호치민시에서는 2월부터 오피스 빌딩 수요가 감소하기 시작했으며, 2023년 상반기에는 오피스 임대 시장의 가격 하락 압력이 점차 강화될 것으로 예상된다.

2023년 1월부터 2월까지 1군, 3군, 떤빈(Tan Binh)의 오피스 빌딩 임대업자들은 경기 침체로 인해 지난해 같은 기간에 비해 사무실 임대 수요가 크게 감소했다는 의견을 내놓고 있다.

호치민시에서 1㎡당 15~20USD의 14개 임대 오피스 빌딩을 투자, 관리, 운영하는 VNO그룹의 회장은 2023년 1월부터 2월까지 사무실 수요가 지난해 같은 기간보다 감소했다고 인정했다.

VNO는 계약에 따라 임대료를 인상할 수 있음에도 불구하고 이번 계약 갱신 시 임대료를 인상하지 않았다. 신규 고객에게는 작년과 동일한 임대료를 제시하고, 관리비를 무료로 제공하며, 사무실 인테리어 공사 기간도 유연하게 지원하기로 했다.

"신규 고객에게는 가격 인상 없이 작년과 동일한 가격을 제시하고, 기존 임차인에게는 관리비 무료화 등 인센티브를 제공해 고객과 어려움을 함께 나누기 위해 간접적인 할인을 실시하고 있다"라고 회장은 말하고 있다.

VNO그룹 회장의 분석에 따르면, 1㎡당 임대료가 15달러 미만인 저가형 사무실은 지난 2년 이상 임대료를 인상하지 않았기 때문에 더 이상의 임대료 인하는 거의 불가능한 상황이라고 한다. 반면, 수익률이 높은 A급 및 B급 오피스 빌딩은 추가 인하 여지가 남아있다.

중저가 오피스 빌딩이 임대료를 인하하지 않는다면, 어려운 경제 상황으로 인해 향후 12개월 동안 오피스 수요가 크게 변동하여 공실률이 예상보다 빠른 속도로 상승할 수 있다.

호치민시 1군 중심부 오피스 빌딩 관계자에 따르면, 2022년 말부터 임차인의 사무실 임대료 지불 지연 추세가 가속화되고 있으며, 코로나 사태 2년 전보다 증가 추세에 있다. 향후 3~6개월 내에 사무실을 떠날 가능성이 있는 임차인의 수도 더 늘어날 것으로 예상된다. 경영 환경의 악화는 오피스 빌딩에 입주한 기업들의 현금 흐름에 영향을 미치고 있다.

CBRE 베트남의 2023년 오피스 시장 예측 보고서에 따르면, 2022년 1분기부터 3분기까지 시장은 회복세를 보였으나 4분기부터 둔화 추세를 보여 향후 1년간 오피스 수요에 많은 문제가 발생할 것으로 예상했다.

CBRE 베트남 리서치 & 컨설팅 부서의 Thanh Phan 부장은 2022년 4분기부터 베트남 오피스 시장이 거시경제 침체의 영향을 받기 시작했다고 분석한다. 신규 진입 오피스 면적도 2022년 3분기 4만4000㎡에서 4분기에는 8000㎡로 감소했다. 이에 따라 2022년 신규로 공급된 신규 진입 오피스 면적은 7만5000㎡로 코로나 이전인 2019년의 69%에 그쳤다.

Thanh 부장은 기업의 매출이 거시경제 침체의 영향을 받으면서 2023년 상반기에는 임대 오피스 시장 수요가 정체될 것으로 예상했다. 많은 임차인들이 다른 사무실로 이전하거나 기존 공간의 확장 정책을 미루고, 대신 단기 계약 기간 연장 계약을 체결하는 경향이 있다. 향후 임대 사무공간이 더욱 증가하고 경기 전망이 불투명해짐에 따라 2023년 중 A급 사무실 임대료는 약 4% 하락해 공실률이 21.5%에 달할 것으로 예상된다.

영국 부동산 컨설팅 회사 Knight Frank와의 합작회사인 Knight Frank Vietnam도 호치민시 A급 오피스 빌딩의 임대료가 ㎡당 2달러 하락할 것으로 예상했다. 현재 호치민시 중심부의 A급 사무실 임대료는 1㎡당 평균 57.73USD이며, 공실률은 약 5%이다.

Knight Frank Vietnam은 2024년 말까지 이 등급의 임대료가 55.5USD/㎡까지 하락하고 공실률도 20%대로 크게 상승할 것으로 예상하고 있으며, B급 사무실의 경우 현재 평균 임대료가 33.68USD/㎡이지만 2023년 중 27USD/㎡까지 하락할 가능성이 있다.

Knight Frank Vietnam은 2023년에 세입자를 유치하려면 기존 오피스 빌딩은 세입자에게 신규 오피스 빌딩의 제시 가격보다 낮은 임대료로 계약을 갱신할 수 있도록 제안할 필요가 있다고 지적했다.

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