 전년도 회복세에 이어 올해도 성장 전망 -

- 시장과열 양상에 부동산 버블 우려 확산, 정부도 시장거품 막기에 돌입 -

     

     

     

□ ‘훈풍’ 부는 베트남 부동산 시장

     

 ○ 부동산 시장, 베트남 유망시장으로 부상

  - 베트남 부동산 시장은 TPP(환태평양경제동반자 협정), EU-베트남 FTA, AEC(아세안 경제공동체) 등 최근 들어 가속화되고 있는 베트남의 글로벌 경제 통합 움직임에 따라, 큰 수혜가 예상되는 시장 중 하나임.

  - 더욱이 2015년 7월 1일부로 발효된 부동산 사업법(Law.No.66/2014/QN13)과 주택법(Law.No.65/2014/QN13)의 개정법은 외국인 투자자들의 베트남 부동산 투자를 자극하는 촉매제 역할을 톡톡히 하고 있는 것으로 평가됨.

  - 개정 주택법과 부동산 사업법의 가장 두드러진 내용으로는 ① 외국인의 주택 소유 요건이 대폭 완화된 점과 ② 외국인에게도 전대 목적의 건물 임차를 허용한 점을 들 수 있음.

 

 ○ 회복기 초입에 들어선 베트남 부동산 시장, 추가 상승 여력 남아있어

  - 베트남 국내외 부동산 전문가들은 2014년 회복 조짐을 보이던 부동산 시장이 2015년 들어 본격적 회복세를 나타냈다고 평가함. 전년 대비 폭발적으로 증가한 2015년 베트남의 부동산 거래량이 이 시장 회복을 입증하는 근거

     

베트남의 연도별 부동산 거래량 추이

 (단위: 건)

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자료원: 베트남 건설부

     

  - 글로벌 부동산 투자 서비스 업체의 양대 산맥인 Savills Vietnam와 CBRE Vietnam 모두 해외 투자자의 베트남 유입이 증가하고 있는 만큼 베트남 부동산 시장의 상승세는 당분간 유지될 것이라고 전망함.

     

□ 2016년 베트남 부동산 시장 전망 ‘맑음’

     

 ○ 현지 부동산 개발기업들의 2016년 부동산 시장 전망, 낙관론 우세

  - 베트남 평가조사 전문업체인 Vietnam Report가 베트남 부동산 개발기업들을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면, 조사에 참여한 기업 중 83%가 올해 수익이 전년대비 급증할 것으로 내다보았고, 나머지 17%도 수익이 상승할 것으로 예상해 모든 기업이 2016년 시황을 긍정적으로 전망하고 있음을 알 수 있음.

     

 ○ ‘16년 1분기 부동산 사업 부문 신설기업 수 급증

  - 베트남 기획투자부 산하 사업등록관리국이 최근 발표한 ‘16년 1분기 통계자료에 따르면, 올해 1월~3월 베트남의 부동산사업 부문 신규 설립기업 수는 약 600개로, 전년동기대비 증가율에서 17개 사업항목 중 가장 높은 146.3%를 기록함.

  - 신규 설립기업의 등록 자본금에서도 부동산 사업 부문에만 전년동기대비 406.9% 증가한 45조5840억 동(약 20억4437만 달러)이 등록된 것으로 나타남.

     

 ○ 외국인 투자자의 베트남 부동산 투자도 전년대비 상승

  - 베트남 외국인 투자청의 통계에 따르면, ‘16년 1분기 베트남 부동산 사업 부문에 유치된 신규 FDI 프로젝트 수는 총 11건이며, 신규투자 등록 및 증액금액은 총 2억3978만 달러로 전년동기(2억293만 달러) 대비 약 18% 증가한 것으로 집계됨.

     

최근 5년간 베트남 부동산 사업 부문 FDI 신규 투자액 및 증액 추이

(단위: 백만 달러)

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자료원: 베트남 외국인 투자청

 

 ○ 대도시를 중심으로 고급 아파트 ‘봇물’

  - 하노이와 호찌민시 등 베트남 대도시에서는 대기업들이 대규모 고급 아파트 프로젝트를 쏟아내면서 고급 아파트 붐이 일고 있음.

     

하노이와 호찌민에서 진행 중인 고급 아파트 프로젝트

 

지역

아파트명

사업자명

규모

하노이

Imperia Garden

HBI

아파트 1652 세대

주택 42 세대

 

Park 10(Times City)

Vingroup

아파트 600 세대

Vinhomes Gardenia

Vingroup

아파트 2,000 세대

주택 363 세대

호찌민

Madison

Novaland

아파트 115 세대

오피스텔 72 세대

 

The Nassim

HK Land & Son Kim Land

아파트 238 세대

Empire City

Tien Phuoc, Keppel Land

아파트 3,000 세대

Vinhomes Golden River

Vingroup

아파트 3,000 세대

 

자료원: CBRE Vietnam

     

□ 베트남 부동산 시장, 또 다시 거품 일까?

     

 ○ 베트남 부동산 시장 내 ‘버블 위기론’ 모락모락

  - 베트남의 부동산 버블 위기론이 확산되기 시작한 시점은 2015년 중후반

  - 2015년 말, 세계 금융 및 경제 전문지 Bloomberg는 ① 주택가격 상승, ② 각 상업은행들의 부동산 대출 급증, ③ 부동산 재고 증가 등을 근거로 베트남의 부동산 신용대출 리스크에 대해 우려를 제기하면서, 베트남 신용대출 리스크가 부동산 버블로 전이될 수 있다고 경고했음.

   · 일례로, 2015년 기준, 베트남의 대표적 상업은행 중 하나인 HD Bank의 전체 대출액 중 부동산 담보 대출액이 차지하는 비중은 약 40%(‘12년 동기간 대비 3배 증가)로 집계됐으며, 3년 후에는 이보다 두 배 증가한 5조 동(약 2억2412만 달러)에 달할 것으로 추산됨.

     

하노이와 호찌민의 연도별 고급 아파트 가격 추이

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자료원: CBRE Vietnam

 

  - 실제로 베트남 은행들의 부동산 대출은 계속해서 증가하고 있는 상황. 베트남 건설부 산하 주택 및 부동산시장 관리국에 따르면, 2015년 1월~11월 금융기관들의 부동산 대출 총액은 374조8000억 동(약 168억 달러)로 전년동기대비 19.91% 증가한 것으로 나타났음. 같은 기간 전체 신용 대출 증가율이 18%임을 감안한다면, 베트남 은행권의 부동산 대출이 매우 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있음.

     

베트남 금융기관들의 연도별 부동산 대출규모 추이

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주: 2015년 수치는 1월~11월 누적액

자료원: LienViet Post Bank

     

 ○ 2016년 베트남 부동산 시장과열 양상, 2006년 발생한 부동산 버블시기와 유사하다?

  - 2006년과 2016년은 각각 베트남이 WTO에 가입하고 TPP를 체결한 시기로, 두 시기 모두 베트남 경제성장에 대한 대내외 기대감이 증폭되고 있다는 측면에서 유사함.

  - 따라서 일부 현지 업계 관계자들은 부동산 버블에 직면했던 2006년의 경험을 토대로, TPP 체결과 이로 인해 상승하고 있는 성장 기대감이 부동산 투기를 부추길 소지가 높으며, 이는 부동산 버블로 이어질 수 있음을 우려하고 있음.

     

 ○ 베트남 정부, 부동산 대출 문턱 높이기에 돌입

  - 베트남 정부는 부동산 투자·사업부문 대출이 급증하고 있는 상황에서 부동산 시장과열과 투기성행 및 각 신용기관들의 중장기자금 유동성 악화를 우려하고 있음. 이에 따라 부동산 시장에 무분별하게 집중되고 있는 자금통제를 위해 부동산 투자자들의 대출 접근 가능성을 제한하려는 방안을 강구 중임. '신용기관과 외국 은행 지점의 제한사항 및 운영 안전 보장률 규정' 관련 36호 시행령(2014년 11월 20일 자 Circular No.36/2014/TT-NHNN)의 개정작업이 그것

  - 이 개정안에 따르면, ① 베트남 내 각 신용기관이 부동산 사업을 포함한 중장기간 대출 제공 용도로 사용할 수 있는 자금규모가 축소될 예정이며, ② 부동산 사업 용도의 대출 청구액에 대한 위험지수가 높아지면서 부동산 개발자 및 투자자들의 은행 대출 접근이 어려워질 것으로 예상됨.

     

36호 시행령 개정안에 따른 변경 내용

 

구분

기존안

개정안

각 신용기관이 중장기 대출로

사용할 수 있는 단기자금원

최대 비율

상업은행: 60%

상업은행: 40%

 

외국은행 지점: 60%

외국은행 지점: 40%

비은행 신용기관: 200%

비은행 신용기관: 80%

협동조합은행: 60%

협동조합은행: 40%

부동산 사업 용도의 대출 청구액*에 대한

위험지수

150%

250%

 

주: *는 부동산 개발 투자자를 대상으로 제공되는 대출과 시세차익을 목적으로 부동산을 구입·양수·임대하고자 하는 개인 또는 단체를 대상으로 제공되는 대출로서, 거주 목적의 주택 구입을 위한 대출은 포함되지 않음.

자료원: Circular No.36/2014/TT-NHNN 및 시행령 개정안 초안

     

  - 베트남 부동산 개발투자자들은 토지 확보와 프로젝트 건설 사업에 필요한 자금원으로 은행대출에 크게 의존하고 있음. 따라서 이 시행령 개정은 베트남 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됨.

  - 은행 대출조건 강화는 재정능력이 부족한 부동산 개발자와 투기자의 시장 진입을 막을 수 있다는 점에서 긍정적인 효과가 기대되나, 현지 업계 관계자들은 이제 막 회복세에 돌입한 베트남 부동산 시장의 성장 기세를 꺾는 조치라며 강하게 반발하고 있음.

     

 ○ 현지 전문가들, 부동산 시장의 버블 우려에 대해 일축

  - 현지 전문가들은 베트남에서 부동산 시장 거품이 크게 일었던 10년 전과 현 상황의 차이점을 근거로, 베트남 부동산 시장의 버블에 대해 걱정하기는 이르다고 평가

  - ① 투자자들의 부동산 투자가 증가하고 있으나 그 움직임이 보다 신중해졌으며, ② 부동산 수요가 완만한 속도로 성장하고 있다는 점, ③ 인플레이션과 금리가 안정적 수준을 유지하고 있다는 점, ④ 그리고 지난 경험을 통해 크게 제고된 베트남 정부 및 현지 상업은행들의 관리능력 등이 10년 전과 크게 다르다고 지적하고 있음.

     

□ 시사점

     

 ○ 2016년 베트남 부동산 시장에 대한 전망은 대체로 긍정적

  - 부동산 사업법 및 주택법 개정법 발표로 장기간 침체돼 있던 베트남 부동산 시장이 활기를 되찾기 시작하면서 시장 유동성 또한 증가함.

  - 베트남 부동산 시장은 성장 기조를 유지 중인 베트남 경제상황 및 글로벌 경제 통합 움직임과 더불어 상당한 수혜를 누릴 것으로 예상되는 시장

  

 ○ 버블은 시기상조라는 의견이 지배적, 그러나 정부는 시장 안정화를 위한 장치 마련 중

  - 현지 업계 관계자들은 부동산 거래가 실질적 수요자를 대상으로 거래되고 있으며, 베트남 거시 경제 지표가 안정적 수준을 유지하고 있으므로 과거의 시장 버블이 재현되지는 않을 것으로 전망하고 있음.

  - 그러나 부동산 시장의 버블 가능성에 회의적인 현지 업계 분위기와는 달리, 베트남 정부는 부동산 시장에만 과도하게 집중되는 자금통제를 위한 모니터링 작업에 일찌감치 착수한 상황

     

 ○ 베트남 부동산 시장의 경제적 파급효과를 고려, 향후 세심한 관찰 필요

  - 베트남 부동산 시장은 타 시장 대비 규모가 작은 편. 하지만 건설 및 건설자재 시장, 고용시장 등 다수 업종 및 시장과 연계돼 있어 베트남 경제 전반에 미치는 파급력은 상당하다고 할 수 있음.

  - 또한, 베트남 부동산 시장이 공급과잉 상황에 치닫고 기업 간 경쟁이 심화되자, 기업들의 견고화, 수요를 고려한 공급체계 변화 등 난황을 타개하기 위한 기업들의 변화 움직임이 활발해지고 있음.

  - 따라서 우리 기업들은 베트남 부동산 시장의 수요·공급 불균형과 시장 통제를 위한 베트남 정부의 움직임은 물론, 이에 따른 부동산 공급자들의 변화 양상을 지속적으로 예의주시할 필요가 있음.

     

     

자료원: 베트남 건설부, 외국인 투자청, CBRE Vietnam, LienViet Post Bank, 현지 언론 및 KOTRA 하노이 무역관 자료 종합


 

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