1) 토지관련 일반사항

• 토지국유제
  - 토지의 판매와 구매 금지(토지법 5조)
  - 토지사용자는 법률적으로 토지사용권을 보장받음.
  - 국가는 조직과 개인에게 토지사용권을 부여하고 이에 대한 증명을 제공

• 토지와 건물에 대한 권리
  - 토지소유권, 건물소유권, 토지사용권, 건물임대권으로 구분
  - 분쟁담당기관
  · 건물,주택 : 인민재판소
  · 토지 : 인민위원회

• 외국인 투자와 토지임차
  - 토지사용권은 각료평의회의 결정에 따라 자본으로 출자가능
  - 토지임차계약 : 국가협력투자위원회(SCCI)
  - 토지사용권 증명서발급 : 인민위원회
  - 외국인에 대한 주택임대 : 각료평의회
  - 100% 단독투자기업은 국가협력투자위원회(SCCI)가 허가한 건물에 대한 소유권을 투자기간내에서 인정받음.
  - 기업해산시 토지는 부동산 청산후에 반환

• 토지임차료
  - 베트남 재무부는 '92년 10월 투자사업과 관련해 토지, 내수 및 해수면에 지불되는 임차료의 새로운 산출기준을 확정
  
  * 토지분류와 임차료 산출기준  / 임차료 2007년 기준                                                       (단위 $):

  구 분	도시 및 지역	연간임차료
  도시지역    그룹1    그룹2    그룹3    그룹4    그룹5	호지민시  하노이시  하이퐁시, 칸토, 붕타우외 8개  남닌, 랑손, 탄 호아 외 22개  호아 빈,라오카이,빔손외 44개	2.25∼18.00/㎡  1.50∼16.50/㎡  1.50∼12.00/㎡  1.00∼ 8.00/㎡  0.50∼ 4.00/㎡
  지방지역    그룹1    기 타    그룹2    기 타	홍하 및 메콩델타, 해안지역  중북부지역 및 산악지역	50∼200/㏊  200∼700/㏊  50∼100/㏊  200∼140/㏊

   

• 토지임차료 산정방법 : 가중치적용
  - 지역 : 중심지역(2), 외곽지역
  - 사회간접자본 수준 : 양호(2), 보통(1.5), 불량(1)
  - 사업분야 : 경공업(1.5), 중공업(1.2), 하부구조건설(1), 기타(2)
  - 토지임차료산정 방법
  ·연간 토지임차료 = 토지분류×사회간접자본 수준×입지조건×업종×면적
  ·임차료 일괄납부시
        투자인가사업기간이 15년이상 : 총임차료의 15% 감면
        투자인가사업기간이 5∼10년 : 총임차료의 10% 감면
  ·매 5년마다 임차료기준을 조정하고 산출기준치 변동폭은 15%이내로 함.
  ·건물의 층별로 임차인이 다를 경우 임차료배분기준
        2층 건물 : 70%(1층), 30%(2층)
        3층 건물 : 70%, 20%, 10%
        4층 건물 : 70%, 15,%, 10,%, 5%
   
  ※ 이미 건축된 4층이하 건물은 상기 기준이 적용되나 최근 건축된 고층건물의 경우에는
      중간층을 기준으로 아래로 갈수록 비싸게, 위로 갈수록 싸게 배분됨.
• 부동산 취득관련
  - 베트남정부는 '93년 4월 1일부터 토지, 주택 등 부동산취득수익에 대한 소득세 세율을 발표함. 이에 따르면 매매 및 이전수입은 모두 과세대상이 되며 거래규모에 따른 누진과세를 적용함.

  2) 개발사업 수행절차

       

* 인민위원회,건설부 허가 :  예비설계, 공사기간
* 합작계약 :  계약서 작성, 정관, 사업계획서, 관련기간 허가서, 법인증명서, 재정기술증명서
* 투자허가신청 (MPI) :  기업정관등록 증명서, 신청서, J/V Contract, J/V Charter, 모기업 관련서류 및 재무제표, F/S Report, 투자관련기관(건설부 등) 의견서
* 투자법인 설립공고 :  (허가후 30일 이내) 중앙 또는 지방 일간지에 5회 이상 게재
* 이사회 소집 :  이사 선출, 자본투자계획/기간결정
* 토지임대 :  인민위원회 허가, 공증
* 허가후 조치 :  현지보험 가입, 은행계좌 개설, 내무부 등록, 고용계획 제출, 노동 및 하도계약, 부지정리 및 보상

3) 베트남 부동산 시장의 특징




• 베트남 부동산 시장의 가장 큰 특징은 토지를 국가 소유로 하고, 토지와 건물에 대한 권리를 분리해서 사용하고 있다는 점임.

< 한국과 베트남의 부동산 권리형태 비교 >

구   분	한   국	베 트 남
소유주체	개 인	국가소유(전 인민 소유), 개인소유
소유형태	소유권	소유권(건물), 사용권(토지)
	소유물을 배타적으로 독점하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리(민법 제211조)	- 건물소유권: 주택, 건물 등에 대해 개인의 사유재산 인정 - 토지사용권: 토지는 국가 소유이지만 국가로부터 소유물을 배타적으로 독점하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 이양 - 토지이용권: 토지사용권을 가진 자가 타인에게 임대하는 경우 임차인이 갖게 되는 권리. 재임대 불가능
매  매	소유권 전매	소유권, 사용권 전매
소유기간	무한	건물소유: 무한(토지사용권 구매시)
		토지사용권: 계약에 따라 20~70년
권  리	상속, 매매, 임대, 저당 자유	상속, 매매, 임대, 저당 자유 (관할 관청의 사전허가 필요)
임대기간	주택: 기본 2년 건물: 기본 5년	자유(양측 합의에 따름)
주택 임대계약 해지	6개월전 임차인에게 통보	- 6개원 전 임차인에게 통보   (계약시한을 규정하지 않은 경우) - 3개월 전 임차인에게 통보   (임차목적에 맞지 않게 주택사용)
임차,보증금 증액청구	1/20의 금액 초과 불가	5년마다 기준을 조정, 변동폭은 15% 이내
외국인 소유 자산 권리행사	매매, 상속, 저당권 등 담보설정 허용 및 전매가능	매매, 상속, 저당권 등 담보설정 허용 및 전매 가능
외국인 투자와 관련 분쟁 발생시 중재기관	법원	- 건물 및 주택: 인민재판소 - 토지: 인민위원회
주택임대계약의 법적효력 발생시기	등기	국가 공증기관의 확인(등기)(국가 공증기관이 없는 곳은 관할 인민위원회의 확인)
부동산 중개 수수료	법정 수수료 (0.2%~0.9%)	임대료의 4~6%에 해당하는 금액

• 베트남의 부동산 및 주택건설 시장은 중동 시장과는 달리 ‘투자개발’형식 위주로 진출이 이루어지고 있다는 점이 또다른 특징임.
   
•  자국 건설업자들의 아파트 시공능력이 없는 중동 국가들의 건설시장과는 달리 베트남은 자국 건설사들도 고층(27층 내외) 아파트를 건설할 시공능력을 보유하고 있기 때문에, 외국 기업들은 직접 투자자금을 택지개발에 투자하여 주택이나 아파트를 건설하고 분양하는 투자건설형태로 진출
   
• 베트남 정부는 최근 도심의 주요 요지는 국영건설업체에게 분양하거나 개발권을 우선 부여하지만, 외국 건설업체에게는 도심에서 멀리 떨어진 곳이나 개발재원이 부족해 자국 기업들이 개발하기 어려운 대단위 개발사업을 중심으로 배정하고 있음.
   
• 베트남 부동산 시장은 국민소득 대비 높은 실질구매력 보유, 산업화 및 도시화에 따른 도시 인구 및 주택 수요 증가, 부의 증식 수단으로서 부동산 투자 선호 등의 특징을 보이고 있음.최근 10여년간 고도 성장의 지속을 배경으로 도시의 인구가 2배 가까이 증가하였고 이에 따라 주택 수요 역시 급증함.
   
• 호치민시와 하노이 시를 중심으로 한 고소득층과 이에 자극 받은 중산층들의 주택에 대한 선호도가 일반 주택에서 아파트로 변화하고 있는 추세이며, 젊은 부부를 중심으로 아파트에 대한 욕구가 증가하고 있음.
   
• 외자 기업들의 진출 급증, 현지 기업들의 급성장, 관광 및 서비스 산업의 성장 지속 등으로 업무용이나 상업용 오피스의 수요가 증가하고 있으나, 도심지의 토지 부족 현상과 더불어 오피스빌딩의 공급 부족으로 임차료 수준이 동남아 인근 국가보다 높은 수준이며, 외국인 거주 수요 역시 증가하여 주택 임대료 또한 급상승하고 있는 상황임.