베트남 건설시장 동향

1. 건설시장 개요

건설수요 많아......

*베트남의 도시화는 아직 초기단계에 머물러 있음. 현재, 베트남 인구의 70% 이상은 농촌지역에 거주하고 있음. 공식자료의 전망치에 따르면, 2020년경 베트남 인구는 1억3백만 명에 이를 것이며, 이 가운데 도시거주자는 4천6백만 명으로 2004년보다 3천만 명 늘어날 전망임.

* 베트남 경제는 2007년도 주식시장 붕괴, 2008년 초반의 투기로 인한 물가상승, 세계 경제위기 등으로 2년 전부터 수많은 충격을 받고 있지만, 부동산시장은 고공성장을 거듭하고 있으며 상당한 구조적 수요에 기반을 둘 수 있는 상황임.

2008년, 베트남 건설시장은 큰 폭의 성장세를 기록했음. 2007년 4/4분기부터 2008년 4/4분기까지의 총 건축면적(m²)은 85% 증가했음. BCI Asia에 따르면, 이 같은 건설 붐은 2009에도 이어질 것으로 보이는 가운데, 비주거부문의 총 건축면적(m²)이 여전히 50% 가량 늘어날 것으로 전망됨.

장기적으로는, 베트남의 경제발전(15년 전부터 연 +7 %의 국내총생산(GDP) 증가율 기록), 탈농현상(2020년경에는 도시지역의 비중이 45%에 이를 것임), 인구증가(매년 1백만 명씩 늘어나고 있음), 이 3가지 요소가 지속적으로 베트남 건설산업의 성장을 견인할 것으로 예상됨.

2. 건설자재

점차 수출지향적 생산활동 펼치고 있어......

*대다수 부동산 프로젝트들은 현지에서 생산된 자재를 이용하고 있지만, 재료, 색상, 형태, 품직규격 등에 따른 선택의 폭은 여전히 협소함. 고가의 프로젝트만이 수입가구들을 활용하고 있음.  

*건설자재 유통채널은 주로 길가나 특정구역(호치민시의 Ly Thuong Kiet St., 하노이의 Cat Linh St.)을 중심으로 크게 분포해 있는 다수의 소규모 도매업자와 소매업자들에 아직까지 크게 의존해 있음. 최근에는 호치민의 CMC Home나 하노이의 Me Linh Plaza 같은 대형유통매장도 출현하기 시작했음.

*베트남의 건설자재산업 증진계획은 지역특성화를 계획하고 있음. 베트남의 홍강 삼각주는 시멘트, 하노이, 호치민, 빈푹(Vinh Phuc), 타이빈(Thai Binh) 지역은 타일, 박닌(Bac Ninh)과 바리아(Ba Ria)는 판유리 생산 특성화 지역으로 발돋움하게 될 것임.

*베트남은 2009년에 아프리카지역으로의 시멘트 수출을 최초로 계획하고 있음. 특히, 12,500톤의 시멘트가 캄파(Cam Pha) 시멘트공장에서 모잠비크로 수출될 예정임.

1986년의 도이머이(Doi Moi) 정책 추진 이후, 건설자재 시장은 연 15%의 성장을 이어가고 있음. 베트남의 건설자재 생산력 증대에 따라 수요 또한 늘어났음.

a. 수급균형에의 어려움

베트남 건설자재산업은 2008년의 세계동향으로 인해 지각변동을 겪었음. 세계시장의 급격한 변동성은 생산량을 견인했으며, 생산 부족에 이어 생산 과잉 상황을 초래했음. 건설자재 가격은 2008년 상반기에 22% 이상 오름세를 기록하다가, 2008년 하반기에는 급락했음. 베트남 철강협회(VSA, Vietnam Steel Association)에 따르면, 철강 가격은 2008년 하반기에66%까지 떨어졌음.

잦은 시장수요의 변동성에 대처하기 위해, 베트남 정부는 베트남시장 진입에 대한 관세장벽을 공고히 하여, 장기적으로는 철강산업의 발전을 도모하고(2008년 6월에는 반제품 수출을 억제하기 위해 수출용 철강에 10% 세금을 부과하는 방안을 마련했음) 2009년 1/4분기에 철강판매가 30％ 가량 감소한데 따른 누적된 과잉생산품을 처분하기 위한 조세정책을 추진코자 했음.

b. 2015년 전망 건설자재산업 개발계획

2008년은 새로운 건설자재산업개발계획이 채택된 해이기도 함. 지난 다년간 생산력증대에 초점을 맞춰 노력이 집중되었다면, 이제는 베트남 건설자재산업의 두 가지 취약점인 ‘제품 품질’(2006년 기준, 시멘트의 15.5%, 벽돌의 50%는 여전히 수공업적 방식으로 생산되었음)과 ‘환경 보호’에 대한 노력이 강조되고 있음. 동 계획은 베트남산 건설자재의 가치를 2015년까지 3배로 끌어올릴 것을 목표로 하고 있음.

2008년에는 베트남 시멘트산업에 또 다른 기록이 경신되었음. 사상최초로, 시멘트 생산량이 소비량을 넘어섰음. 이 같은 활기는 앞으로 가속화될 것으로 전망됨. 건설자재산업개발계획에 따르면, 베트남은 2010년에 5천만 톤, 2015년에 8천만 톤, 2020년에는 1억 톤의 시멘트를 생산할 목표임. 2009년과 2010년에는 각각 17개(이를 통해 2천만 톤의 추가생산력을 확보하게 될 것임), 18개 신규 시멘트공장이 문을 열 예정임. 건설자재산업을 위협하는 생산과잉 우려에 대처하기 위해, 베트남 건설부는 각 지방에 잠정적으로 신규 인가 부여를 중단하고 노후한 기존시설의 현대화로 투자 방향을 전환하도록 권유하고 있음.

3. 건설

*건설부문 외국인직접투자 유입액(기준: USD)
2006년/ 2007년/ 2008년
44억/ 80억/ 280억

*베트남 계획투자부(MPI)에 따르면, 1988년~2008년 사이에 베트남에서 외국인직접투자를 받은 부동산프로젝트는 475개임. 그 비율은 다음과 같음: 관광업관련 35%, 사무용 건물 42%, 산업 및 산업단지 조성 19%. 건설부는 2009~2010년도에 3억4천2백2십만 USD를 투입해 2만4천 세대의 신규 공공주택을 건설할 예정임.

*세계적인 출자기관들 역시 건설부문에 참여하고 있음. 세계은행은 인프라조성 및 다낭(Danang) 지역에 3,500헥타르 면적의 통합도심 건설 프로젝트에 자금을 지원하고 있음(총 2억1천8백만 USD 가운데 융자금은 1억5천2백만 USD임).

*하노이 도심의 건물 임대비용은 m²당 173 USD에서 145USD로 떨어졌으나, 이는 여전히 높은 수준으로 베트남 부동산경기에 대한 낙관과 장기적으로 베트남의 경제성장에 대한 신뢰를 반영하는 것으로 풀이됨.

최근 15년간 베트남이 보여 온 빠른 경제성장의 필연적 결과라 할 수 있는 건설업의 비약적 발전(2007년에는 185%의 성장세 기록)은 모든 형태의 건축과 수많은 건설업체들에서 확인할 수 있었음.

a. 베트남의 주요 건설업체들

베트남 건설 시장은 베트남 최대 건설사인 비나코넥스(Vinaconex), 코피코(Cofico), 주택도시개발공사(HUD), 송다(Song Da)같은 공공건설업체들과 Viettel Construction, Lilama Hanoi JSC 같이 사업다각화를 꾀하는 대형공기업들의 자회사들이 여전히 주도하고 있음. 그러나 최근에는 민간부문의 활동도 관찰되고 있음. 수년 전부터는 Bitexco, Idico, Him Lam, Kien A 같은 민간기업들도 공공기업들과 마찬가지로 부동산개발 및 건설 활동에의 참여를 늘리고 있음.

게다가 건설업은 베트남의 2007년 1월 11일 WTO 가입 이후의 외국인직접투자 확대의 최대 수혜산업임.

2008년, 베트남의 부동산 프로젝트는 280억 USD를 상회하는 외국인직접투자(FDI)를 유치했음. 이는 2007년도 규모의 3배에 달하는 것이자, 대 베트남 외국인직접투자 총액의 45%를 넘어서는 규모임. 2008년도 대 베트남 주요 투자기업으로는 말레이시아 (Berjaya, Giant, Setia), 싱가포르 (Keppel Land),  한국(Keangnam, Deawon) 기업들을 언급할 수 있음.

b. 주요 개발 방향

럭셔리 & 세미럭셔리 주택건설 부문에서는 경제적으로 여유 있는 사회계층의 경제력 증가가 공급을 견인하고 있음. 이들 계층은 도심지역 거주 가정의 10%를 차지하며, 국가수입의 30%(Taylor Nelson Sofres의 조사 자료에 근거)를 점유하고 있음. 더불어 서비스 아파트와 Satin Residence, Indochina 타워 같은 녹지대와 쇼핑센터를 포함하는 대규모 복합주택(complexe) 건설과 관련한 다수의 프로젝트들이 럭셔리 & 세미럭셔리 주택 시장을 주도하고 있음. 

비즈니스(업무용 공간) 타워 건설부문의 특징으로는 지나치게 높은 점유율(A급 비즈니스 타워의 경우, 공실률이 0%에 이름)과 높은 임대료(마닐라와 자카르타의 건물 임대료의 4배에 달함)를 들 수 있음. 2005년 이후, 호치민시에는 약 8만 m2 면적의 사무공간이 조성되었으나, 앞으로도 몇 년간은 사무실 부족 현상이 지속될 것으로 예상됨.

호텔업 부문에서는 베트남 관광 붐(2008년도에 베트남을 찾은 외국인관광객의 수는 4백만 명에 달함)과 중산층의 출현(2008년도에 자국 관광을 한 베트남국민의 수는 1천5백만 명에 이름)이 다수의 리조트 건설 프로젝트의 발족으로 이어졌음.

쇼핑센터 건설 부문에서는 공급이 미미했음. 2005년 기준, 베트남 전역의 쇼핑센터 면적은 2십만 m2에 불과했음(마닐라와 방콕의 경우, 각각 5백만 m2, 4백만 m2임). 그러나 2009년 1월에 단행된 유통시장의 자유화 조치는 향후 대규모 쇼핑센터 건설 프로젝트의 급증으로 이어질 것으로 예상됨.

4. 도시정비

*HAIDEP(하노이통합발전환경프로그램)의 보고서에 따르면, 하노이는 2020년까지 하노이 남쪽의 홍강과 북쪽의 두옹(Duong)강에 11개 다리를 건설할 예정이며, 총 179개 프로젝트를 계획하고 있음(도시 140개, 지방 39개).

*2009년 7월, Posco E&G, Perkins Easman, Jina로 구성된 한-미 컨소시엄이 도시정비계획의 자문사로 승인을 받았음.

*호치민시와 Dong Nai, Binh Duong, Ba Ria-Vung Tau의 3개 지역을 묶는 Grand Saigon은 동남아시아 지역에서 가장 역동적인 움직임을 보이고 있는 경제지구로 떠오르고 있음. Grand Saigon은 거주인구가 1천만 명(베트남 전체인구의 12%)에 불과하나, 베트남 산업생산의 56%, 수출의 61%, 수입의 55%, 컨테이너물동량의 67%를 장악하고 있음. 

*베트남에서는 아직까지 건설 표준이 크게 존중되고 있지는 않음. 그러나 전기세 인상 현상은 부동산개발업자들로 하여금 에너지효율성에 대한 자각을 점차 촉구하고 있음.

베트남에는 도시계획법이 마련되어 있지 않기 때문에, 지난 몇 년간 베트남의 거대도시군(주요 대도시 및 위성도시를 팽창한 도시군)에 대해 무질서한 방식으로 분할이 이뤄져, 기존 인프라시설의 생산력을 모두 분산시키는 결과가 초래되었음. 토지의 포화상태와 인구압이 베트남경제에 초래할 위험성으로 인해, 베트남당국은 주요 도시들에 대한 정비계획을  보다 심사숙고하여 추진하게 되었음.

a. 하노이
하노이는 상징적(2010년에 하노이는 도시탄생 1,000주년을 기념하게 됨), 정치적(베트남정부는 하노이를 베트남의 중심으로 발전시키고자 애쓰고 있음), 인구학적(2020년까지 하노이 거주인구를 지금의 2배로 늘릴 예정임) 목표들로 인해, 도시정비정책을 가속화하였음.

한국(홍강 양안의 도시정비 프로젝트)과 일본(북베트남의 15개 지방에 대해 실시한 하노이통합발전환경프로그램, Hanoi Integrated Development and Environment Program)이 재원을 지원한 연구 활동을 통해, 하노이는 2008년도에 도시계획의 핵심 축이라 할 수 있는 “하노이 수도권(Hanoi Capital Region)”을 설정하게 되었으며, 이로 인해 하노이의 지형에 대대적인 변화가 일 것으로 예상되고 있음.

b. 호치민
호치민에서는 보다 광활한 개념인 “Grand Saigon”의 일환으로 도시정비정책이 추진되고 있음. 현재 호치민의 경제적 영향력은 호치민시의 영역을 크게 넘어서고 있어, 당국은 티바이(Thi Vai) 강 하류로 사이공 포트(Saigon Ports)를 이전하는 등 지역 인프라 네트워크에 대해 재고할 수밖에 없는 실정임. 호치민시 내부(intra muros) 재정비 사업은 주로 2, 9구(區)와 Phu Thien에 집중되어 있음.

c. 다낭
베트남 중부지역 발전을 장려하며 북-남지역의 균형 잡힌 경쟁력을 꾀하는 베트남정부의 정책 덕분에, 다낭 지역은 수혜를 입고 있음.
다낭지역에서는 아파트(Vina Capital Square 프로젝트- 2억 USD, Deawon Da Phuoc New Town 프로젝트 - 2억5천만 USD)뿐만 아니라 업무용 공간(사무실) 건설과 관련해, 수많은 프로젝트들이 현재 검토 중에 있거나, 개발이 추진되고 있음.

출처:프랑스경제상무관실