ベトナム不動産, 土地使用権 ベトナム外国人の土地所有 関連(Red Book, Red Book)

ベトナムでは、外国人や外国人投資法人が 土地を 所有することはできません。 

 

 

ベトナム不動産 外国人 土地所有 マンションの所有について

ベトナム社会主義共和国はベトナム憲法17条と土地法第4条に基づき、すべての所有権は国家にあり、ベトナム当局はベトナム人民に土地を管理する権利または長期賃貸の概念で通常50年と一定期間設定して権利を認めており、土地使用権利を認める文書を土地使用権(Land Use Right, レッドブック/Red Book:表地が赤色)といい、より正確な表現は土地使用権証書(LURC)で、これはベトナム人民人個人または団体に割り当てや賃貸として一定期間に限って使用することができます。

 

したがって土地使用権はベトナム人民にとっては事実上(準)所有権といえます。土地に対する使用目的の変更や売買譲渡、賃貸、再賃貸、子供や家族への相続、重与が可能であり、国が公共目的で受け入れるものでなければ半永久的に権利行使が可能なため事実上永久所有するものと相違ないと見られます。 

 

外国人（外投法人を含む）が土地使用権を身につけることができるのは、マンション分譲事業や商業用不動産プロジェクトに該当する土地、公団内の工場敷地などは外国人も一定期間に限り土地に対する使用権利行使が可能なレッドブックを受け取ることができ、これは最長50年限定で特別な地域の場合70年期間もあります。

 

一部の仲介人の中で法人を設立すれば土地購入が可能だと言いながら、勧誘する場合があると聞いています。 この場合、外国人投資法人も外国人に準ずるもので、外国人は法人の場合、商業用プロジェクト以外の目的の場合にはいかなる目的でも直接所有(土地使用権)ができません。

 

公団土地の場合も土地使用代金の納付方式によって公団側から再利用権を獲得することで権利を行使できますが、日本で考える個人所有概念ではありません。 ピンクブック(Pink book)はアパートなど付属建物に含まれたものに対する所有文書が別途存在し、外装がピンク色で別名ピンクブックと呼んでいます。 

(現在は土地に付属する建物を一文書に含めてピンクブックに一元化されている) 

 

また、ベトナム現地人がオーナーであるローカル100%法人が管理する土地の使用権が法人資産に含まれている場合、外国人投資法人設立後、当該法人の持分買収方法を通じて当該土地に対する実権行使を行う方法として悪用(?)されてきていますが、これは便法でベトナム政府でも十分に認知している事案であり、仲介人の言葉だけを信じて不動産投資(投機)目的で購入した場合、今後どのような不利益がもたらされるか分からないことから事前に十分検討した上で決定するのが良いでしょう。

 

外国人が購入できるアパート 

外国人は下記の購入条件に合った商品を購入することができますが、まだ外国人住宅所有権証書(Giđy chđng nhyen quyén s̛ḍng đ̂t, quyén suh̛unhàvà vài s vn lién v̛n voi đt)である別名「ピンクブック」の発行が円滑に行われていないため、この点の事前に留意してください。 したがって、ピンクブックを受け取れなかった場合は、分譲会社または元所有者と一時的に(ピンクブック発行まで)権利契約を結ぶ形だと理解してください」（2021年）

- 外国人に購入が認められるマンション数は、マンション1棟の計30%以内。 

- 2,500以下の一戸建てプロジェクトが1つだけある場合、外国人は当該プロジェクトの全個人住宅のうち10%以下のみ購入可能。

- 2,500の一戸建てプロジェクトが1つしかない場合、外国人は250以下のみ購入可能 

- 2,500以下の一戸建てプロジェクトが2つ以上ある場合、外国人は各プロジェクトにつき10%以下の住宅のみを購入許可。

 

外国人法人が所有するマンションの賃貸

• 外国人個人は所有する家を使用していない場合、第三者に賃貸できるが、郡/県級住宅管理担当機関に申告し、賃貸収益に対する税金を納付しなければならない。
• 外国投資法人は所有する家を第三者に賃貸することは禁止され、職員宿舎用途にのみ使用可能。
• 外国人は営利目的の再販のために家を購入することは禁止。

 

その他の詳細については、Eメールviethoasong@gmail.com までお問い合わせいただければ、追加でご案内いたします

 

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