기업에 대한 공평 토지 임차료

2003 토지법상 투자사업에 필요한 토지를 얻기 위해 베트남 기업(VIE, Vietnam Investment Enterprise)은 토지할당이나 연차 임차료 지불방식의 토지임차 방식을 택할 수 있으나, 외국기업(FIE, Foreign Investment Enterprise)은 토지할당은 안됨. FIE는 토지임차만 가능한데 임차료를 매년 내거나 일시에 낼 수 있으며 2가지 경우 토지사용권에 약간의 차이점이 있음. 즉 VIE든 FIE든 매년 임차료를 지불하는 토지임차 방식을 선택할 수 있으며 이 경우 동일한 토지에 대한 토지가격이나 임차료는 VIE와 FIE에게 동일함. 그러나 매년 임차료를 지불하는 토지임차 방식에서는 토지사용권이 제한적임. 토지 사용권자는 임차 토지위에 부착된 자산을 양도하거나 담보설정하고 이들의 가치만을 자본으로 활용할 수 있음. 즉 VIE든 FIE든 이 경우에는 토지사용권 가치를 양도하거나 담보설정할 수 없고, 자본으로 기여할 수도 없음. 게다가 토지를 할당받거나 토지 임차기간 동안의 임차료를 한번에 납부하는 토지 사용자만이 토지할당 또는 토지임차기간 중　토지 사용권을 양도하거나 담보설정하고 자본으로 기여할 수 있음. 따라서 VIE는 토지할당을, FIE는 일시에 납부하는 방식을 선호함. 앞서 언급하였듯이 토지할당과 일시 임차료 납부방식상 토지사용권은 유사하지만 얼마를 납부해야 한다는가는 다름. 토지법상 토지할당을 받기 위해서는 토지할당기간의 토지사용료를, 일시 임차료 납부 방식으로 토지를 임차하기 위해서는 토지 임차기간의 임차료를 일시에 납부해야 함. 동일한 토지사용기간의 토지사용료와 납부방식의 임차료의 차이는 어떠한가? 이는 2004.12.3 Decree 198, 2006.1.27 Decree17, 2007.5.25 Decree 84에 규정되어 있음. 토지사용료는 시․성 인민위원회가 매년 산정하는 토지가격(공시지가)에 기초하여 결정되는데, 70년 기간의 ㎡당 토지사용료는 공시지가와 동일함. 그런데 70년 미만의 투자사업의 경우 토지사용료는 매년 공시지가의 1.2%씩 경감받게 됨. 토지 할당기간이 70년 미만인 토지사용료 산출방식은 MOF Circular 117(2004.12.7) 및 MOF Circular 70(2006.8.2)에 다음과 같이 언급되어 있음.

* n 기간의 토지사용료 = 70년 기간의 토지사용료 - {70년 기간의 토지사용료 ×(70-n)×1.2%}

한편 토지임차료는 Decree 142(2005.11.14)에 규정되어 있는데 매년 토지임차료는 도시지역의 경우 공시지가의 0.5%-2%임. 일시에 임차료를 내고자 하는 경우 임차료는 다음과 같이 결정됨.

* 토지 임차료 = 토지사용년수 × 각년도 토지임차가격 × 임차 토지면적

공시지가가 ㎡당 1,000만동이면서 특별한 혜택이 없어 공시지가의 0.5%가 적용되는 경우, VIE가 50년간 할당받은 토지라면 ㎡당 토지사용료는 다음과 같이 산정됨.

* 토지사용료 = 1,000만동-[1,000만동 ×(70-50)×1.2%] = 760만동

한편 FIE가 동일한 토지를 동일한 기간 일시 납부방식의 토지임차방식을 취하는 경우 ㎡당 토지 임차료는 다음과 같이 산정됨.

* 토지임차료 = 50 × 0.5% × 1,000만동 = 250만동

즉, 똑같은 토지와 사용기간에 대해 똑같은 토지사용권을 얻기 위해 VIE는 FIE가 부담하는 일시 납부 임차료보다 비싼 토지사용료를 내야함.

이같은 차이 때문에 FIE는 일시 임차료 납부 방식을, VIE는 매년 임차료 납부 방식을 선호함. 그러나 매매용 주택사업을 추진할 때 몇가지 복잡한 문제가 야기됨. 외국인 투자자는 베트남 법에 따라 그 같은 사업을 수행하기 위해 FIE를 설립하는 경우에는 일정기간 토지를 임차할 수 있는 권한만 가짐. 반면, 주거 목적으로 주택을 사려는 고객은 안정적이고 장기적인 관점에서 토지를 사용할 권한이 있음. 상기 모순되는 상황은 MOF Circular 120에 의해 해소됨. 그에 따르면 FIE가 매매용 주택사업을 추진하고자 할 경우에는 일시에 토지 임차료를 내야하고, 당해 주택을 팔 때 FIE는 토지임차료와 토지사용료 차액을 납부하도록 되어 있음. 그러나 이같은 규정은 FIE나 최종 주택구매자 모두에게 어려움을 주고 있음. 이같은 문제를 해소하기 위해 2007.5.25 Decree 84를 제정했는데 동 Decree 제 32조는 주택사업 이행시 FIE는 토지임차 전기간에 해당하는 임차료를 일시에 납부해야 하는데 그 임차료는 토지사용료와 동일하도록 규정하고 있음. 최근에는 2009.8.13 Decree 69가 제정되어 2009.10.1부터 발효되고 있음. 상기 관점에서 Decree 69의 조항중 제13조가 가장 주목할 만함. 동 조항은 토지사용자가 토지 임차료를 일시에 납부하고자 하는 경우 일시 지불 토지임차료는 동일한 기간 동일목적으로 토지 할당을 할 때 내야 하는 토지사용료와 동일해야 한다고 명시하고 있음. FIE와 VIE간 동등한 대우는 매력적이고 투명한 투자 환경을 조성하는데 필요함.끝.

(출처) Vietnam Investment Review, 9.21-27

베트남-회사설립-091012-베트남 투자사업에 필요한 토지 임차료 산정방식-주베트남대사관.doc