베트남의 등록제도

결론부터 말씀드리면, 베트남에는 등기제도가 없지만, 등록제도가 있어서 토지사용권을 담보로 제공하는 저당권제도가 존재하고, 일반적으로 토지사용권을 채권채무관계에 대한 담보로 제공받을 수 있습니다.

한국에서는 조세, 건축행정 등 행정목적의 토지대장 내지 건축물대장 등 공부제도가 존재하고, 사법목적의 권리의무 관계를 규율하는 등기제도가 이와 별도로 존재합니다. 그래서 전자는 행정부에서 편제 관리하고, 후자는 사법부에서 편제 관리하므로 토지나 건물의 “권리관계”를 확인하는 것은 법원에 가셔서 토지(건물)등기부등본을 확인해야 합니다.  그러나 베트남에서는 사법부에서 운영하는 이러한 등기제도가 없고, 아직 행정목적의 공부제도가 당해 등록 자산의 권리의무 관계를 확인하는 제도와 혼용되어 사용되고 있으므로, 토지사용권의 권리관계 역시 행정부의 등록공부를 통해 확인해야 합니다.

일단은, 푸자푸자비나가 임대받은 토지를 임대료 등을 납부한 후 자연환경국(DoNRE)에 등록하여 토지사용권을 취득하고, 토지사용권증서를 발급받을 수 있으며, 푸자푸자비나가 외국인 회사라고 하여 토지사용권을 취득하는데 어떤 제약이 존재하지 않으며, 등기제도가 없다 하여 문제될 것은 없습니다.

토지사용권과 저당권

토지사용권을 등록하고 토지사용권증서를 발급받아 보관하고 있는 자는 자금조달시 자신이 보유한 토지사용권과 그 토지상에 존재하는 자산을 담보로 제공할 수 있으며, 장래 건축될 건축물도 담보로 제공될 수 있습니다. 그러나 토지와 공장, 설비를 같이 담보로 제공하는 한국의 공장저당 같은 제도는 존재하지 않는 것 같습니다. 토지사용권 저당계약을 체결할 때에는 반드시 토지사용권 저당계약서를 공증받아야 하며, 공증받지 아니한 토지사용권 저당계약은 효력이 발생하지 않으며 저당권등록을 할 수도  없습니다. 등기제도가 존재하지 않는 베트남에서는 저당권자가 저당권을 등록한 토지사용권증서를 보관하게 되고, 채무자가 그 채무를 모두 이행할 때에는 그 토지사용권증서를 채무자에게 반환하게 됩니다.

그러나, 아쉽게도 김사장님은 자신을 담보권자로 하는 저당권을 설정받을 수 없게 됩니다. 왜냐하면, 베트남에서 허가를 받은 금융기관이 아니고서는 외국인 투자기업은 토지사용권과 토지 위에 존재하는 자산을 담보로 제공할 수 없다고 해석되기 때문입니다. 한국계 은행의 베트남 지점은 베트남 내에서 허가받은 금융기관으로 저당권자가 될 수 있지만, 한국 소재 한국의 각종 은행을 비롯하여 외국인 개인 채권자 역시 담보권자가 될 수 없으므로 김사장님은 푸자푸자비나의 토지사용권을 담보로 받을 수 없다는 결론에 이릅니다.

사실 이러한 결론에 대하여는 비판이 많이 있습니다. 외국투자기업을 다른 로컬 회사와 차별하게 되어 자금조달에 어려움을 겪게 한다는 것입니다(변칙적 방법을 동원할 수는 있을 것이나 법적 보호를 받기에 불충분할 것입니다). 그리고  저당권 제도는 담보권자가 토지(토지사용권)가 가지고 있는 객관적인 교환가치만을 취득하게 되고 채무자는 당해 토지를 계속 사용하게 되므로 부도 발생시에도 외국인 채권자는 낙찰금에서 자기 채권만을 확보하면 되고 토지사용권을 취득하지 않아도 되기 때문에 외국인이 국가와의 임대계약을 체결하는 이외의 방법으로 토지사용권을 취득할 수 없다는 베트남 토지제도와 충돌하지도 않기 때문입니다. 언젠가는 반드시 개정되어야 하지 않을까 생각됩니다.