본 자료는 2~3년 자료입니다.

본문 내용에 참고하여야 할 사항이 있기에 발췌 게재하는 것이니 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

베트남, 희비(喜悲)가 교차하는 부동산-건설시장

 최근, 국내 임대건설시장이 이미 과포화 상태인 점 등을 고려해 해외사업 쪽으로 눈을 돌리는 관련기업들이 늘고 있다. 이에 따라, 해외사업의 대상국가들 중 하나로 베트남이 투자적격지로 각광을 받고 있는데 이는 베트남이 한국의 성장모델을 추구해온 데다 인구급증에 따른 대도시 주택난이 심각한 상태에 도달해 있기 때문으로 보인다. 특히, 아시아권에서는 중국 다음으로 높은 연평균 7%대의 성장률과 실제소득이 명목소득보다 배 이상 높은 점 등도 베트남이 지닌 큰 매력으로 평가되고 있다.

 하지만, 베트남의 부동산시장관련 조사와 현지문화에 대한 이해가 없는 상황에서 무분별하고 성급하게 베트남으로의 투자진출을 추진해서 막대한 손해만 보고 철수하고 마는 기업 또한 발생하고 있으므로 철저한 사전 준비를 통해 사업타당성을 충분히 타진해보고 리스크에 대한 대응능력 또한 갖춘 뒤 베트남 진출을 검토하는 신중한 자세가 필요할 것으로 판단된다.

베트남 정부의 부동산 정책을 살펴보니...

 부동산 관련정책에 있어서 베트남 정부는 원칙적으로 토지에 지어진 자산(주택, 건물, 공장 등)에 대해서는 사적 소유권을 인정하나, 토지 자체에 대한 개인(법인)의 소유는 허용하지 않고 있다. 베트남 헌법은 '베트남 국토의 모든 토지는 국민 소유이다'라고 명기하고 있는데, 이는 다시 말해 모든 토지는 국민을 대표하는 국가 소유라는 것이다. 따라서 개인(법인)은 토지사용권만을 가질 수 있다.

 토지사용권을 소유한 내국인은 토지사용권 증명서 변경, 토지사용권 매매, 토지사용권 상속, 토지사용권을 담보로 한 자본창출, 대출을 할 수 있다. 외국인(법인)은 토지사용권에 대한 임차료를 일시불(One-Off Payment)로 지급한 경우, 토지사용권 상속을 제외한 상기 권리를 부여 받는다. 단, 임차료 연간지불의 경우는 해당되지 않는다.

 2003년 개정된 토지법은 외국인과 내국인의 토지관련 차별을 많이 제거했으나, 여전히 외국인에 대한 차별은 존재한다. 외국인은 공장을 소유할 수는 있으나, 거주용 주택을 구입할 수는 없다.

부동산시장 외국인투자관련 기본정책은...

 외국인투자법에 따르면, 부동산(아파트,오피스빌딩,호텔,리조트,산업단지개발 등) 관련 외국인투자에는 아무 제한이 없다. 경영협력계약(BCC), 합작, 100% 단독투자, BOT, BTO, BT 등 모든 형태의 투자가 가능하다. 그러나 빌딩건설의 경우 현지 업체와의 합작, 인프라건설의 경우BOT, BTO, BT 방식이 선호된다. 빌딩건설시 합작이 선호되는 이유는 토지와 밀접한 관련이 있다. 좋은 위치의 토지를 구하는 것이 어렵기 때문에, 토지를 소유하고 있는 국영기업과 합작을 하여 국영기업은 토지소유권으로 출자하고, 외국인투자기업은 자본을 대는 형식이다. 또한 토지보상과 토지수용(Clearance) 문제를 현지 합작사가 보다 잘 해결할 수 있다는 장점이 있다.

 투자허가기관은 정부총리, 중앙정부의 MPI(Ministry of Planning and Investment), 지방시성의 DPI(Department of Planning & Investment)로 구분된다.

 총리는  BOT, BTO, BT 프로젝트,  산업단지, 수출가공공단, 하이테크존 등의 인프라 건설,  도시지역 개발,  항구, 공항 건설,  판매용 주택 건설,  4000만달러 이상의 호텔, 임대용 아파트, 관광위락시설 건설,  도시지역 5헥타르, 기타지역 50헥타르를 사용하는 프로젝트 등과 같은 투자를 허가한다.

  MPI는 총리의 투자허가사안에 속하지 않는 프로젝트로서 호치민과 하노이 지역은1000만 달러 이상, 기타 지역은 500만 달러 이상의 프로젝트를 허가한다. Group A의 경우도 실제로는 MPI가 실질적인 투자허가를 검토하는 부처이다.

 지방 시(市), 성(省)의 DPI는 기타 프로젝트를 심사하고 허가한다. 그러나 총리나 MPI가 허가권한을 가진 프로젝트라 하더라도 외국인투자가는 실제 프로젝트가 시행되는 시성의 DPI와 밀접한 관계를 구축해야 한다. 모든 빌딩 건설은 지방 시성이 만드는 마스터플랜에 따라 이루어지는데 이는 토지문제가 연관돼 있기 때문이다. 또한 총리나 MPI는 지방 시성 DPI의 의견에 근거해 투자허가를 결정한다.

부동산-건설시장 현황을 보면...

 여러 부동산 분야 중 외국인투자가는 대도시의 고급아파트에 많은 관심을 가지고 있다. 베트남 현지인의 관심도 높을 뿐만 아니라, 외국인투자가 지속적으로 증가함에 따라 베트남에 파견 나온 외국인의 수도 날로 증가하고 있기 때문이다. 이러한 급증하는 수요에 따라 과거에는 판매용 아파트 건설에 대한 외국인투자가 제한되었지만, 최근에는 장려되고 있다.

 오피스빌딩도 외국인투자가가 많은 관심을 보이는 분야이다. 호치민, 하노이의 고급 오피스는 거의100% 임대된 상태이다. 호치민, 하노이의 A급 오피스의 임대료는 인근 지역과 비교할 때 매우 높다. 평균 임대료는 월 25~27달러/㎡ 에서 심지어는 월 30달러/㎡ 인 오피스도 있는데 이는 방콕의 두 배, 마닐라/쿠알라룸푸르의 3배이고 홍콩보다도 높은 것으로 알려졌다.

귀 기울여야 할 조언들...

 베트남 부동산-건설시장 진출에 관심 있는 기업에 대한 조언으로 가장 많이 거론되는 것은 첫째, 적합한 현지 파트너를 찾아야 한다는 것이다. 현재 개발이 가능한 토지가 점점 희박해 짐에 따라 적절한 토지를 구하는 것이 매우 어렵기 때문에 부동산 개발 프로젝트의 대다수가 토지를 제공할 수 있는 현지기업(대부분 국영기업)과의 합작 형태로 이루어지고 있다. 비록 베트남 정부가 부동산개발 투자관련 어떠한 제약도 하지 않고 있지만, 토지관련 문제 때문에 100% 단독 외국인 투자는 사실상 힘든 형편이다. 또한 현지파트너는 토지보상/철거 등에서 중요한 역할을 할 수 있고, 합작을 통해 토지임차와 세금관련 인센티브를 받을 수도 있다. 일례로, 호치민시는 저소득층 대상 주택건설시 현지기업 및 합작기업에게만 인센티브를 부여하고 있다. 이러한 인센티브에는 토지임차료 인하, 법인세 인하 등이 있다.

 둘째, 장기전에 대비해야 한다는 조언도 적지 않다. 베트남은 토지의 개인소유를 허용하고 있지 않기 때문에, 부동산 투자허가를 받고 실제 시행하기 까지는 매우 어렵고 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 하기 때문이다. 현재 아파트 건설과 오피스빌딩 건설이 매우 각광 받고 있으나, 투자허가 획득부터 시작하여 토지관련 문제, 현지 파트너와의 문제, 토지수용 및 철거 문제, 시정부와의 관계, 각종 인허가 등 풀어나가야 할 난제가 첩첩산중으로, 어느 한곳에서 막히게 되면 당초 계획보다 많은 시간과 경비가 소요될 수도 있기 때문에 단기간에 일희일비하지 말고 치밀하고 순차적인 투자계획을 바탕으로 인내심을 갖고 장기전에 대처하는 자세가 필요하다는 게 중론이다.

 참고로 호치민시 부동산-건설시장에 성공적으로 투자, 진출한 외국계기업의 아파트 평균판매가격표는 아래와 같다.

 <호치민시고급아파트 평균판매가>    (단위 : 달러/㎡)