베트남에서 토지사용권

 

최근 업데이트된 관련 정보 참고(2020.6)

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- 베트남에서 토지사용권이라 함은 국가기관의 행정적 결정에 의하여 일정기간 토지를 사용할 수 있고 그 사용에 부가되는 권리를 행사할 수 있도록 국가가 토지사용자에게 부여하는 권리를 말합니다.

- 베트남국민 혹은 베트남법인은 국가의 토지이용계획에 의하여 국가기관으로부터 일정한 면적의 토지를 배치 받고 토지대장에 토지사용권을 등록한 다음 토지사용권 증명서(Redbook)를 부여 받음으로써 토지사용권을 취득하게 됩니다.

- 토지사용권의 기간은 각 토지종류와 용도에 따라 상이하며 통상 거주를 목적으로 할당된 토지사용권은 거의 영구적으로 지속되며, 이러한 토지의 경우 양도양수, 교환,상속, 임대 저당 등 통상의 소유권과 유사한 완전한 권리의 행사가 가능합니다.

- 실제 토지사용권의 정의보다는 외국인의 토지사용권 취득 가능성이 더 큰 관심사인 걸로 알고 있습니다. 그러나 이는 프로젝트별, 투자자의 형식별로 너무나 큰 차이가 있어서 일괄적으로 말씀드리기는 어렵습니다.

- 아주 간단히 몇가지만 설명드리면, 공단지역에 공장을 설립하는 프로젝트를 진행하시는 경우, 정부로부터 프로젝트와 병행하여 장기 임대권을 취득하는 경우, 정부의 소유에 속한 토지에 부속되어 있는 공장을 매입하는 경우 그리고 아파트, 상가, 사무실등을 건설하여 임대하려는 사업을 진행하는 프로젝트의 라이센스를 취득하는 경우 등에는 외국투자법인에게도 토지사용권이 부여됩니다.

- 토지사용권을 취득할 수 있다는 의미와 부동산(아파트 혹은 상가 및 오피스 일부)을 취득할 수 있다는 의미는 구분하셔야 하는데 후자 쪽은 2015년 7월 1일 부터 아파트 빌라(단독주택) 소유가 가능.   - 관련 기사 하단 별도 기재 -

 


 

사례) 토지사용권과 토지임차권의 비교
(1) 베트남에서 토지소유권이 인정되지 않는다는 사실은 이제는 널리 알려진 것 같습니다. 하지만 여전히 토지소유권이 인정되지는 않지만 정부로부터 토지를 임차받아 실질적인 등기적 혹은 물권적 권한을 가지는 임차권인 토지사용권과 정부가 아닌 토지사용권을 확보하고 있는 단체나 개인으로부터 토지를 임차 받는 토지임차권에 대하여 구분을 하지 못하시는 분들은 여전히 존재합니다.

(2) 즉, 토지소유권이 인정되지는 않는다 하더라도 외국인 투자자 입장에서는 토지의 안정적 확보를 위해서는 토지사용권을 취득할 수 있고 또 취득하여야 하나 어차피 같은 임대이므로 같은 의미라고 주장하는 베트남인이나 혹은 다른 중간 브로커의 설명에 현혹되어 50년 토지사용권과 50년 토지임차권을 같은 선상에서 이해하려는 분이 있습니다.

(3) 둘 간에는 많은 차이가 존재하는데 가장 중요한 사항으로는 일단 토지사용권의 경우 토지사용권 증서가 발급되므로 제3자 대항력이 있고 정부의 수용에 의하지 않는 한 토지에 대한 권리를 침해받지 않으며 양도, 판매가 가능하며 담보로 제공이 가능하지만 토지임차권의 경우 토지사용권자와의 채권계약에 불과하므로 임대인과의 사이에 각종 계약적인 관계에 의하여 침해가능성이 존재하며 계약서의 내용에 따라 양도, 판매 담보제공이 불가한 경우가 많으며 특히 부동산 개발의 경우 외국인은 임차된 토지에는 부동산 개발사업을 진행할 수 없으며 공장의 경우 임차된 토지는 자산으로 인정받지 못합니다.

 

 

 


2015년 7월부터 외국인 아퍼트,단독 주택 소유


베트남이 내년인 2015년 7월부터 외국인 부동산 소유(아퍼트,단독 주택 소유) 허용 된다고 베트남 현지 언론들이 보도했다

보도에 따르면, 26일 국회가 전날 외국인의 주택 소유를 허용하는 내용의 토지법 개정안을 찬성 77.46%로 가결했다고 한다.
이에 따라 베트남에 진출한 외국인 단체와 법인, 투자펀드, 은행지점은 물론 개인도 내년 7월1일부터 현지에서 아파트와 단독주택을 구입, 소유할 수 있게 됐다.
다만, 정부 규정상 국방안보에 필요한 지역에서는 외국인 주택 구매가 현행대로 제한된다.
개정 토지법에 따르면 외국인의 주택 소유기간은 소유권 증명 발급일로부터 50년간으로 제한하되 정부 규정에 따라 연장할 수 있으며 베트남인과 결혼하는 외국인은 베트남 인과 동등한 권리가 주어진다.
아울러 한 동의 아파트에서 외국인 가구가 차지하는 비중도 전체 가구의 30% 이내로 제한되고 특정 구(區)의 외국인 소유 빌라와 단독주택 역시 250가구를 초과할 수 없다.
베트남은 지난 8월 말을 기준으로 미분양 상태로 남아있는 부동산 재고가 823조 동(39억 달러)에 이를 만큼 부동산 경기가 극도로 위축된 상태이다. 발췌 번역 / 정리 - ⓒ 비나한인 http://www.vinahanin.com

 

 

베트남에서의 토지 사용권 이용권(비나한인 의견)

 
결론부터 지적 하자면, 베트남에서는 외국인이 토지를 소유 할 수 없습니다.
베트남은 국가 운영 체제가 '베트남 사회주의 공화국'으로 토지는 인민 모두의 것으로 개인 소유가 인정 되지 않고 있습니다.
 
대신 베트남 국적자의 경우 일정 기한 설정하여 재산권을 인정해 주고 있으며 토지 사용권(레드북/Red Book: 겉장이 빨간색)이라하는 권리증을 발급해 줍니다. 이는 자식이나 가족에게 상속 가능하며 제3자에게 양도도 가능 하기에 국가가 공공 목적으로 수용하는 것이 아니면 반영구적으로 재산권 행사가 가능합니다.
 
그러나 
외국인(외투법인 포함)에게는 아파트 등 일부 상업용 부동산, 프로젝트에 해당하는 토지, 공단 내 공장부지 등은 외국인도 일정 기간에 한하여 재산권 행사가 가능한 레드북이 발행되고 있으나 최장 50년에 한정됩니다.
 
극히 일부 중개인이 법인을 설립하게 되면 토지 구입 가능 하다고 하면서 권하는 경우가 있는 것으로 알고 있습니다.
베트남에서는 외투법인도 외국인 준하는 것으로 외국인은 어떤 목적이든 직접 소유(토지 사용권) 불가합니다.(공단 토지의 경우도 토지 사용 대금 납부 방식에 따라 공단 측으로 부터 재사용권을 획득하는 것으로 재산권은 행사할 수 있으나 한국에서 생각하는 개인 소유권 개념이 아님) 핑크북은 아파트 등 부속 건물에 포함된 것에 대한 소유 문서가 별도로 존재하여 겉장이 핑크 색으로 일명 핑크북이라 부르고 있습니다.
현재는 토지에 부속된 건물을 한 문서에 포함하여 발급하는 추세입니다.
 
참고로 재임대 형식으로 재산권은 인정되지 않고 일정 기간 이용만 가능한 한국의 토지 임대와 비슷한 토지 이용권이 있으며 이는 재산권과는 전혀 다른 문서입니다.
 
또한 베트남 현지인이 오너인 로컬 100% 법인에서 관리하는 토지가 법인 자산에 포함 되어 있을 경우 외국인 투자 법인설립 후 해당 법인의 지분을 인수하는 방법을 통하여 해당 토지에 대한 실지 소유권 행사를 하는 방법으로 악용(?)되어 오고 있으나 이는 베트남 정부에서도 충분히 인지하고 있는 사안으로 중개인 말만 믿고 부동산 투자(투기) 목적으로 매입했을 경우 차후 어떠한 불이익이 초래될지 모르는 우를 범하는 일이 없도록 사전에 충분한 검토 후에 결정 하시기 바랍니다.

 

업데이트 2020년 10월 7일

 

 

 

 

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