1. 들어가며
지난 해 10월 경에 수 십 여 명의 아파트 입주자들이 한 시행사 앞으로 몰려가 일단의 시위를 벌인 사건이 있었습니다. 입주민들의 주장에 따르면 이 아파트는 2008년 10 월 경에 임대된 아파트인데, 2009년부터 시행사가 입주민들의 동의 없이 아파트 관리비를 2 배 (제곱 미터 당 5,000동에서 12,000동으로)이상 인상하였고, 이를 입주자들이 거부하자 시행사가 근 1 년간 아파트의 사용을 방해하고 있다는 것이었습니다.
이보다 전인 2008년 말 경에는 또 다른 시행사가 1 가구당 50만 동 정도 하던 관리비를 제곱 미터당 8,000동으로 인상하여, 거의 2 배 가까운 인상율을 놓고 입주민과 시행사 사이에 분쟁이 발생한 경우도 있었습니다. 이러한 관리비 분쟁에 있어 입주민들의 주장의 요지는 소득수준에 비하여 관리비가 높고 그 인상폭도 지나치게 과도하다는 것이며, 시행사의 입장에서는 여러 가지 요소를 고려하여 합리적으로 숙고하여 산정된 것이며, 또한 계약에 따른 것으로 문제가 없다는 입장입니다. 90 제곱 미터 아파트를 기준으로 하면 관리비가 100 만 동 안팎이 되어 로컬 주민들의 소득 수준에 비추어 볼 때 결코 적은 금액이 아닙니다. 일부 고급아파트의 경우에는 관리비가 수백 만 동에 이르는 곳도 있다고 하니 막 싹트기 시작한 베트남의 아파트 문화에 있어 관리비가 또 하나의 이슈로 떠오르고 있습니다.
2. 아파트 관리비 (Service Fee)의 결정 및 관리에 관한 시행규칙
아파트 관리비 (이하 “관리비”)의 산정 근거를 명확히 제시하고, 증가하고 있는 아파트 관리비 분쟁의 적정한 해결을 위하여 건설부는 지난 12월 1일 아파트 관리비의 결정 및 관리에 관한 시행규칙 (이하 “본 시행규칙”)을 공포하였습니다. 동 시행규칙은 올해 1월 15일부터 효력을 발생하였습니다.
다만 본 시행규칙이 모든 아파트에 적용되는 것은 아닙니다. 학생용 임대아파트, 공업지구 내의 근로자용 임대아파트 및 저소득층을 위한 아파트에는 해당 관련 법규가 적용되고 본 시행규칙의 적용은 배제됩니다. 본 시행규칙이 적용되는 아파트에는 일부분이 주거용으로 사용되는 다층건물이 포함됩니다.
3. 관리비 산정의 원칙들
관리비는 아파트의 관리와 정상적인 운영에 사용될 적당하고 충분한 비용에 합리적인 이윤을 더하여 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 그 외에도 각 지역의 사회 경제적 상황과 소득 수준을 고려하여야 하며 아파트 관리위원회(이하 “관리위원회”) 위원의 1/2 이상의 동의(관리 위원회가 설치되어 있지 않은 경우에는 주거 가구의 1/2 이상)가 있어야 합니다.
각 가구가 사용하는 전기, 수도, 가스, 인터넷 등의 비용은 개별 가구가 부담하며, 아파트의 품질을 유지하기 위한 유지 및 보수 비용도 관리비에 포함되지 않습니다. 한편, 공용부분을 운영하여 수익 (이하 “운영수익”)이 발생하는 경우에는 이를 관리비 산정의 기초가 되는 아파트 관리비용(Service Expenses)에서 미리 공제하여 입주민의 이익으로 돌아 가도록 하였습니다.
4. 관리비를 구성하는 항목들
관리비는 관리 비용, 합리적인 이윤 그리고 부가세로 구성이 됩니다. 그리고 관리 비용은 세분하여 직접비용, 관리회사의 일반관리비용 및 관리위원회의 비용으로 이루어져 있습니다.
관리비는 서비스에 대한 비용인데, 관리비에 의하여 제공되는 서비스를 아파트의 공용부분의 설비운영에 대한 관리감독 및 유지 서비스, 보안, 위생, 오물수거, 정원관리, 해충 구제 및 기타 서비스로 정의하고 있습니다.
직접비용은 아파트 운영목적(엘리베이터, 용수 펌프, 예비 발전기, 기술 인프라 시스템 등)의 에너지, 원료, 연료 등의 비용, 아파트 설비시스템의 관리감독 및 유지를 위한 인건비, 보안, 위생, 오물 수거 등의 서비스 비용, 공용 조명·전력·용수 비용, 아파트 관리 부서의 일상적인 집기·사무실·전기·용수 등의 비용으로 구성됩니다.
관리회사의 일반관리비용은 관리회사의 관리 부서의 급여, 수당 등의 인건비와 사회보험료, 의료보험료, 관리회사의 고정자산의 감가상각 비용으로, 관리위원회의 비용은 관리위원회 위원들의 책임수당비용과 관리위원회의 활동을 위한 합리적인 비용으로 구성됩니다.
본 시행규칙은 관리비용 산정의 한 요소인 관리회사의 합리적인 이윤을 관리비용의 10%를 최대한도로 한다고 규정하고, 앞에서 언급한 운영수익을 미리 공제하여 이윤을 계산하도록 하고 있습니다. 이렇게 산정된 비용에 부가세를 더하면 관리비용이 산출됩니다. 관리회사가 없는 경우에는 관리회사의 일반관리비용은 관리비용 산정에서 제외됩니다.
5. 관리비의 관리 감독
관리비에 대한 원칙적인 감독권은 건설부에 있지만, 각 성급 인민위원회에서 관리비를 실질적으로 감독하게 됩니다. 성급 인민위원회는 지역의 상황, 아파트의 등급, 서비스의 질 등을 감안하여, 관리비의 상한 또는 관리비의 범위를 정하며, 관리비에 관하여 분쟁이 있는 경우 관리비를 결정합니다. 이에 맞추어 투자자는 프로젝트의 계획 시부터 인민위원회의 관리비 기준에 맞추어 관리비의 산정 방식 및 징수 계획을 마련할 의무가 있습니다.
관리비는 관할 인민위원회가 규정하는 관리비의 상한 또는 범위 안에서 결정되는 것이 원칙이지만 관리위원회 위원 또는 입주 가구의 1/2 이상이 동의하는 경우에는 이보다 높게 정할 수 도 있습니다. 이 경우 이를 관할 인민위원회와 건설부에 보고합니다.
6. 결어
이상과 같이 올해 새로이 시행되는 관리비의 결정 및 관리에 관한 시행규칙을 조문을 중심으로 알아보는 기회를 가졌습니다. 베트남 내국인 뿐만 아니라 외국인에게도 아파트의 소유가 제한적으로나마 허용되었고, 외국인 직접투자의 적지 않은 부분이 부동산 사업 부분에서 이루어지고 있는 현실에서 나름 의미 있는 법령이라는 생각이 듭니다. 외국인 투자의 초기에는 사업의 성부나 인허가에 관심이 집중되었다면, 이제 어느 정도 외국인 투자가 본 괘도에 오르고 있는 시점에서 실제 운영과 관련한 부분에도 관심을 갖는 것이 좋겠다는 생각에 이 번 칼럼을 준비하게 되었습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. (법무법인 정평)
출처: 교민잡지 짜오 베트남 원문보기 |
참 베트남에서는 관리비도 어려워