베트남 하노이, 부동산시장 3분기 동향 및 전망

- 올해 말까지 완만한 회복세 전망 -

- 중산층 위한 부동산시장 활황세 및 상업용 매장 호황세 지속 -

□ 베트남 북부(하노이) 부동산시장 개요

 ○ 동남아 부동산시장이 안정세를 보이며, 베트남 부동산시장 또한 회복세를 보이는 상황임. 특히 서비스 아파트시장의 경우 침체기를 보이나 최근 외국인투자 회복세와 현지 경기확대로 가격이 회복되는 상황이며, 최근 점진적인 부동산 가격 상승으로 중산층의 아파트 및 서민용 부동산에 대한 투자기회가 확대되는 추세임.

 ○ 경기에 대한 낙관적인 전망이 주식시장 강세로 이어지고 투자자와 개인이 부동산시장에 유입되는 흐름을 보인 결과, 부동산 전 분야에 걸쳐 약 7~16%의 성장이 기록됨. 특히 중산층이 주도하는 저가 부동산시장이 가장 가파른 성장세를 보이는 등 대부분 중저가 시장의 거래가 활발하게 이뤄졌으며, 고가 부동산 프로젝트 수요도 최근 기지개를 켬.

 ○ 오피스 임대는 2011년까지 공급량이 지속적으로 증가할 예정으로 일부 A급, B급의 임대료 인하가 전망되는 가운데 점차 안정세를 보일 것으로 예상

 ○ 최근 베트남 부동산 건설 및 개발 건수가 급증한 것은 개발업자들이 최악의 상황을 면했다는 긍정적인 의미로 해석할 수 있음. 이러한 공급량 확대는 가격급등을 방지하며 건전한 부동산 가격 인상을 추진함.

□ 2009년 분야별 부동산시장 현황 및 2010년 전망

 1) 오피스 임대

 ○ 오피스시장은 3분기에도 임대율 하락세가 지속되고 있으며, 고급 사무실(Grade A)과 중급 사무실(Grade B) 시장의 공실률은 소폭 감소하는 추세임. 대부분의 A급, B급 모두 신축빌딩 공급이 확대되며 임대료가 sm당 25달러 이하로 하락할 전망임.

 ○ 오피스시장은 2분기 28% 공급량이 확대됐으며, 특히 200sm 이하의 수요가 확대되는 것으로 파악. 2007년 초부터 고급 사무실(Grade A)의 수요가 급증했으나 신규 공급 부족으로 임대료가 급등했던 것과 달리 최근에는 하노이지역에 6만sm 이상의 임대공간이 공급될 예정임.

 ○ 베트남 기업과 투자자의 경우 대부분이 오피스 공간의 대부분을 직접 소유 또는 장기임대로 관리하는 추세로 향후 오피스 임대관리 서비스 확대가 전망됨.

베트남 오피스 임대시장 현황

 2) 일반상가 시장

 ○ 베트남 상가시장은 지속적으로 성장세를 보이나 소매상가가 연속적으로 성장했던 다른 분기에는 상품 및 서비스 수요도 강세를 보였으나 이번 분기에는 수많은 중·고가 브랜드를 비롯해 다국적(해외) 소매상이 안정적인 성장세를 보임. 소매상가의 지속적인 성장은 국내 상품과 서비스 수요의 강세 때문으로 보이며, 상업지구 임대는 꾸준히 유지되고 있고 재건축된 상가는 과다수요인 상황

 ○ 전체적으로 소매상가가 지속적인 성장세를 보였으나 비상업지구(CBD) 쇼핑센터는 임대에 어려움을 겪고 있음. 최근 Vincom 센터가 대형 CBD소매상가로 개장해 높은 임대료를 고수하고 있으나 신규 프로젝트가 많은 편으로 임대료 하락 부담이 상존함.

 ○ 대다수의 비상업지구 쇼핑센터는 여전히 낮은 임대율을 보이며, 현재 비상업지구 쇼핑센터는 다수의 세입자가 혼재하는 방식을 취하고 있으나 점차 백화점이나 상가 운영자 등 전문 소매상이 소유하는 책임임대조건부(Master Lease)로 돌아설 전망

 ○ 이번 분기에 Mphosis, Paris Hilton, Vanlaack 등 많은 중·고급 브랜드들이 하노이에 들어 왔음. 올 분기 개장한 상업지구 소매상가로는 8월 8일 오픈한 Vincom Galleries(8500sm NLA 5층 건물)를 들 수 있으며, 착공 시 공실률이 20% 이하를 기록함. 한편 Ha Thanh Plaza 폐장으로 비상업지구 쇼핑센터 공실률이 감소함.(7300sm NLA)

 ○ 소매상가 재개발이 특히 도심 외곽지역의 임대에 상당한 부담으로 작용할 것으로 예상되는 가운데 2010년 Charmvit Plaza가 신도시 서부지역에 착공될 예정이며, Savico Plaza(5만sm 이상)는 교외지역의 수요에 타깃을 맞춘 Long Bien의 상가복합단지로 자리잡을 전망임.

 3) 아파트 및 주택시장

 ○ 주택시장은 올 분기 부동산시장 중 가장 두드러진 성장세를 나타냈으며, 세법 변화에도 불구하고 최종소비자(분양자)를 끌어들이는 주식시장의 지속적인 강세가 주요인으로 작용한 것으로 분석됨. 지난 분기와 비슷하게 부동산 가격은 2차 투자자와 1차 시행사 모두 오름세를 보이는 상황임.

 ○ 2009년 한 해 동안 착공될 약 8000개 아파트 가운데 3000~4000개 정도만 분양됐고 2010년 안에 추가분양이 예상되면서 최종소비자(분양자)와 임대인들의 관심이 주요 변수가 될 전망임. 또한 연말 하노이 남부와 서부 신도시지역과 Ha Dong에 추가개발계획이 예정돼 있어 공급을 감당할 수요가 지속될지 관심을 끌고 있음.

 4) 서비스 아파트시장

 ○ 3분기 서비스 아파트 임대시장에 큰 변화는 없었으나 실제 임대율이 10~20%로 감소했음. 오피스시장의 신수요자와 제한된 주거비용으로 임대시장에 압력으로 작용할 수 있으나 공실률은 내년까지 떨어질 전망임. 2008년 이전 준공 완료된 프로젝트의 공실률은 10.75%가량 소폭 증가했으며, 2008년 이후 착공된 프로젝트 공실률은 6~10% 감소함.

 ○ 아직 서비스 아파트에 대한 추가 건설계획은 없지만 콘도미니엄 2개가 다음 분기 완공될 예정이며, 상당량 임대가 이뤄질 것으로 보임. Hai Ba Trung 구역 Ba Trieu가에 Vincom Park Place 콘도미니엄이 건설되는 한편 Thuy Khue에는 Golden Westlake가 들어설 계획

 ○ 점차 전문화된 소규모 아파트와 빌라시장이 확대될 전망임. 이번 분기 총 미분양 아파트의 50%가 3개실 이상 아파트였으며, 이는 전분기 대비 23% 증가한 수치임. 한편 3개실 이상 아파트가 차지하는 비율은 총 공급량의 30%에 불과함.

베트남 서비스아파트 시장현황

 5) 호텔시장

 ○ 지난 3분기에는 전년 대비 20% 감소한 74만5000명의 해외 관광객들이 하노이를 찾았으며, 이러한 감소추세는 2010년까지 지속될 전망임. 3·4·5성급 호텔의 객실 점유율이 해마다 감소해 온 가운데 5성급 호텔이 가장 낮은 감소율을 보였으며, 소폭 성장세를 보인 3성 호텔을 제외한 일반 호텔시장의 일일평균요금(ADR)이 떨어진 채로 유지되는 상황임.

 ○ JW Marriott는 Bitexco와 계약을 체결해 National Convention Centre 뒤편에 시공 중인 호텔을 경영키로 했으며, Horison 호텔은 Accor사로 경영권한을 이전함. Vina Capital은 지분의 70%를 국내기업인 Hilton Hanoi Opera에 매도해 3년간 내부수익률(IPR)의 23%를 이 기간에 올리는 등 호텔시장에 대한 투자 열기는 여전한 것으로 나타남.

 ○ 실리적인 외국인 여행자들을 타깃으로 한 Mercure La Gare가 하노이역 부근에 개장하고 Pham Hung을 따라 대부분의 호텔들이 하노이 서부지역에 들어설 것으로 보이는 가운데 2010년에는 많은 호텔들이 문을 열 것으로 예상됨.

 ○ 4분기에 호텔시장이 다소 회복세를 보일 것으로 전망되는 가운데 다만 신종플루와 계절독감이 여행의 변수로 작용할 가능성이 있음.

자료원 : CBRE 및 코트라 하노이KBC 자체종합