베트남의 기본적 정보
 
국명：베트남 사회주의 공화국(Socialist Republic of Vietnam)

인구：약8,260만명 면적：33.1만 k㎡　　　수도：하노이 국가：

정체：사회주의 공화제(정당：베트남 공산당)

원수：국가 주석

공용어：베트남어

민족：베트남인(킨족) 약90%, 중국계 약3%, 그 외 소수민족등

종교：불교(대승 불교가 주),  호아하오교, 카톨릭,기독교.

통화단위：동

근년의 국정：1975년의 사이공 함락에 의해 베트남 전쟁이 종결된 후 76년에 남북 베트남이 통일해, 현재의 국가가 되었다.그 후 캄보디아 침공,중국과의 전쟁(국경 전쟁)이 있었지만,89년에 캄보디아로부터 철수한뒤 적극적인 전방위 외교정책으로 국가 정책을 전환했다.특히 시장 경제화를 추진하는 도이모이 정책의 채택에 의해, 외자의 투입이 활발하여 연경제 성장률이 7~8%를 웃도는 고성장을 하고있다.

2.베트남 정부 조직에 대한 기본적 지식

(1)중앙정부(정부)

정부는, 국회의 집행기관에서 베트남 최고의 행정 기관이며(헌법109조), 정부의 장 인 수상은 국회 의원 투표에 의하여 선출된다.정부와 국회의 관계는, 국회가 정부를 감독 통제 하는 시스템으로 되어 있다.
정부의 권한(헌법112조)은,①중앙 부처·각지역 위원회를 통제하여 일률적으로 행정을 집행하는 것임②국회에의 법안 제출,③경제 개발 계획과 국가 예산의 실행,④국유재산의 효율적 이용,⑤인민의 권리 보호,⑥조약의 체결,⑦국방,⑧현 이하의 지방 행정 구획의 경계 확정, 등이 되고 있다.

(2)지방 정부

중앙정부 외에 성 급,현 급,회사 급등 3 개의 지방 정부가있다.

성 급：57의 성과 5개의 중앙 직속 도시로 나누어지지만, 이것이 성 급의 지방 정권이다.중앙 직속 도시는 하노이, 하이퐁, 다낭, 컨터,호치민이다.

현 급：성은 현(thanh pho thuoc tinh)·시(thi xa)에, 중앙 직속 도시는 구(quan)·시(thi xa)로 나누어지지만, 이것이 현 급의 지방 정부이다.

회사 급：현은 회사(xa)·마을(thi tran)에, 시는 방(phuong)·마을(xa)에, 중앙 직속 도시는 방으로 나누어지지만, 이것이 회사 급의 지방 정권이다.
각각의 지방 정권에, 지역 주민이 선출하는 의원에 의해 구성되는 「인민 평의회」가 있어, 이 인민 평의회가  「인민위원회」의 위원, 의장, 부의장을 지명한다.

인민 평의회가 지방 정권의 입법부가 되며 인민위원회가 행정부가 되고 있다.인민위원회의  하위에는 각 부국이 있어, 일상 행정을 실시하고 있다.
성·중앙 직속 도시 급의 지방 정권은, 토지 사용·영업 등기등의 권한을 갖고, 경제 노동 재판소에도 큰 영향력을 가지는 등, 중앙 부처와 동등한 권한을 갖고 있다.

3.베트남의 부동산의 소유권 개념

(1)부동산의 소유권 개념

베트남 민법에 있어서의 소유권：　
우선 소유권에는 점유권·사용권·처분권의3개의 권리가 민법173조로 규정되고 있다.그 중 처분권은 소유권의 본질이며, 「처분권을 가지는 사람=소유자」라고 생각해도 무방하다.그 소유자는, 점유권·사용권을 다른 주체에 이전시킬 수가 있다.사용권은 토지의 효용을 활용해, 수익을 올릴수 있는 권리를 말한다.

토지의 소유권：　
앞에서 본 소유권 개념아래, 베트남에서는 토지는 전인민 소유라고 하는 이름의 국유재산으로 여겨지고 있고(민법205조·헌법17조), 개인 소유는 모두 인정되지 않고, 사회주의 베트남의 소유로 되어 있다.따라서, 토지 소유자인 나라는 항상 처분권을 가지면서, 사용권·점유권을 다른 주체(민간인등)에 이전시킬 수가 있다.

중국에는 국가 소유지 이외에 「농촌 지방 단체 경제 조직」의 소유지가 존재하지만, 베트남은 예외없이 모두 국가 소유인 것이 중국과 다른 점이다.

토지의 사용권：　
토지 제도는1993년에 제정된 토지법에 의해 상세히 규정되고 있다.토지는 모두 국가소유이기 때문에, 토지를 이용하려면 , 사용권을 취득하는 것이 필요하다.사용권의 기간은 통상20년~50년으로 구분되고 있으며 특별한 경우 70년까지 허용되고 있다.

교부된 토지 사용권은,
교환·임대차·상속·담보화가 허용되고 있다.매매를 금지하는 조문도 토지법에는 없고, 실제 사회에서는 매매가 이루어지고 있다.다만, 양도는 인,허가가 필요하며 허가규정을 넘어 용도 변경을 수반하는 양도는 할 수 없다.

토지의 이용권：　
토지 사용권을 임대에 제공했을 경우의 임차인의 권리를 일반적으로 「토지 이용권」이라고 부른다.토지 이용권은, 토지 사용권과 달리 보다 채권적인 권리이며, 재임대는 원칙으로서 인정되지 않는다.

베트남에서는 토지 사용권의 외국인·외국 법인에 의한 단독 취득을 인정하지 않고있다.  따라 외자계 기업은, 베트남측 파트너가 토지 사용권을 현물출자 했을 경우에게만 토지 사용권자가 되어, 그 외의 경우는 토지 이용 권자에 머무른다.

건물의 소유권：　
가옥, 빌딩에 대해서는 개인 자산으로 해서 인정되고 있다.민법에 따라, 매매·교환·임대차·상속·담보화가 인정되고 있다.

(2)등록제도와 인가·허가제도

베트남에서는  원칙적으로 이하의 계약 시 반드시 등록이 필요하다.

①토지 사용권의 이전(증여, 교환, 상속, 매매)
 
②건물 소유권의 이전(증여, 교환, 상속, 매매)
 
③토지 사용권·건물의 임대차

④부동산 저당

일부 등록은 면제 되는 경우도 있지만, 토지 사용권의 이전·임대차때 등록은 엄정하게 이루어 지고있다  .이 등록은 법률 효과의 유효 요건으로 여겨지고 있으므로 대단히 중요하다.

 중요한 계약에는 「공증」되지 않으면 안 된다,하는 민법의 규정이 있지만, 실제로는 되지 않고있는 경우도 많다.

또, 토지 사용권의 이전에 대해서는    계약이라는 형식 때문에「인가·허가」가 필요하게 된다.이 인가·허가는 현 급, 또는 성 급의 인민위원회에서 행해진다.

(3)토지의 관리 제도

토지의 사용에 대한 최종적 감독권은 국회에 있지만, 일상의 운영의 큰 범위는 성 급의 인민위원회에서 맡고 있다.

토지의 관리에는, 토지 대장의 기장 및 보관, 토지 사용 목적에 의한 구분과 결정  그리고  변경, 사용 목적의 준수, 토지 이용상황의 감독, 토지 사용 계획의 책정, 토지 사용권의 이전 관리등이 있다.
이 중 토지 대장은, 성 급보다 하위인 현 및 회사의 인민위원회가 관리하고 있다.토지 사용권 증서도 등록 시에 교부되는  것 이지만, 토지 대장에 기장을 수반하는 행위이기 때문에, 현 및 회사 급의 인민위원회가 교부를 실시한다.
 

(4)토지 사용권의 양도·임대·담보화의 조건

1998년의 토지 법개정에 의해, 토지 사용권의 양도·임대·담보화등에 대한  조건이 명시화되었다.

토지 사용권의 계약 유효기간 내의 토지 사용료를 수취인이 부담 했을 경우, 이하의 행위가 가능하다

1.토지상의 건물 및 공작물에 담보권을 설정할 수 있다

2.토지 사용권 그 자체에 담보권을 설정할 수 있다

3.토지 사용권을 이전(매매,교환 등)할 수 있다

4.토지 사용권을 임대에 제공할 수가 있다

5.토지 사용권 그 자체를 현물출자 할 수 있다

(5)토지의 구분

베트남정부의 토지항목에는 다음의 6가지로 분류되어 있다.

1.농지(쌀 및 야채 재배 등)

2.임업지(식림, 산림 등)

3.주거지(개인 주택, 공동 주택 등)

4.상업지(상점, 백화점, 금융기관 등)

5.특별 용지(공장용지, 공업단지 등)

6.미사용지(늪 지대, 미사용의 토지 등)

덧붙여 전국을 망라한 정확한 구분은 실현되지 않고있으며 현재는 주요 도시 및 농촌으로 나뉘어져  있다.

(6)토지 사용권의 사용료

토지의 사용료는  토지 구분별,지역별(6지역으로 구분되어 있다)로1㎡당의 최저 사용료와 최고 사용료가 명시되고 있다(중앙 부처인 재정부가 규정하는 「토지 임차 가격범위」라고 불리는 것임).

사용료는, 상기 토지 임차 가격범위내에서, 사용자와 평가 기관(지역의 토지 관리 기관-현 급 인민위원회인 경우가 대부분이다)과의 교섭에 의해 결정된다.

토지 사용료의 산정 기준(지역과 토지 임차 가격범위)은 다음과 같다.아래의 토지 임차 가격은 1993년 최초로 정한 가격이므로 현재의

가격과 비교해보면 그간의 지가상승을 비교해볼수가 있다.
1993년 최초 토지사용료 산정가격.

1지역(호치민시)　：연간US$2.25/~US$18.0/단위,평방미터.

2지역(하노이시)　　  ：연간US$1.5/~US$16.5/

3지역(하이퐁시외) ：연간US$1.5/~US$12.0/

4지역(런 손시외)　：연간US$1.0/~US$8.0/

5지역(호아빈시외)　：연간US$0.5/~US$4.0/

6지역(그 외의 지역)　：관계 당국과의 교섭
덧붙여 외국투자 기업이 지불하는 토지 사용료는 위 내용과 차이가 있다.

4.베트남 부동산 시장의 현황
(1)도시지역의 지가(토지 사용권 가격)의 추이 및 현황

1993년에 토지법이 제정되어 장기적인 토지 사용권의 보증이 명문화되었다.그 직후부터 투기 목적의 토지 사용권의 매매가 횡행해, 토지 사용권 가격(지가)이 상승했다.이른바 토지 버블이다.1993년 첫해에만 하노이의 일급지의 지가는15배까지도 상승했다고 전해지고 있다.

동 시기인1991년~1994년에  베트남에서는 대대적으로의 외자 도입 정책 「도이모이(쇄신)」를 시작하고 있었다.한국을 시작해 아시아의 나라들이 투자에 주목을 했지만, 당시에는 「오피스 부족」, 「공장용지 부족」, 「전기부족」등 모든 인프라가 열악한 상태였다.

그 영향을 받아,1996년~97년에 걸쳐, 오피스 빌딩, 호텔, 공업단지의 잇달은 개발이 시작됐다.

예：호치민시에서는92년~95년의4년간에 오피스 스페이스는41,400㎡확보됐으며  96년에는 62,300㎡,  97년은105,300㎡의 공급이 이루어졌다.
그러나, 태국을 시작으로 하는 아시아 경제의 침체(IMF)등으로  기업의 상황은  어려워졌고 특히, 오피스는 공급과잉에 빠져버렸다.토지 버블도 붕괴되어 1996년을 피크로 지가는 하락세를 타기 시작했다.
예：1997년에 오픈한 오피스 빌딩에는 입주율이 불과,30%정도였으며 더불어 임대료도 큰폭으로 하락했다.
그 후 경기회복에 따라 오피스 수요도 늘고 각국의 베트남 관광 붐도 이어져1999년 후반부터 베트남의 경기도  회복 기조로 점차 변해가게 되었다.그 결과, 지가는 다시 상승 하여  시가지의 고급 아파트의 임대차 계약 에 대한 예약율도 늘어났다.오피스 빌딩도2001년1월 이후부터 현재까지 입주율은 평균90%정도로 임대료도 거의 예전의 수준을 되찿으며 계속 가격이 오르고 있다.

(2)농림부의 고민(농민의 토지가격은 하락하고 도시지역과의 빈부의 격차 확대)

농림부에서는 토지 사용권의 가격에 대해서 수확할 수 있는 쌀의 가격이 싸기 때문에 농민의 토지가격이 떨어지고 있는것이 문제가 되고 있다.또, 농지를 어떠한 이유로 경작하지 못할경우 배상하는보상액도 너무적게 책정된것이 아니다는 지적이 많아, 도시지역과의 빈부의 격차가 날로 확대되고 있다.

 베트남 현재의 토지 제도는 1993년의 토지법의 제정이후 남북 분단 시대의 농지 개혁과 통일적 제도의 정비를 중심 목적으로 한 것이며, 주로 농지에 중점을 둔 제도·정책이었다.
그러나  대도시 중심의 경제 발전에 의해 도시 지역과  농촌 지역의 빈부 격차가  점점 커져 이러한 문제점이 대두되고 있다.

▶ 베트남에서 거래계약 시 반드시 등록 절차를 거쳐야 하는 경우. 

- 토지 사용권을 증여, 교환, 상속, 매매를 통하여 타인에게 이전하는 경우
- 건물 소유권을 증여, 교환, 상속, 매매를 통하여 타인에게 이전하는 경우
- 토지 사용권을 임대차 하는 경우
- 건물을 임대차 하는 경우
- 부동산에 저당을 설정하는 경우

물론 일부의 경우 등록이 면제되는 경우가 있기는 하지만 토지 사용궈의 이전. 임대차의 경우는 엄격하게 등록절차게 이루어 진다. 이러한 등록은 법률효과의 유효요건으로써 대단히 중요하다고 할 수 있으므로 반드시 거쳐야 한다.