하노이 시의 연간 소득은 일인당 평균 3,700만 VND(1,850 USD 상당)으로 독일의 베를린 시민과 비교하면 25.3배나 낮다. 단지, 베를린시에서는 중급 클래스의 맨션도 1 평방 미터 당 1,000 USD의 가격으로 구입할 수 있지만, 하노이시에 같은 가격으로 살 수 있는 맨션은 존재하지 않는다.

세계 레벨로 보면 몇 년 저축 하면 집을 살 수 있을까?

러시아에서 가장 유명한 부동산 컨설팅 회사가 세계 36개 도시와 5개 대륙의 소득 및 집 구입 능력에 관한 조사 결과를 발표했다.

이 조사의 기준은 교외에 70 평방 미터의 맨션을 구입하는 경제 능력이다.

조사 결과에 의하면 가장 빨리 집을 살 수 있는 곳은 독일의 베를린 시민으로 저축 개시부터 3년 이내였다. 베를린의 부동산은 세계에서 제일 싸고, 1 평방 미터 당 1,000 USD로 시민의 소득은 일인당 평균으로 연간 4만 4,600 USD이다.

미국의 뉴욕에서는 맨션 구입에  5.7년 걸린다고 하는 결과가 나왔다.
캐나다의 몬트리올은 5.2년, 타이의 방콕에서는  7년 걸린다.
이러한 국가들의 부동산은 베트남의 몇 배 낮은 가격으로 판매되고 있어 1 평방 미터로 500 USD가 되고 있다. 또, 부유국가의 일본은 국민들의 평균소득이 매우 높지만, 소비도 크기 때문에 집의 구입에  16년이나 걸린다. 한층 더 홍콩과 한국의 서울은 약 20년이라고 하는 결과였다.

이 조사에서 주의 해야 할 것은 이러한 집에 투자하기 위한 자금이 되는 것이 월수의 일부라고 하는 것이다.미국, 독일, 일본등의 선진국은 소득도 높지만, 소비도 크기 때문에 저축은 20%가 겨우된다.

베트남의 상황에서는 급여를 저금해도 집의 구입은 불가능 하다

조사의 결과에는 베트남에 있어서의 소득과 저금의 데이터가 기재되지 않았다.
그러나, 일반 공무원의 급여는 월 250만 VND(120 USD 상당) 밖에 안 되기 때문에 생활비에 충당하는 것도 어렵고, 저축율은 0%의 상황이다.

상류계급의 자산가나 정부 요인의 급여액수 664만 VND(330 USD 상당)는 계산상으로는 매월 300만 VND를 저축할 수 있다. 연간으로는 3,600만 VND(1,800 USD 상당)을 저금 할 수 있다는 계산이다. 가장 낮은 가격인 맨션이 1 평방 미터 1,200만 VND로 판매되고 있으므로, 70 평방 미터의 맨션을 사기 위해서는 8억 4,000만 VND를 저금하지 않으면 안되어, 베트남의 자산가나 정부 요인이 집을 사기 위해서는 23.3년 걸리게 된다.

이것은 제일 싼 맨션의 가격이며, 일반의 맨션은 70 평방 미터로 판매 가격은 20억 VND(10만 USD 상당)라고 하는 초고가 물건이다.

다만, 10년 ~ 20년이 경과하면 VND와 집의 판매 가격도 크게 바뀌는 것이 예상되기 때문에 지금부터 앞의 일에 대해서는 뭐라고 말할 수는 없다.

유엔의 계산에 의하면, 저렴한  맨션의 판매 가격은 연간 소득의 3~4배라고 하는 액이 합리적으로 되어 있다.그러나, 베트남에서는 24.5~26.6배로 높고, 세계의 평균과 비교하면 6~8배나 높다. 맨션 가격/국민의 연간 평균소득에 관한 유엔의 집계에서는 남부아시아가 6.25배, 동아시아는 4.14배가 되고 있다.
가장 궁핍하다고 말해지고 있는 아프리카는 2.21배로 세계에서 제일 낮다.

유럽, 중동 제국,북아메리카가 6.25배, 라틴 아메리카와 카리브는 2.38배이다.

즉, 저소득자는 집을 구입할 수 없는 것이다.하노이 시민이 급여로 집을 살 수 없는 것도 도리일지도 모르다.

베트남의 집은 왜 고가인가..?

베트남 정부는 주거 문제를 해결하기 위해서, 사회적인 주택정책을 실시하고 있다.
싼 가격의 가옥에 대한 수요가 너무 크므로, 공급원은 아직도 대응에 미치지 못하고 있다.
최근의 10년간으로는 개축·신축을 포함해 약 7억 600만 평방 미터의 가옥이 베트남 전국에서 개발되었다.그 중 주택 계획으로 건설된 집의 면적이, 8,500만 평방 미터 이상이 되어 (주로 도시 지역), 자체적으로 지은 집의 면적은 약 6만 2,100만 평방 미터로 연간 평균에서는 7,000만 평방 미터의 집이 지어지고 있다.집의 판매 가격이 상승해 복잡하게 변동하는 것은 베트남 경제가 도전해야 할 큰 문제이다. 또, 저소득자에게의 숙박 문제도 큰  부분을 차지하고 있다.

하노이시와 같은 대도시에 있어서의 주택의 가격은 소득이나 부동산이 가지는 실제의 가치를 훨씬 넘고 있다. 장기에 걸친 부동산 투자는 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에 가격은 꼭 집이나 토지에 투자하고 싶다고 하는 생각은 자연스럽고, 그러한 관점을 가지는 사람도 많이 존재하기 때문에 하노이시에서는 토지와 가옥의 구입자가 대부분, 단순히 주거용으로서 취급하는 사람은 극히 일부로 나머지는 등기나 아이에게의 장래적인 재산으로 해서 확보하고 있다.
이러한 상황하로 사용되지 않은 별장이나 맨션이 많고, 소유자가 다른 집에 거주하고 있다는 것이 하노이시의 부동산 사정이다.

재정 시스템상에서 토지 정책과 토지 재정정책도 통일되어 있지 않은 것이 부동산 시장에 큰 영향을 주어 관리하기 어려운 현상을 만들어 내고 있다.

토지법, 부동산 영업법은 몇번이나 수정되었지만 시장의 변동을 따라 잡지 못하고, 위반에 대한 처벌 제도도 부족해 약점이 되고 있다.

하노이의 지가는 런던을 넘어 설까?
미 The Independent잡지에 게재된 Knight Frank 와 Citi Private Bank 에 의한다
공동 조사의 연구 결과에서는 현재, 런던의 토지는 1 평방 미터 4만 9,200 USD이며, 뉴욕이 1 평방 미터 3만 4,200 USD가 되고 있다.
아시아에서 지가가 가장 높은 장소는 홍콩이 1 평방 미터 당 2만 6,300 USD, 그 다음 도쿄의 1 평방 미터 2만 3,500 USD이다.

이 가격은 평균 가격이며, 조사 연구의 결과는 베트남의 지가를 분석하지 않지만, 실제로는 하노이시와 호치민시에서 런던, 뉴욕, 도쿄의 토지 보다 비싸게 판매된 토지가 존재했다.
 

Vneconomy.net　2011년 9월 8일

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