- 산업단지 수요 지속 증가에 따라 토지임대율 상승 -

- 다자간 무역협정 체결을 통한 생산기지 이전 가속 -

 

 

 

2020년 코로나19 팬데믹 사태는 글로벌 생산활동에 지대한 영향을 끼쳤다. 바이러스의 빠른 확산세에 따른 불확실성은 신흥국 대부분의 경제를 뒤흔들었다. 그러나 베트남은 이와 대비된다. 확산초기 효과적인 코로나19 통제로 위기를 기회로 바꾸었으며 이는 투자가로 하여금 낙관적인 요소로 작용하는데 충분했으며 안정적인 생산 거점으로 도약하는데 중요한 밑거름이 될 것으로 보인다. 

 

다만, 지속 증가하는 생산 공장 이전 수요에 비해 호찌민시를 포함한 인근 지방성 산업단지 공급 부족 현상에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 글로벌 생산 거점으로 주목받고 있는 현재 KOTRA 호치민 무역관은 본 글을 통해 남부 호찌민시 인근 산업단지의 개괄적인 현황과 시장 흐름은 조사하였다.

 

산업단지 입주 혜택

 

베트남 표준법인세율은 20%이며 2014년 이전에는 25%, 2014~2015년에는 22%가 적용 되었다. 단, 석유, 가스 등 천연자원 개발사업의 경우 사업 종류에 따라 32~50%의 법인세율이 적용되고 있다. 베트남 정부는 산업단지에 설립된 법인에 법인세 혜택을 적용하고 있다. 과세소득 발생연도로부터 2년간 면제받게 되며, 면제기간 종료 후 4년간 50%를 감면받는다. 다만, 산업단지 소재지가 사회-경제 우수지역(1급 도시지역)인 경우에는 적용대상에서 제외되니 사전에 공단관리사무소에 법인세 혜택 적용 여부 확인이 필요하다.

 

산업단지 입주 법인세 혜택 적용 예시

000

사업개시	면제		4년간 법인세율 50% 감면				표준법인세율 20% 적용
2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030

자료: KOTRA 호치민 무역관 종합

 

베트남 남부 주요 5개 성/시 산업단지 현황

 

글로벌 부동산 컨설팅 기업 세빌스 베트남(Savills Viet Nam)에 따르면 2020년 기준 베트남 남부 산업단지 총면적은 44,700헥타르이다. 약 40,000헥타르가 호찌민시, 빈증성, 동나이성, 롱안성, 바리아-붕따우성에 집중되어 있다. 지역별로 살펴보면 ▲호찌민시(HCMC) 4,703헥타르 ▲ 빈증성(Tỉnh Bình Dương) 10,159헥타르▲ 동나이성(Tỉnh Đồng Nai) 10,066헥타르 ▲ 롱안성(Tỉnh Long An) 5,837헥타르 ▲ 바리아-붕따우성(Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) 9,327헥타르이다. 공업단지 수는 각각 ▲ 호찌민시 18개 ▲ 빈증성 31개 ▲ 동나이성 32개 ▲ 롱안성 22개 ▲ 바리아-붕따우성 12개이다.

*헥타르(ha):10,000m2

 

호찌민시 및 인근 지역 일부 산업단지 현황

 

111

기호	지역	공단명	면적(ha)	홈페이지
ⓐ	Ba Ria-Vung Tau	KCN My Xuan	302,4	http://www.idico.com.vn/
ⓑ		KCN Phu My 3	1,046	http://www.phumy3sip.com
ⓒ		KCN Long Son	850	https://www.longsonpic.vn/
ⓓ		KCN Chau Duc	1,556	https://sonadezichauduc.com.vn/
ⓔ		KCN Dat Do	496	www.tinnghiacorp.com.vn
ⓕ	Dong Nai	KCN Nhon Trach	2,700	https://nhontrach6ip.com.vn/
ⓖ		KCN Long Thanh	301	http://szl.com.vn/
ⓗ		KCN Amata	494	https://www.amata.com/en/
ⓘ		KCN Ho Nai	497	http://honiz.vn/en
ⓙ		KCN Long Khanh	264	http://www.kcnlongkhanh.com.vn/
ⓚ	Binh Duong	KCN Song Than	327	http://www.dainambinhduong.vn/
ⓛ		KCN VSIP-Ⅱ	1,700	https://becamex.com.vn/en/
ⓜ		KCN My Phuoc	1,600	https://becamex.com.vn/en
ⓝ		KCN Protrade	495	http://www.pitp.com.vn/
ⓞ		KCN Bau Bang	1,000	https://becamex.com.vn/en/
ⓟ	HCMC	KCN Hiep Phuoc	1,686	https://www.hiepphuoc.com/en/
ⓠ		KCN Tan Tao	380	http://en.itaexpress.com.vn/
ⓡ		KCN Tay Bac Cu Chi	381	http://www.cidico.com.vn/
ⓢ		KCN SHTP	913	http://www.eng.shtp.hochiminhcity.gov.vn/
ⓣ		KCN Le Minh Xuan 3	311	https://saigonvrg.com.vn/en
ⓤ	Long An	KCN Long Hau	500	https://longhau.com.vn/en
ⓥ		KCN Vinh Loc	260	http://www.kcnvinhloc.vn/
ⓦ		KCN Kizuna	91	https://www.kizuna.vn/en
ⓧ		KCN Tan Duc	544	http://www.itaexpress.com.vn/
ⓨ		KCN Xuyen A	480	http://www.xuyenaip.com/?l=en

자료: Google Map, 각 지방성 공단관리위원회, KOTRA 호치민 무역관 종합

 

공업단지 입주율 급증

 

세빌스 베트남에 따르면 미-중 무역분쟁이 본격화한 2017년도부터 베트남내 공업 단지 입주율이 빠르게 증가했다. 이 시점 외국인직접투자(FDI)를 살펴보면 일맥상통하는 내용이다. 베트남 기획투자부에 따르면 2017~2019년까지 베트남에 유입된 총 외국인직접투자액(FDI)은 각각 359억 달러, 355억 달러, 380억 달러였으며 2019년에 기록한 380억 달러는 최근 10년간 최대 규모이다.

 

2011~2020년 외국인직접투자 추이

(단위: 억 달러)

자료: 베트남 기획투자부(MPI), 외국인투자청(FIA), KOTRA 호치민 무역관 종합

 

FDI 규모 증가는 곧 산업단지 수요로 이어졌다. 산업단지 입주율을 살펴보면 그간 생산공장이 베트남으로 대거 이전했음을 알 수 있다. 남부 주요 5개성시 산업단지 입주율은 각각 호찌민시 88%, 동나이성 94%, 빈증성 99%, 롱안성 84%, 바리아-붕따우성 79%이다. 높은 입주율은 투자가의 생산 공장 이전 수요가 얼마나 높은지 가늠할 수 있다. 동시에 기업들이 공장부지 확보에 어려움을 겪을 가능성도 높아졌음을 의미한다.

 

2020년 남부 주요 5개 성시 공업단지 입주율

 

자료: 세빌스 베트남, KOTRA 호치민 무역관 종합

 

산업단지 토지임대료 현황

 

일반 주택, 아파트, 사무실 등 부동산 시장 중 산업단지 부지는 코로나19 팬데믹 사태에도 불구하고 유일하게 토지임대료가 크게 증가한 것으로 나타났다. 부동산서비스 전문기업 CBRE의 베트남 2020년 4분기 시장보고서에 따르면 호찌민시 및 인근 지역 공업단지 토지임대료는 2018년부터 매년 20~30% 증가했다. 미-중 무역분쟁에 따른 중국 소재 생산공장 이전수요와 EV FTA(유럽연합-베트남 자유무역협정) 발효가 영향을 끼쳤고, 이는 곧 임대료 상승으로 이어진 것으로 보인다.

 

(참고) 베트남은 한-베 FT를 포함해 총 15개 FTA를 체결했으며, EU 27개국을 포함한 약 52개 국가와 FTA를 체결 완료했다. 미·중 무역분쟁 이후 중국을 대체할 생산기지로 주목받는 베트남은 2019년 1월 CPTPP와 2020년 EV FTA를 발효했다. 이에 더불어 2021년 공식 서명한 RCEP까지 발효되는 경우 글로벌 가치사슬(GVC: Global Value Chain)의 위상이 더욱 강화될 것으로 전망된다.

*베트남, RCEP으로 글로벌가치사슬(GVC)에 날개를 달다(클릭 시 관련 페이지 이동)

 

이러한 흐름은 2021년에도 이어질 것으로 보인다. 호찌민시 공단관리위원회 리 꾸옥 흥(Ly Quoc Hung) 소장은 2021년 1분기 동안 호찌민시 소재 공업단지에 FDI 2억2400만 달러가 유입돼 전년 동기 대비 66% 급증했다고 호치민 무역관으로 전한 바 있다.  

 

한편, 2020년 기준 산업단지 평균 임대료는 호찌민시 225달러, 롱안성 153달러, 동나이성 133달러, 빈증성 115달러, 바리아-붕따우성 100달러이다.

 

호찌민시 인근 지역 공업단지 평균 토지임대료 연도별 변화 추이

(단위: USD/m2/잔여토지기한)

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민 무역관 종합

*주: 잔여토지기한 평균 30-40년 기준

 

2020년 베트남 일부 남부/북부 지역 공업단지 토지임대료 비교

(단위: USD/m2 /잔여토지기한)

222

남부
	호찌민시	롱안	동나이	빈증	바리아-붕따우
최저	150	110	95	80	50
평균	225	153	133	115	100
최고	300	195	170	150	150
북부
	하노이	하이퐁	박닌	박장	하이즈엉
최저	120	80	85	76	65
평균	190	108	105	83	80
최고	260	135	125	90	95

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민 무역관 종합

 

공업단지 토지임대료는 매년 큰 폭으로 증가한 데에 비해 임대공장의 월 임대료는 완만한 상승률을 보였다. CBRE베트남은 이를 2019~2020년 임대공장 공급 물량이 충분했던 점과 2020년 3~4월 베트남 정부의 강도 높은 사회적 거리두기가 임대활동에 영향을 끼쳤기 때문으로 풀이했다. 다만, 코로나19 사태 속 비대면 산업 중 전자상거래와 물류산업 성장세가 두드러짐에 따라 물류창고, 유통센터 등 임대공장 수요가 증가할 것으로 예상되는바, 임대공장 임대료도 지속 상승할 것으로 전망된다.

 

호찌민시 및 인근 지역 임대공장 월 평균 임대료 연도별 변화 추이

(단위: US$/m2/월)

자료: CBRE 베트남, KOTRA 호치민 무역관 종합

*주: 해당 월 임대료는 세금 및 관리비 미포함

 

높은 토지임대료에도 호찌민시 인근 지방성 산업단지 여전히 인기, 왜?

 

1) 접근성

호찌민시 인근 지방성은 노동집약적 산업인 섬유·봉제 기업의 진출이 가장 많은 지역이며, 동시에 외투기업 중 제조업의 주요 진출 지역이기도 하다. 기획투자부의 자료에 따르면 2021년 3월까지 유효한 FDI 프로젝트 수는 각각 빈증성 3,954개, 동나이성 1,753개, 롱안성 1,246개, 바리아-붕따우성 498개이다. 제조업은 생산 제품이 현지 내수용 또는 수출용에 따라 항구 접근성이 고려 될 수 있다. 호찌민시 인근 지방성에 위치한 대부분의 산업단지는 깟라이(Cat Lai), 까이맵(Cai Mep)항에 2시간 이내에 접근이 가능하다. 깟라이항은 남부지역 대표 항구로, 호찌민시 세관국에 따르면 연간 컨테이너 처리량은 560만TEU에 달한다. 까이맵항의 경우 남부지역 최초 심해항구로 16만DWT의 선박 정박이 가능하며 미국 서부, 동부 등 해상 물류직항 노선을 운영하고 있어 제3국 수출에 이점을 가지고 있다.

 

2) 인력 수급

공장부지 선정 시 인력수급 문제도 고려할 사항 중 하나이다. 2019년 베트남 인구총주택조사에 따르면 호찌민시  인구는 약 900만 명이며 동나이성 310만 명, 빈증성 240만 명으로 그 뒤를 이었다. 베트남 기획투자부 산하 중앙경제관리연구소(CIEM)에 따르면 각 대도시와 산업단지 밀집지역에 대한 노동인구 이동 현상이 이어질 것으로 내다봤으며, 주요인으로 높은 임금, 인프라를 꼽았다.

 

베트남 남부 지역 인구현황

(단위: 명)

333

연번	지역	총 인구	남성	여성
1	HCMC	8,993,082	4,381,242	4,611,840
2	Dong Nai	3,097,107	1,553,342	1,543,765
3	Binh Duong	2,426,561	1,220,006	1,206,555
4	An Giang	1,908,352	947,570	960,782
5	Dak Lak	1,869,322	942,578	926,744
6	Tien Giang	1,764,185	865,821	898,364
7	Kien Giang	1,723,067	873,236	849,831
8	Long An	1,688,547	842,074	846,473
9	Dong Thap	1,599,504	799,230	800,274
10	Gia Lai	1,513,847	758,589	755,258
11	Lam Dong	1,296,906	653,074	643,832
12	Ben Tre	1,288,463	630,492	657,971
13	Can Tho	1,235,171	612,543	622,628
14	Binh Thuan	1,230,808	618,384	612,424
15	Soc Trang	1,199,653	597,922	601,731
16	Ca Mau	1,194,476	604,901	589,575
17	Tay Ninh	1,169,165	584,180	584,985
18	Tra Vinh	1,009,168	496,858	512,310
19	Ba Ria – Vung Tau	1,148,313	576,228	572,085
20	Vinh Long	1,022,791	503,878	518,913
21	Binh Phuoc	1,009,168	496,858	512,310
22	Bac Lieu	994,679	501,473	493,206
23	Hau Giang	907,236	453,972	453,264
24	Dak Nong	733,017	366,206	366,811
25	Kon Tum	622,168	320,713	301,455

자료: 2019 베트남 인구총주택조사, KOTRA 호치민 무역관 종합

 

시사점

 

베트남은 한국의 신남방정책 핵심 국가 중 투자무역 최대 파트너이다. 2014~2019년 연평균 경제성장률 6%대를 보여주었고, 지난 2020년 코로나19 팬데믹 여파에도 불구하고 아세안국가에서 유일하게 플러스 성장을 기록했다. 코로나19 여파가 산업생산 활동에 전반적인 영향을 끼치고 있으나 올해에도 베트남에 대한 외국인투자 흐름은 대체로 긍정적이다. 외국인투자청(FIA) 발표에 따르면 2021년 1월부터 4월까지 FDI 총 등록자본금은 85억 달러로 작년 동기 대비 24.7% 증가했다. 산업단지 개발사 KCN VIETNAM 최택진 팀장은 “EV FTA, RCEP 등 다자간 무역협정 가입, 미얀마발 리스크 반사이익 등이 베트남 투자로 이어져 산업단지 수요가 늘어날 것”이라고 호치민 무역관에 전했다.

 

각 지방성 당국은 외국인투자유치를 위해 산업단지 확장 계획을 발표하고 있다. 베트남 정부는 빈증성 VSIP-3 산업단지 확장안, 바우방현(Huyen Bau Bang) 700헥타르 규모 꺼이쯩 산업단지 개발안을 포함한 공문 159/TTg-CN를 재가했다. 롱안성은 7개 신규 산업단지를 포함한 3만2300헥타르 규모 경제구역 개발안을 발표해 외국인투자를 적극 유치하고 있다. ‘포스트 코로나’에 앞서 베트남이 진정한 생산 거점으로 거듭날지 귀추가 주목된다.

 

 

자료: JLL Viet Nam, CBRE Viet Nam, Savills Viet Nam, 베트남 기획투자부, 관세청, 각 지방성 공단관리위원회, 현지 언론, KOTRA 호치민 무역관 자료 종합