최근 몇 년간 베트남의 부동산 시장이 플러스 성장을 하면서 프롭테크(부동산 기술, Proptech) 분야에 대한 외국인 투자가 증가하고 있다. 하나은행에 따르면 프롭테크는 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로 빅데이터, 인공지능, VR/AR, 전자상거래, 모바일 앱 등의 정보통신기술(ICT)이 부동산 시장과 결합한 신규 형태의 서비스를 의미한다. 

프롭테크는 주택, 사무실, 아파트 등 모든 유형의 부동산 부문 및 건물관리 서비스와 임대업에 침투하고 있다. 프롭테크는 부동산 사업자들이 비즈니스 모델을 디지털로 전환해 모바일앱과 가상현실에 익숙한 MZ세대 고객에게 손쉽게 다가갈 수 있는 계기로 인식되기도 한다. 이번 해외시장뉴스에서는 베트남 프롭테크 시장과 프롭테크 분야의 주요 외국인 투자 동향을 알아본다.

전 세계 프롭테크에 대한 투자 증가

프롭테크는 전 세계적으로 투자자들을 유혹하는 분야 중 하나이다. 대표적인 프롭테크 부문 연구협회인 크레티(Creti)에 따르면 2020년 프롭테크가 주목받기 시작한 이후로 2021년 전 세계 프롭테크 분야에 투자된 자금은 사상 최대인 320억 달러에 도달했다.

<전 세계 프롭테크 분야 외국인투자규모 추이(2008~2021)>

(단위: US$ 십억)

[자료: Creti]

프롭테크 앱은 부동산 관리, 판매, 임대, 마케팅, 관리비 납부까지 부동산과 관련된 모든 서비스를 통합해 관리 및 제공한다. 따라서 프롭테크 분야는 직접 찾아가서 건물, 아파트, 상가, 사무실 등을 보고 계약서를 체결하고 관리비를 납부하는 등 모든 것이 오프라인으로 이루어졌던 기존 패러다임을 깨고 모델하우스 VR/AR 체험, 계약서 체결, 관리비 납부 등을 모두 앱 하나로만 가능하게 만드는 부동산 분야의 통합형 디지털 전환이라고 볼 수 있다.

베트남 프롭테크 시장 

프롭테크가 주목받는 전 세계 추세에 발맞추어 베트남에서도 2021년 한해 프롭테크 분야에 투자된 자본은 4000만 달러로, 최근 5년 중 최대 규모를 기록했다. 베트남 프롭테크 분야에 외국인 투자를 유치한 기업으로는 홈베이스(Homebase), 레버(Rever)와 시틱스(Citics) 3개사를 들 수 있다. 2021년 기준 세계 10위 전체 인구의 70%(약 6800만 명)의 높은 스마트폰 보급률을 기반으로, 베트남 내에 스마트 기술을 적용한 프롭테크 관련 앱 서비스 사업에 쏟아지는 관심 역시 높다. 

2020년 기준 베트남의 주택보급률(가구 수 대비 주택이 얼마나 공급됐는지 보여주는 지표)은 90%에 육박하며 세계 5위 안에 든다. 그러나 주택보급률은 선진국으로 갈수록 낮아지는 경향이 있으며, 인구 대비 주택 소유 비율을 정확하게 반영하지는 못하는 단점이 있다.

베트남에서 신규 아파트를 분양 받을 경우 현재까지는 계약금 1억~2억 동(4289~8578달러)을 내고 납부 스케줄에 따라 아파트 입주 전까지 집값을 약 2년간 분납하는 형식이 일반적이었다. 2022년 베트남 하노이의 중저가 아파트 94sqm분양가 평균이 2억~3억 원인 것을 감안하면 젊은 세대가 감당하기에는 어려운 금액이다. 최근 들어 하노이의 고급 아파트들은 100sqm 기준으로 분양가가 최소 한화 6억 원이 넘으며, 10억 원에 육박하는 경우도 발생하고 있다. 월 평균 소득이 300~500달러 미만인 MZ세대는 자가 아파트 소유에 어려움을 겪는다. 그러나 베트남의 프롭테크 스타트업 기업들은 이러한 MZ세대의 요구에 맞춰 기존의 부동산 임대 및 판매업과 다른 유형의 서비스를 출시하고 있다. 기업들은 베트남의 주요 은행들과 MOU를 맺고 20년, 30년 동안 분납 가능한 모기지론을 선보여 회당 납부금액을 획기적으로 줄이면서 젊은 세대도 접근 가능하도록 부동산 시장의 판도를 바꾸고 있다.

베트남 부동산시장 성장 가능성 다대

베트남 부동산협회에 따르면 2030년까지 베트남 부동산 시장 규모가 1조2320억 달러로 베트남 전체 경제 규모의 22%를 차지할 것으로 전망된다. 프롭테크는 전반적으로 부동산과 주택, 컨설팅 거래, 매매, 임대, 프로젝트 관리를 소개하는 웹사이트에 주로 사용된다. 베트남의 프롭테크 스타트업 분야는 아직 신생아 수준이지만 이 때문에 벤처 투자자들은 베트남 시장을 선점하기 위해 경쟁하고 있다. 2021년 기준 베트남에는 약 160개의 프롭테크 스타트업이 있는 것으로 추정되며, 이 중 80%가 외국계 기업이거나 외국인 투자자가 출자한 기업이다. 베트남의 프롭테크 유형 중 공유사무실사업(Co-working Space)과 공유 주거사업(Co-living)은 가장 주목 받는 분야이다. 이 두 유형은 현재 프롭테크 시장의 40%를 차지하며 매수자와 매도자, 투자자 모두 관심이 많은 분야이다.

<베트남의 프롭테크 생태계(2022년 6월 기준)>

[자료: Proptech Vietnam Network]

프롭테크는 또한 부동산 관리에도 폭넓게 쓰인다. 건물 및 아파트 감정, 건물 관리, 임대 보수부터, 관리비 납부 등의 기능도 수행한다. 베트남의 높은 스마트폰 보급률, 부동산 시장의 성장 잠재력 등을 고려하면 임대인과 임차인 모두에게 프롭테크는 부동산 관리에 있어 편리함을 제공할 것이다. 넥스트랜스가 2021년 3월에 실시한 조사에 따르면 베트남의 프롭테크 분야에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 공유 주거서비스(10.3%)와 공유 사무실서비스(31.6%)이며, 다음으로는 부동산 임대 및 매매 물건 리스팅과 검색 서비스(14.8%), 건물관리 및 사물인터넷(IoT) (7.7%) 순이었다.

<베트남의 프롭테크 분야별 비중(2021.3.)>

[자료: Nextrans]

외국인투자자에게 주목 받는 베트남 프롭테크 스타트업

1) 레버 

레버는 베트남의 카카오톡으로 불리는 수퍼 앱 잘로(Zalo)의 전 마케팅 이사인 Manh Phan이 2016년 설립한 부동산 중개 관련 스타트업 기업이다. 레버는 고객에게 일관적이고 투명한 부동산 서비스를 제공하는 것을 모토로 케펠랜드(Keppel Land), 깡 디엔(Khang Dien)과 같은 부동산 개발사와 협력하고 있으며 호찌민의 고급 아파트 프로젝트인 엠파이어 시티(Empire City) 및 다이아몬드아일랜드(Diamond Island)의 공식 분양을 지원했다. 레버는 약 5만 채 이상의 부동산 물건을 보유하고 있는 베트남의 대표적인 부동산 중개 앱으로 자리 잡았다. 레버는 2019년 7월 비나캐피털벤처(VinaCapital Ventures)로부터 400만 달러의 투자를 유치하고 같은 해 9월 한국투자파트너스(KIP)와 싱가포르의 골든이퀘이터캐피털(GEC)이 공동 운용하는 GEC-KIP 기술혁신펀드로부터는 230만 달러 투자 유치에 성공한 바 있다. 2021년 8월에는 베트남의 대표 사모투자 사인 메콩캐피털로부터 메콩기업투자펀드(MEF IV) 1020만 달러를 유치했다. 레버는 투자금으로 모바일 앱 및 웹 기반의 플랫폼을 강화하고 호찌민에서만 공급하던 서비스를 다낭 및 하노이 등으로 확대하고 있다. GEC-KIP의 관계자는 KOTRA 하노이 무역관과의 인터뷰에서 레버 설립자가 베트남 대표 IT기업인 잘로, 비나게임 등에서 쌓은 광범위한 경험을 토대로 기술 중심의 차세대 서비스를 부동산 분야에 제공할 혁신 플랫폼이라고 확신한다고 밝혔다.

2) 시틱스

2018년에 설립된 시틱스(Citics)는 부동산 판매, 임대 및 모기지론을 포함한 소비자의 부동산 거래를 지원하기 위해 만들어진 앱이다. 시틱스는 분산돼 있는 부동산 정보를 모아 데이터를 구축해 중앙집중적이고 포괄적인 부동산 데이터 플랫폼을 구축하는 것을 목표로 한다. 시틱스는 은행이 대출 담보로 사용되는 부동산 가치를 감정할 수 있는 데이터 솔루션을 제공하며, 은행의 리스크 관리 부서가 부동산의 세부 사항과 예비가치를 확인할 수 있도록 한다. 2021년 기준 시틱스는 베트남 전역 900만 개 이상의 부동산 데이터를 보유하고 있으며 400만 개의 부동산에 대한 감정내역을 확보했다. 또한 10개의 주요 은행과 협약을 해 월 30% 이상의 성장률을 달성했으며, 2021년 3월에는 시리즈A 자금조달 라운드에서 베트남의 Nextrans, 한국의 The Ventures, 싱가포르 기반의 Vulpes Investment Management의 투자사에서 100만 달러를 투자 받았다. 시틱스는 투자금을 사용해 DaaS 및 SaaS서비스를 개발하고 호찌민 위주의 현 서비스 제공범위를 베트남 전역으로 확장할 계획이다.

3) 프로지 

프로지(Propzy)는 부동산 거래의 모든 단계에서 고객을 지원하고자 하는 목표로 2016년에 설립됐다. 프로지는 웹 플랫폼에 등록된 부동산에 대한 임대, 매매, 모기지 대출 등의 금융서비스와 임대인 및 임차인의 임대료 및 관리비 관리를 위한 소프트웨어를 제공한다. 프로지가 독자적으로 개발한 소프트웨어는 임대인 및 임차인이 빅데이터를 사용해 자산을 자동으로 평가하도록 하며, 부동산 구매 예정 고객에게 비교할 수 있는 아파트 프로젝트를 보여주고 비교 분석할 기회를 준다. 2020년 6월 소프트뱅크 그룹의 투자 자회사인 소프트뱅크벤처스아시아(Softbank Ventures Asia)와 GAW Capital이 주도하는 시리즈A 라운드에서 2500만 달러 투자 유치에 성공했다. 프로지는 투자유치액으로 부동산 서비스 상품의 범위를 확대하고 호찌민시 이외의 지역으로 서비스 제공 지역을 늘릴 계획이다.

4) 인피나(전 리얼스테이크)

인피나(Infina)는 2018년 싱가포르에 설립된 핀테크 스타트업으로써 베트남의 부동산 투자활동의 디지털화를 목표로 2019년 베트남에 진출했다. 인피나의 기존 자회사명은 리얼스테이크(RealStake)로, 개인이 부동산에 공동투자하면 그 수익을 분배하는 방식으로 사업을 하고 있다. 출시 12개월만에 공동투자 유치 규모는 기존 대비 200% 증가했으며, 평균 고객 1인당 투자액은 1000달러라고 밝혔다. 2020년 7월 리얼스테이크는 인피나로 사명을 변경했으며 500 Startups Vietnam 및 몇몇 유명 엔젤투자자들로부터 벤처캐피털 투자를 받았다고 밝혔다. 인피나는 금융정보를 바탕으로 부동산에 공동 투자하여 안정성과 부를 추구하는 베트남 중산층 개인에게 수익을 배분하려는 목표가 있다.

5) 홈베이스

홈베이스(Homebase)는 거액이 필요한 부동산 투자의 전통 개념에서 탈피해 소비자에게 부동산 소액 투자기회를 제공하는 것을 목표로 만들어진 프롭테크 스타트업 기업이다. 홈베이스의 공동투자 기능으로 한 개의 부동산에 여러 명이 투자를 할 수 있다는 장점이 있다. 2020년 12월 홈베이스는 VinaCapital Ventures, 1982 Ventures, Antler, Pegasus Tech Ventures, Darius Cheung 및 Troy Steckenrider III 등에서 투자받았으며 드롭박스, 에어비앤비 등이 포함된 미국의 1000여 개 대표 스타트업 창업 인큐베이터인 와이콤비네이터( Y Combinator)의 베트남 최초 스타트업 기업으로 선정됐다.

6) 고투조이

고투조이는 베트남의 ‘아프로모바일’이라는 모바일 앱 개발회사를 한국의 씨엔티테크에서 육성해 2017년 ‘대한민국 ICT대상’에서 금상을 받으면서 출발했다. 아프로모바일의 고투조이(Go2Joy)는 한국의 ‘야놀자’ 혹은 ‘여기어때’와 유사한 숙박업소 시간제 예약 서비스 제공 앱으로 2020년 2월 13일 한국의 KB 투자와 STIC Ventures는 Go2Joy에 250만 달러를 투자했다. 뒤이어 2021년 2월 5일 HB 투자회사에 230만 달러를 투자받았으며 2021년 5월 7일에는 SV 투자회사에 130만 달러 규모의 시리즈 A 투자를 받았다.

한국 기업 및 투자사의 베트남 프롭테크 시장 진출

한국의 상업용 부동산 데이터 전문 기업인 알스퀘어(RSQUARE)는 2022년 4월 6일 신한은행 베트남 법인과 부동산 관리, 오피스 리스, 창고 임대 등 부동산 관련 서비스 제공에 관한 업무 협약을 체결했다. 알스퀘어는 한국 최초의 지도 기반 부동산 정보 시스템을 바탕으로 2021년 6월 소프트뱅크벤처아시아, 야후캐피털일본 등의 주요 투자자들로부터 1억 달러의 자금을 유치하면서 베트남에 지점을 개설한 바 있다. 투자 유치 이후 알스퀘어는 호찌민시와 하노이시, 베트남 주요 산업공단을 대상으로 월별 설문조사를 통해 1만5000여 개 상권의 데이터베이스를 보유 중이다.

<알스퀘어와 신한은행 베트남의 업무협약식>

[자료: Shinhanbank Vietnam, RSQUARE]

핀테크와 함께 발전하는 프롭테크 분야

프롭테크 분야는 베트남 중산층의 주택구매 및 임대 수요가 증가하면서 시장이 확대될 것을 기대하는 외국인 투자자들의 진입이 두드러진다. 부동산 임대 및 매매 물건 검색 서비스를 제공하는 1차 프롭테크 서비스 제공 기업은 주로 호찌민 지역에 밀집돼 있다. 프롭테크는 현재 3차 산업과 4차 산업의 경계에 위치하면서 4차 산업혁명의 발전과 함께 빅데이터, 인공지능(AI), 가상현실(VR), 블록체인 등과 더불어 비약적인 발전을 할 수 있는 분야로 베트남의 프롭테크 기업 역시 해외 프롭테크 기업의 추세와 동일하게 핀테크 분야와 긴밀한 협력을 시작했다. 특히 부동산 임대 및 매매 부문은 프롭테크와 핀테크의 가교가 될 전망이다. 부동산 관리 프롭테크 기업들은 전자지갑 핀테크 업체와 업무협약을 맺고 건물 임차인이 손쉽게 건물 관리비를 납부할 수 있도록 하고 있다. 또한 부동산 매매 및 임대 거래 웹사이트들은 상점용 부동산의 개·폐업 관련 수수료 납부를 용이하게 하기 위해 전자지갑 업체들과 협업 중이다. 다만 베트남은 현금 거래 비율이 높고 2020년 기준 신용카드 보급률이 전 국민의 3%에 불과하여 현금을 주로 취급하는 나라이기 때문에 직불카드, 체크카드, 현금계좌를 연동한 전자지갑 결제가 당분간 주를 이를 전망이다.

프롭테크 관련 정부 규제

베트남의 프롭테크 분야에는 아직 샌드박스 규제 및 정부 지원이 없지만, 베트남은 디지털 경제를 규제하기 위한 몇 가지 시행령을 통해 우회적으로 프롭테크 분야의 발전을 돕고자 한다. 2017년 5월 4일 자 ‘4차 산업혁명의 접근성 강화에 대한 총리령’(Directive No.16/CT-TTg)에는 다음과 같은 내용이 포함돼 있다.

<프롭테크에 적용 가능한 ‘4차 산업혁명의 접근성 강화에 대한 총리령’ 내용>

[자료: Directive No.16/CT-TTg]

또한 정부는 2021년 10월 25일 자 ‘2030년 전망 2025년 목표 국가 디지털 전환 프로그램’(No. 2042/QD-BTC)를 공포하고 2030년까지 디지털경제가 베트남 GDP의 30%를 차지하고자 하는 목표를 설정했다.

전문가 제언 및 시사점

부동산 컨설팅 업체 사빌스 베트남의 관계자는 KOTRA 하노이 무역관과의 인터뷰에서 베트남 부동산 시장의 잠재력이 크고 베트남의 프롭테크 플랫폼 완성도가 높으므로 하노이·호찌민 등 주요 도시와 그 외 다낭·푸꾸옥 등의 '리조트 도시'를 중심으로 부동산 시장이 지속해서 성장할 것으로 전망된다고 밝혔다. 또한 베트남 프롭테크 시장이 동남아의 프롭테크 시장 점유율을 높이는 추세가 당분간 지속될 것으로 예상했다. 그러나 신생 산업의 발전 목표는 지속 가능한 수익을 내는 프롭테크 플랫폼을 갖추는 것이라고 제언했다. 많은 프롭테크 스타트업들이 수년 내에 수익성을 입증하기 위해 고군분투할 것이며, 투자자들은 빠른 확장에 돈을 쓰기보다는 지속 가능한 성장과 높은 수익을 보여주는 플랫폼을 찾을 것이라고 지적했다. 또한 DKRA의 관계자는 베트남 프롭테크 분야의 기술 경쟁이 심화할 예정이므로 소비자가 다시 찾아올 수 있는 믿을만한 서비스를 제공하면서 수익을 지속해서 창출하는 것이 중요하다고 지적했다.

<전문가 인터뷰>

[자료: Savills Vietnam, DKRA 및 KOTRA 하노이 무역관]

베트남의 프롭테크 스타트업은 베트남뿐 아니라 해외 투자자로부터도 많은 관심을 받고 있다. 프롭테크는 부동산 산업의 4차 혁명을 위한 혁신적인 솔루션을 제공하면서 발전 귀추가 주목되는 분야이다. 진출을 앞둔 기업은 직접 진출 이외에도 베트남에서 발전 전망이 높은 프롭테크 관련 스타트업을 육성하거나 또는 투자하는 방법으로 우회진출하는 방법을 고려할 수 있을 것이다.

공동 작성: La Hoang Phuong 

자료: VARS, Proptech Vietnam Network, Savills Vietnam, RSQUARE, Shinhan Bank Vietnam 및 KOTRA 하노이 무역관 자료 종합