ㅁ 주재국내 부동산 투자개발사업 추진시 고려할 중요한 법제중 하나인 베트남 토지법 시행현황과 개정 동향 등임.

   가. 현행 토지법 개정(2003) 경위

    o 1987 토지법을 신규로 제정

      - 1986년 도이머이 정책 이후 자본주의 시장경제 요소를 도입하면서 토지에 대한 재산권 및 사용권의 법적 규제를 마련하고 토지 권리자에 대한 법적 권리와 의무를 명문화

    o 1993년 전면개정, 1998년과 2001년 일부 개정에 이어 2003년 11월 전면 개정(2004.7.1부터 시행)

   나. 토지법 시행 체계

    o 상기 2003년 토지법을 시행하기 위해 2004년 9월 이후 현재까지 9개의 Decree(정부의정서)를 제정하여 시행중

      - 판결문시행 보장을 위한 토지사용권 경매에 관한 정부의정서

           (Decree No 164/2004/ND-CP, 2004.9.16)

      - 토지법시행에 관한 정부의정서

         (Decree No 181/2004/ND-CP, 2004.10.29)

      - 토지분야 행정위반 처벌에 관한 정부의정서

           (Decree No 182/2004/NP-CP, 2004.10.29)

      - 토지종류별 토지가격 및 기준가격표 확정방법에 관한 정부의정서

           (Decree No 188/2004/ND-CP, 2004.11.16)

      - 국가가 토지 회수시 보상, 지원 및 이주 정착에 관한 정부의정서

           (Decree No 197/2004/ND-CP, 2004.12.3)

          ※ 우리나라의 토지보상법령에 해당

      - 토지사용료 징수에 관한 정부의정서

           (Decree No 198/2004/ND-CP, 2004.12.3)

      - 토지임대료 공유수면 임대료 징수에 관한 정부의정서

           (Decree No 142/2005/ND-CP, 2005.11.14)

      - 국가가 무상 교부한 단체의 토지재산가치 계산을 위한 토지사용권 가치 확정에 관한 정부의정서

           (Decree No 13/2006/ND-CP, 2006.1.24)

      - 토지법 시행에 관한 수개의 의정서 및 국영회사의 주식회사로의 변경에 관한 187번 정부의정서 일부 조항 수정 및 보충에 관한 정부의정서

           (Decree No 17/2006/ND-CP, 2006.1.27)

   다. Decree No 17('06.1.27)의 주요내용 및 쟁점

    o 현재 시행중인 토지법 관련 Decree중 주재국 부동산시장 상황과 연계되어 빈번하게 언급되어 있는 Decree No.17의 주요 내용은 아래와 같음.

 ① 토지사용 목적 변경

    기존에 국방 및 치안, 국가 또는 공공목적, 산업단지 건설, 비농업생산 및 (또는) 경영활동 목적으로 교부된 토지는 관련기관에서 적법하게 목적 변경을 허가하는 경우를 제외하고 주택 등 부동산 개발 목적으로 사용될 수 없음.

    ※ 종전에는 예외를 인정하지 아니함.

 ② 토지사용권에 대한 경매를 하지않는 경우 세분화

    - 경매가 최소 2회 진행되었으나 유찰된 경우

    - 투자사업을 위한 토지의 교부 또는 임대의 경우로서 1인의 투자자만 입찰에 참가한 경우

    - 토지가 재정착용 주택, 서민용 주택, 공공 목적의 주택건설을 위한 투자사업에 사용될 경우

    - 타지역으로 발령받은 공무원에게 주택지를 교부할 경우

    - 보상 또는 건축물 철거가 행해지지 않은 경우

    ※ 종전에는 경매가 진행되었으나 참가자가 없거나 유찰된 경우만 해당

 ③ 토지 사용권 양도조건

    o 매매나 임대용 주택건설에 관한 투자사업으로 사용하는 토지의 사용권을 양도할 수 있는 경우는 아래와 같음.

    - 도시지역(신규 도시 개발 예정지역 포함)

      주택이 완공되기전에 주택용지형태로 "가구(households)나 개인"에게 토지 사용권을 양도하는 것은 인정되지 아니함. 그러나 사업계획에서 정한 바에 따라 기반시설이 완공될 경우 "회사"에게는 양도할 수 있음. 이 경우 토지 사용권을 양도받은 회사는 기존사업승인 내용대로 토지를 사용해야 함.

    - 기타지역

       개발업자는 기반시설이 완공된 경우 회사는 물론 가구나 개인에게도 토지사용권을 양도할 수 있음.

       ※ 종전에는 주택이 완공된 상태에서만 당해 주택 부지에 대한 사용권을 양도하도록 하여 2004년 이후 부동산 침체의 가장 큰 원인의 하나로 지목되어 부동산 업계의 강력한 요청에 따라 상기 내용으로 개정됨.

 ④ 국가가 토지를 회수하는 경우 추가

    교통시설, 발전소, 관개시설, 상·하수도등 사회기반시설 설치 목적을 위해서도 국가가 토지를 회수할 수 있음.

      * 종전에는 산업단지(첨단산업단지포함)와 경제구역개발을 하거나 ODA 또는 100% 외국인투자 사업등을 목적으로 국가가 토지를 회수할 수 있도록 규정

 ① 토지보상비 산정기준(Decree No. 197)

    - 토지보상비 산정을 위한 토지가격은 향후 변경될 토지사용목적이 아닌 현재의 토지사용 목적에 근거하여 확정되고 시 또는 성급 인민위원회가 공표한 가격으로 함.

    - 보상비 산정을 위한 토지가격이 시장가격과 부합되지 않을 경우 시나 성급 인민위원회는 이를 조정하여야 함.

       ※ 종전에는 토지 보상비 산정을 위한 토지가격은 토지 교부시기에 확정되고 성급 인민위원회가 공표한 가격으로 했음.

 ② 토지사용료가 면제 또는 경감되지 않는 경우

    o 토지사용권이 경매에 부쳐지고 토지임대가 생산 또는 경영목적으로 토지 교부로 변경되는 경우에는 아래 예외를 제외하고 토지 사용료를 면제받거나 경감 받을 수 없음.

    - 국내투자활성화법에 의해 면제되는 경우

    - 혁명 활동에 기여한 사람들을 위한 부동산 투자사업의 경우

    - 기숙사, 자연재해로 인한 주민 재정착, 소수민족을 위한 주거지 개발사업의 경우

    - 교육, 보건, 문화, 스포츠 등 영리를 목적으로 하나 공공사업인 경우

2. 한편 주재국 정부는 금년 5월 예정된 국회 회기에서 토지법 개정안을 처리할 예정인바, 현재 논의되고 있는 사항은 아래와 같음.

   가. 분양금 선수납 허용

    o 부동산 개발업자로 하여금 기반시설이 완료된 경우에는 사업완료전에도 고객으로 하여금 미리 분양 대금을 받을 수 있도록 허용. 단, 선분양금은 매매가의 70%를 초과할 수 없음.

    o 70%의 적정성에 대한 논란이 있어 수정가능성도 있음.

   나. 고객의 권리보호 강화

    o 개발업자가 계약서에 명시된 시기에 주택을 공급하지 못하거나 당해 주택의 質이 일정수준 이하인 경우에는 배상을 하고 납부한 분양대금에 대해서는 이자를 지급하도록 함.

    o 배상금 산정기준을 매매계약서상 금액이 아니라 배상 당시 부동산 가격으로 해야 한다는 주장도 있음.

   다. 부동산 거래의 투명화

    o 부동산 거래 당사자중 최소 일방은 전문적인 부동산업자나 기업이어야 함.

    o 전문부동산 중개업자나 판매업자를 기업법 체계내에서 특별규정하여야 한다는 논의도 있음.

       ＊ 현재도 부동산 중개업자의 경우 현행 기업법에 의거 설립허가를 받고 있으나, 일반적인 회사의 범주에서 관리되고 있음.