베트남 공장설립 비용, 산업단지 내 제조공장 건축 비용 산출 및 건설기간(참고치)

 

베트남 공장설립 건설 비용(건축비 참고치)
2023년 5월 업데이트

- 2023년 1분기 구정(Tet) 직후 토지 사용료 공장 임대료 등 일제히 상승과 함께 건축 자재 등 물가 인상분 감안.

산업단지 공단 내 공장설립 비용 산출 근거

베트남에 외투법인으로 제조 공장설립을 위해서는 가장 먼저 공장 부지나 임대공장 확보가 선행 되어야 하며 공장설립 비용 중 상당한 비중을 차지하는 부분으로 베트남 사업 목적에 부합하고 조건에 맞는 입지 선정이 우선되어야 할 것으로 공장 부지 사용료(토지 임대료) 산출은 각 공단의 경영 방침에 따라 여러 유형으로 산정 기준이 상당히 복잡하기에 입지 선정 시 전문가의 도움을 받으며 접근하는 것을 권유드립니다.

 

단지 부지 사용료만 단순 비교하여 결정할 경우, 사후 예기치 못한 현실적인 문제가 발생할 수도 있으며 부지 결정 후, 생산 제품 공정에 따라 투자등록증 발급이나 법인등록, 토지사용권(일종의 권리증: Red Book) 발급이 어렵거나 지체되어 은행 대출을 위한 담보 제공에 어려울 수도 있으며, 토지 지면 상태에 따라 과다한 복토 작업 비용 발생 등 사전에 여러 현실적인 문제 발생 요인 등을 면밀히 체크 후 검토 결정하셔야 합니다.

 

공장부지 사용료

호치민 중심부로부터 2시간 이내의 지역

입지 여건에 따라 천차만별이지만, 호치민 인근(2시간 인내) 주변 성 예로 ㎡당 최하 85 USD ~ 280 USD 내외(토지 사용료, 괸리비 일시불 완납 시 권리 행사 할 수 있으며, 토지 사용권 양수도(매매)가능 하고 토지 문서를 금융권에 담보로 제공하여 대출도 가능.

 

하노이 주변 인군 성

하노이 및 주변 인근 성의 산업 공단 중 기본적인 인프라 구축, 접근성 등에 있어 상당한 차이가 있으나 공장부지 토지 사용료는 2023년 2분기 기준 ㎡당 85 USD~135 USD

 

임대공장 임대료

베트남 임대공장 임대료 사정은 ㎡당 월 3.8 USD ~ 6 USD까지 염두에 두어야 하며, 산업단지 내가 아닌 일반 로컬 지역의 경우 1USD ~ 3 USD 이하도 있으나 이 경우 대부분 인프라, 접근 성, 퀄리티 면에서 상당히 떨어지는 형편이며 무엇 보다 중요한 사항은 100% 로컬 제조법인설립(공장)은 가능할 수 있으나 외투법인의 경우 법인등록 자체가 안되는 경우가 많으며, 어려운 과정을 거쳐 설립했어도 이후 관리가 문제 될 수 있습니다.

 

기존의 인프라가 잘 갗추어진 임대공장의 경우라면 최소 ㎡당 월  4~5(이상) USD 정도 예상하여 방향을 잡는 것이 현실적 일 수 있습니다.

공장토지 사용기간: 최장 50년으로 입주 가능한 공단의 경우 통상 남은 기간 36~48년 정도.

- 베트남 산업공단의 일반적인 토지사용 기간은 최장 50년으로 특별 지역의 경우 70년(극히 일부)인 경우도 있으나 사업 프로젝트 라이선스 발급 연도 기준이기에 신규 공단이라 해도 기본 인프라 조성이나 추가적인 기타 인허가로 인하여 대다수 2~3년 이상 경과된 상태에서 입주 가능한 경우가 대부분임.

 

공장부지 건축 건폐율: 지역, 공장 층수나 구조에 따라 다소 차이는 있지만, 보통 60~70%

 

공장 건축 기간

베트남에서의 건축 기간은 우기와 건기에 있어 많은 영향을 받으며 차이가 있을 수 있으나 참고로 1ha(10,000㎡)에 공장을 지울 때 일반적인 건폐율 60%(60~70%) 적용 약 6000 ㎡ 공장 건축에 대략 5~7개월(우기시 1~2개월 추가 여유) 정도 예상할 수 있으며, 이는 참고치로 여러 상황에 따라 변동 될 수 있으니 베트남 사업 개시 일정이 특정되어 있는 경우에는 이들을 감안하여 여유 있게 잡아야 합니다. 

특히 베트남에서는 불합리한 행정 관행이나 예상치 못한 여러 경우의 수가 발생하여 공사가 지연 될 수 있기에 충분한 기간을 잡아 진행하는 것이 좋습니다.

 

베트남 공장건축비용 시산(참고치)

공장 건축 비용은 슬라브 두께, 판넬, 내,외장 마감, 사용하는 철근, 변전실 등 사업 성격에 따라 필요한 기타 옵션에 의해 천차만별이지만, 베트남에서 공단내 공장건축 비용은 ㎡당 2021년 물가 상승 감안 외투 제조법인의 일반적인 평균(참고치) 200 ~ 250 USD/㎡(로컬 공장 수준으로 더욱 저렴하게 진행 가능하기에 이는 투자자가 장단점을 비교 검토 후 결정)

투자자의 요구 조건, 구조나 업종 특성상 필요한 시설 등에 따라 건축 비용은 천차만별로 지반이 비교적 단단하여 파일 기초 공사 없이 단층으로 지을 경우 120 USD/㎡ 전후(또는 그 이상)로 저렴하게 공장 건축도 가능하고 사무동 ㎡당 250 ~ 300 USD, 크림룸 설치가 필요한 경우에는 그 이상의 건축비가 발생할 수 있습니다.

 

*본 건축 비용은 기준도 다르고 여러 상황에 따라 상당한 차이가 있기에 진출 초기 참고치로만 참고 할 것.

 

 따라서 건축 건설할 업체 선정 시 로컬업체, 외국계(한국 포함) 복수로 접촉하여 최근 완성한 결과물 실사와 함께 견적을 받아 보고 결과물과 견적 비용 감안하여 선택, 지나치게 비 현실적인 낮은 견적서를 선택하면 사후 보수 비용 또는 심각한 이슈가 발생 할 수도 있으니 사전에 충분한 검토 후에 결정.

 

참고로 베트남 문화나 관습 등 현지 사정에 밝지 않거나 완전한 커뮤니케이션에 자신이 없는 경우 다소 비용 부담 감안해서라도 전문 컨설팅 업체의 조력을 받아 진행하는 것을 추천, 결국 시간 비용 최소화의 길이 될 수 있음.