베트남 주택 개발을 위한 절차와 우리기업의 진출 방안

                                         - 도시지역에서 주택개발에 대한 조건 –

                           - 상업주택 개발 프로젝트 진행을 위한 외국인 투자자의  조건 -

보고일자 : 2009.7.09

호치민 코리아비즈니스센터

김도훈 kdh6563@kotra.or.kr

□ 베트남 주택법 (법률 제56호, 2005.11.29)

ㅇ 2001년 12월 25일 제10대 국회 10차 회의에서의 의결 제51/2001/ QH10호에 따라 수정된 1992년 베트남 사회주의 공화국 헌법에 근거하여, 본 법은 주택에 관해 규정함

□ 베트남 주택소유권 증명서 발급 절차 및 서류

ㅇ 주택소유권 증명서 발급 신청서

 - 각 서류 사본 1부 : 건설허가서, 주택 개발 프로젝트 승인 결정, 투자 증명서. 토지사용권 증명서 혹은 토지에 관한 법률 규정에 따른 토지사용권에 관한 적법한 각종 서류 중 한 서류, 지난 각 시기 관할권을 가진 기관이 발급한 주택소유권에 관한 서류, 주택소유주가 택지소유주가 아니고 주택이 건설허가서 없이도 주택을 건설할 수 있는 구역에 건설된 주택인 경우에 대해서는 택지소유주의 서면합의동의서 사본, 주택매매 서류, 기증, 교환, 주택 청산, 화해 서류, 정의 주택, 자선 주택, 증여 결정 서류, 주택 상속에 관한 서류, 주택소유에 관한 법률 효력이 있는 법원의 결정 혹은 관할권을 가진 기관의 결정, 기타의 경우에 대한 마을동회, 지방도시 인민위원회(이하 면급 인민위원회라 칭함)의 확인 서류. 건설에 관한 법률 규정에 따라 건설 금지 구역에 속한 주택은 제외함

ㅇ 주택소유권 증명서 발급 절차

 - 도시구역에서 주택소유권 증명서 발급 신청 서류 제출은 다음과 같이 규정함

 - 조직은 성급 주택관리기관에 서류를 제출함

 - 개인은 현급 주택관리기관에 서류를 제출함

ㅇ 농촌지역에서 주택소유권 증명서 발급 신청서 서류 제출은 다음과 같이 규정함

 - 조직은 성급 주택관리기관에 서류를 제출함

 - 개인은 면 인민위원회에 서류를 제출하거나 혹은 현급 주택관리기관에 직접 제출함

 - 개인이 면 인민위원회에 서류를 제출하는 경우 적법한 서류를 충분히 접수한 날로부터 근무일수 5일 이내에 면 인민위원회는 서류를 현급 주택관리기관에 이첩할 책임이 있음

ㅇ 적법한 서류를 충분히 접수한 날로부터 30일 시한 내에 관할권을 가진 국가기관은 주택소유주에게 주택소유권 증명서를 발급해야 하고, 주택소유주는 서류를 접수한 기관에서 주택소유권 증명서를 받음. 그러나 다른 사람이 대신하여 받는 경우 마을 인민위원회가 입증한 주택소유주의 위임장이 있어야 함

ㅇ 주택소유권 증명서를 받을 때 주택소유주는 본 법15조에 규정된 증명서 발급 신청서류에 있는 사본의 원본을 제출해야 함

 - 주택개발 프로젝트 승인 결정은 제외함 본 법11조 1항 b호에 규정된 주택소유권 증명서를 발급받는 경우에 대해서는 투자 증명서, 토지 사용권 증명서,. 농촌지역에서 주택소유주가 면 인민위원회에서 주택소유권 증명서를 받는 경우에 대해서는 면 인민위원회가 본 항에 규정된 서류원본 회수 책임이 있음. 근무 일수 10일 시한 내에 면 인민위원회는 서류를 보존할 수 있도록 서류 원본을 현급 주택관리기관에 제출해야 함

□ 베트남 주택소유권 증명서 발급 대상, 효력 및 발급 관할권

ㅇ 주택소유주 및 주택을 소유하는 대상

 - 주택소유주란 주택을 합법적으로 건축한 조직, 개인임

 - 주택소유주가 요구를 하는 경우 관할권을 가진 국가기관이 그들에게 주택에 대한 소유권 증명서를 발급함

ㅇ 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 대상은 다음을 포함함

 - 경영 등록(business registration)을 한 장소, 상주 호구 등록을 한 장소에 부속되지 않은 국내 조직, 개인

 - 주택법 126조에 규정된 해외거주 베트남 사람

 - 주택법 125조 1항에 규정된 외국 조직, 개인

ㅇ 주택에 대한 소유권 증명서를 발급 받을 수 있는 조건

 - 건설투자를 통해 합법적으로 건축한, 매매, 증여, 상속, 주택 교환 및 법률 규정에 따른 기타 각 형식을 통한 주택이 있음

ㅇ 주택에 대한 소유권 증명서

 - 주택소유주가 동시에 택지 사용주, 공동주택에서 아파트 소유주인 경우, 주택소유권 및 택지사용권 증명서인 한 개 증명서를 발급함

 - 주택소유주가 동시에 택지사용주가 아닌 경우 주택소유권 증명서를 발급함

 - 주택소유권 및 택지사용권 증명서, 주택소유권 증명서를 일반적으로 주택소유권 증명서라고 칭함

ㅇ주택소유권 증명서에 소유주 성명 기재

 - 주택이 한 조직의 소유에 속하면 그 조직 명칭을 기재함

 - 주택이 한 개인의 소유에 속하면 그 사람 성명을 기재함

ㅇ 주택이 통합한 공동소유에 속하면 각 소유주가 합의한 사람의 성명을 증명서에 기재하며 만약 합의가 없으면 그 주택 각 소유주 성명을 기재하고 주택이 부부의 공동소유에 속하는 경우 부인 및 남편의 성명을 기재함

ㅇ 법률 규정에 따라 부인 혹은 남편이 베트남에서 주택을 소유할 수 없는 대상에 속하는 경우에는 베트남에서 주택 소유권을 가질 수 있는 사람 성명만을 기재함

ㅇ 주택이 지분에 따른 공동소유에 속하면 개별 소유지분에 대해 각 소유주의 성명을 기재하며 그 주택에 대한 증명서는 개별 소유주에게 발급됨

ㅇ 주택소유권 증명서의 효력

 - 본 법에서 규정한 주택소유권 증명서는 주택소유주가 법률 규정에 따라 그 주택에 대해 자신의 각 권리와 의무를 실현하는 법률 근거임

ㅇ 주택소유권 증명서는 다음의 경우 법률 효력이 없음

 - 주택이 파괴되었거나 혹은 부수어 짐

 - 주택이 관할권을 가진 국가기관의 결정에 따라 몰수 또는 강제로 매입된 경우

 - 주택이 토지 임차시한이 끝나고 토지 임차시한이 연장되지 않고 혹은 장기 안정적으로 사용하기 위한 토지 교부 형식으로 전환 되지 않은 토지에 건설된 경우

 - 주택이 주택소유권 증명서를 발급받았으나 그러나 올바른 관할권을 갖지 못한 기관이 증명서를 발급했으며, 증명서를 발급받은 사람이 올바른 대상이 아니고, 금지된 구역에 건설되었기 때문에 관할권을 가진 국가기관이 회수 결정을 내릴 경우

 - 주택이 주택소유권 증명서가 있으나 그러나 법률 규정에 따라 재발급을 받고, 다른 주택소유권 증명서와 교환 발급받았을 경우

ㅇ 주택소유권 증명서 발급 관할권

 - 성, 중앙직속시 인민위원회(이하 성급 인민위원회라 칭함)가 조직에게 주택소유권 증명서를 발급함.

 - 조직 및 개인이 공동소유주인 경우 성급 인민위원회가 주택소유권 증명서를 발급함

ㅇ 성 소속 현, 군, 면, 시 인민위원회(이하 현급 인민위원회라 칭한다)가 개인에게 주택소유권 증명서를 발급함

□ 베트남 주택개발 이해

ㅇ 도시지역에서 주택개발에 대한 조건

 - 법률 규정에 따라 경제-사회 개발 계획, 주민배치, 재배치를 보장하는 도시건설계획, 도시장치, 건축, 경관, 환경, 각 건설기준, 표준 및 토지사용에 관한 각 규정을 준수해야 함

ㅇ 특급도시의 공동주택은 바닥면이 최소한 60%는 차지해야 함

ㅇ 1, 2급 도시의 공동주택은 바닥면이 최소한40%는 차지해야 하며, 3급 도시에서의 공동주택은 바닥면이 최소한 20%는 차지해야 함

ㅇ 주요도시에 있는 주택은 프로젝트에 따라 개발되어야 하며 각 주택개발 프로젝트는 도시의 표준에 따라 주민의 생활조건 개선요구를 충족시키기 위해 기술인프라 및 사회인프라 체계를 체계화하도록 건설투자를 해야 함

ㅇ 각 주택개발 프로젝트는 건설에 관한 법률 규정에 따라 점검, 사용하도록 인계하는 일 이외에 사용에 들어가기 전에 배전, 배수, 화재 폭발예방, 진화 체계 및 환경위생을 점검해야 함

ㅇ 산악, 농촌에서 주택 개발 정책

 - 국가는 가구, 개인에게 주택 건설 택지를 보장하기 위해 농촌, 산악 지역 주민 거주지역계획을 통해 택지에 관한 정책을 시행함

 - 국가는 어려움을 겪고 있는 농촌, 산악지역 가구, 개인이 주거를 개선할 수 있는 조건을 가질 수 있도록 우대금리로 장기신용정책을 실시함

 - 국가는 택지를 절약하기 위해 농촌에서 다층(여러 층)주택 개발을 장려함

 - 국가는 주택건설에서 상호지원을 장려함

 - 국가는 각 지역의 자연조건, 각 민족의 풍속, 습관과 부합하는 주택개발 수요에 이바지하기 위해 선진 과학-기술 연구, 응용 및 이전을 위해 투자를 함

□ 베트남 상업주택 개발 프로젝트 진행을 위한 우리기업의 참여 방안

ㅇ 국내 및 외국 각 경제구성원에 속한 조직, 개인은 모두 상업주택 개발투자에 참가권이 있음

ㅇ 상업주택 개발투자를 하는 국내 조직, 개인은 주택경영 등록을 해야 하며 외국조직, 개인에 대해서는 투자에 관한 법률 규정에 따라 투자증명서가 있어야 함

ㅇ 상업주택 매입, 임차 대상

 - 경영등록지, 상주호구등록지에 부속되지 않은 국내 조직, 개인

 - 베트남 주택법 126조 및 131조에 규정된 베트남에서 주택소유, 주택임차 대상에 속하는 해외거주 베트남인

 - 베트남 주택법 125조 1항 및 131조에 규정된 베트남에서 주택소유, 주택임차 대상에 속하는 외국조직, 개인

ㅇ 상업주택을 개발하는 조직, 개인의 책임

 - 프로젝트에 따라 주택개발에 관한 각 규정을 실현함

 - 승인받은 프로젝트의 올바른 진도, 완성, 품질을 보장함

 - 프로젝트가 있는 지역, 프로젝트 관리반 사무소에서, 대중통신수단을 통해 다음 내용을 프로젝트의 세부계획, 매각, 임대할 주택수량, 이미 매각, 임대한 주택수량, 잔여 주택수량, 매각, 임대가격, 청산방식, 주택매입, 임차 등록 절차, 주택매입, 임차 조건을 공개해야 함

ㅇ 관할권을 가진 국가기관이 매입자에게 주택소유권증명서를 발급하고 매입자에게 주택과 그 주택에 관련된 서류를 교부할 수 있도록 절차를 밟아야 함

ㅇ 정기적으로, 프로젝트가 종결된 때 프로젝트 승인관할권을 가진 기관 및 프로젝트가 있는 지역 성급 인민위원회에 프로젝트 실현 결과를 보고함

ㅇ 상업주택을 개발하기 위한 토지

 - 조직, 개인은 상업주택 개발투자를 하기 위해 국가로부터 교부, 임대받은 토지 혹은 토지에 관한 법률 규정에 따라 다른 조직, 개인으로부터 토지사용권을 양도받은 토지를 사용할 수 있음

 - 상업주택 개발프로젝트에 2개 이상 조직, 개인이 투자주를 하기위해 등록에 참가하면 투자주를 선정하기 위해 입찰을 실현해야 하며 인프라 건설투자를 한 각 주택개발 프로젝트 혹은 신도시구역 프로젝트에서 토지사용권 양도는 공개를 보장하고 경매방식에 따라 실현해야 함

 - 투자주를 선정하기 위한 입찰, 토지사용권 경매는 법률 규정에 따라 실현됨

ㅇ 상업주택 매매, 임대

 - 상업주택 매매, 임대 방식은 대금 일시불, 연불, 할부지불 형식을 통해 실현되며, 투자주가 주택매입 혹은 임차수요가 있는 사람의 선불금으로부터 자본을 동원하는 경우 주택 설계를 이미 승인받고, 주택기반공사부분 건설이 끝난 경우에만 적용되며 수요가 있는 사람에게 주택을 인도하기 전에 동원할 수 있는 총금액은 계약서에 기재한 주택 가치 70%를 초과할 수 없음

ㅇ 상업주택 설계표준

 - 공동주택은 각 아파트 건설바닥 면적이 45㎡보다 작지 않은 분리된 단독 아파트로 설계해야 함

 - 각 프로젝트에서 연계 건설하는 개인 단독주택은 50㎡보다 작지 않은 건설 면적 및 5m보다 적지 않은 전면 폭을 보장해야 함

 - 별장(villa houses)은 3층을 초과하여 건설할 수 없으며 토지면적 50%를 초과할 수 없음

□ 베트남 사회주택 개발 프로젝트 참여를 위한 우리기업의 참여 방안

ㅇ 사회주택 설계표준

 - 도시에서 사회주택은 건설에 관한 법률의 일반 표준을 보장하도록 설계된 공동주택이어야 하며 다음 규정에 따라 층수를 규정함

 - 특급도시에서는 5층 혹은 6층이어야 함

 - 1-5등급 도시에서 집은 6층을 넘을 수 없음

 - 각 아파트 바닥면적은 60㎡를 초과하지 못하며 주택의 급, 종류에 따라 완성되지만 그러나 바닥면적은 30㎡보다 적어서는 안 됨

 - 사회주택은 각 도시의 규정에 따라 기술인프라, 사회인프라 표준을 보장해야 함

ㅇ 사회주택을 개발하기 위한 토지

 - 승인을 받은 건설계획, 토지사용계획 및 각 사회주택 개발프로젝트에 근거하여 관할권을 가진 인민위원회가 사회주택 건설 투자를 하기위한 토지교부 혹은 토지임대를 실현함

 - 국가는 사회주택 개발투자에 대해 토지교부, 토지임대를 할 때 토지사용료, 토지임차료를 면제함

ㅇ 사회주택 개발 프로젝트 투자주

 - 성급 인민위원회가 지역에서 임대, 임차매입을 하기위해 국가소유에 속하는 사회주택 개발 프로젝트 투자주를 선정함

 - 승인을 받은 프로젝트의 올바른 요구에 따라 주택건설 진도, 품질을 보장해야 함

 - 프로젝트의 세부계획, 주택수량, 이미 임대 및 임대-매입한 주택수량, 잔여주택 수량, 주택임대 가격, 임차, 임차-매입등기 내용, 및 임차, 임차-매입 계약 체결 수속절차를 투자주의 사무소에서, 대중통신수단을 통해 명확하게 공개해야함

 - 프로젝트가 종결된 때 프로젝트에서 제시한 각 지표실현 결과를 성급 인민위원회에 보고해야 함

 - 사회주택 건설투자 프로젝트에 관련된 서류를 주택기금 관리운영단위에게 인계하기 위해 보존해야 함

ㅇ 사회주택기금 건설 및 관리 운영

 - 자문기관, 사회주택 기금 건설기업 선정은 법률 규정에 따라 입찰을 통과해야 함

 - 2개 이상 단위가 등록에 참가한 경우에 법률 규정에 따라 선정은 입찰 형식을 통해 실현해야 함

 - 한 단위만이 등록에 참가한 경우에 만약 능력, 조건을 충분히 구비하고 주택관리 운영능력이 있으면 그 단위에게 교부함.

 - 등록에 참가한 단위가 없는 경우에 국가소유에 속한 주택관리 직능을 가진 조직에 실현하도록 맡김

 - 사회주택 관리운영 단위는 법률 규정에 따라 공익기업에 대한 각 제도, 공익서비스 활동에서의 각 우대를 향유함

ㅇ 사회주택 기금 개발 투자 재원

 - 국가소유에 속한 주택 매각, 임대 및 임대-매입으로부터의 수입금

 - 지역에서 주택개발 프로젝트의 토지사용대금에서 30%부터50%를 공제함

 - 국가 예산 투자

 - 국내 및 외국 조직, 개인의 지원금, 자발적 기부금

ㅇ 사회주택을 임차하는 대상 및 조건

 - 사회주택을 임차할 수 있는 대상은 간부, 공무원, 인민 무장 세력에 속한 직업군인, 각 경제공단, 공업공단, 수출가공구, 하이테크공단에서 일하는 노동자 및 정부의 규정에 따른 기타 대상자임

 - 자신의 소유에 속한 주택이 없고, 국가소유에 속한 주택을 임차 혹은 매입한 일이 없음

 - 자신의 소유에 속한 주택이 있으나 그러나 가구에서 1인당 평균 바닥 면적이 5㎡이하

 - 자신의 소유에 속한 주택이 있으나 임시주택이고 망가졌을 경우

□ 베트남 사회주택 개발 프로젝트를 임차-매입할 수 있는 대상 및 조건

ㅇ 사회주택을 임차-매입할 수 있는 대상 및 조건은 주택법 53조에 규정된 경우 사회주택을 임차-매입한 사람은 최초에 임차-매입 주택 가치 20%를 청산해야 함

ㅇ 사회주택 임차, 임차-매입 대상 검토, 승인 절차

 - 사회주택 임차, 임차-매입에 속하는 각 대상은 신청서를 그 사람이 일하고 있는 곳 기관, 조직, 단위에 제출해야 함

 - 베트남 주택법 53조 및 54조에 근거하여 각 기관, 조직, 단위는 사회주택 임차, 임차-매입 대상 및 조건에 관해 신청서를 제출한 사람에게 확인을 해야 하며 기관, 조직, 단위로부터 확인을 받은 후 사회주택 임차, 임차-매입 수요가 있는 사람은 성급 인민위원회가 검토, 승인하도록 신청서를 송부해야 함

 - 성급 인민위원회는 사회주택 기금에 근거하여 임차, 임차-매입을 할 수 있는 사람을 결정하기 위해 본 항목 규정과 대조하고 사회주택 임차, 임차-매입 순서, 절차를 규정하고 사회주택 기금이 수요를 충족시키지 못하는 경우에 임대, 임차-매입은 우선순위에 따라 실현해야 함

ㅇ 사회주택 임대, 임차-매입 가격 확정 및 원칙

 - 사회주택 기금 개발투자를 계속하기 위해 자본을 보존해야 함

 - 임대 혹은 임차-매입 시간 중에 관리비를 충분히 보충하고 수리해야 함

 - 정부는 성급 인민위원회가 지역에서 임대, 임차-매입 가격을 공포할 수 있도록 가격 틀을 규정해야함

ㅇ 사회주택 임차, 임차-매입 원칙

 - 사회주택 임차, 임차-매입은 주택법 106조 2항에 규정한 주택상속의 경우를 제외하고 올바른 대상, 임차인, 임차-매입인 이어야하며 임차, 임차-매입 시한 중 어떠한 형식 하에 주택을 양도할 수 없고 만약 위반하면 사회주택 관리 단위가 그 주택회수권을 가짐

 - 사회주택을 임차-매입한 대상이 주택소유권 증명서를 발급받은 후 만약 그 집을 팔면 사회주택 관리단위가 우선 매입권이 있으며, 사회주택 관리단위가 매입하지 않으면 주택소유주가 다른 사람에게 그 주택의 매각권을 가지고 사회주택 재매각 가격은 어떠한 경우에도 청산시점 성급 인민위원회가 규정한 동 종류 새로 건설한 주택가격을 초과할 수 없음

□ 주택 관련 규정 및 절차
 

ㅇ 주택법(2005.12 제정), 건설부 Circular No.13/2008/TT-BXD(2008.5.21, 부동산사업법 시행을 위한 Decree No.153/2007/ND-CP 세부집행을 위한 Circular)

ㅇ 건설부 Circular No.1/2009/TT-BXD(2009.2.25, 주택소유권증서 발행과 아파트 판매

  계약서 양식에 관한 Circular)

ㅇ 허가받은 부동산거래소에 아파트에 관한 정보(유형, 위치, 면적 등)를 7일 이상 게재. 이와 동시에 사업에 관한 정보, 판매시기 및 주소 등에 관해 연속 3일 이상 당해 지역에서 발간되는 신문에 게재하고 1회 이상 TV에 방영해야 함

ㅇ 판매하고자 하는 아파트보다 사고자 등록한 사람의 숫자가 많은 경우에는 입찰 방식을 취해야 하며 아파트 판매계약서는 상기 건설부 Circular No.1에 규정된 표준약관을 사용해야 함. 단, 주택법 제93조에 따라 판매계약서에 대해 공증을 받거나 관계기관의 확인을 받을 필요는 없음.

ㅇ 투자자는 아파트 사용승인 이후 30일 이내에 아파트에 관한 기본서류를 작성하여 관계기관(아파트 소유권 발급기관)에 제출해야 하며, 또한 아파트 판매계약서에 명시된 바에 따라 판매대금이 완납된지 30일 이내에 아파트 소유권증서 신청서류를 작성하여 관계기관에 제출해야 함.

 - 건설부 Circular No.13/2008/TT-BXD(2008.5.21, 부동산사업법 시행을 위한 Decree No.153/2007/ND-CP 세부집행을 위한 Circular)

 - 건설부 Circular No.1/2009/TT-BXD(2009.2.25, 주택소유권증서 발행과 아파트 판매계약서 양식에 관한 Circular)

□ 시사점

ㅇ 베트남정부는 경제- 사회발전 프로그램에 근거하여 국가 주택 개발 방향을 확정하고 이를 절실한 수요를 보장하는 구체적인 정책계획 수립의 근거로 삼고 있음

ㅇ 주택에 관한 국가 주택개발 방향 및 정책에 근거하여 성급인민위원회는 지역 주택개발 프로그램을 수립하여 성급인민위원회에 제출, 통과시키며 성급인민위원회는 주택 주민거주지역 개발계획 수립, 승인 및 주택개발을 위한 토지사용계획에서 주택개발 프로그램, 계획 실현을 지도하므로 외국인 투자자는 프로젝트의 수행시 시, 성인민위원회 정확한 절차를 이해할 필요가 있음

ㅇ중앙에 있는 주택에 관한 국가관리기관은 자신의 임무 및 권한 범위에서 주택 관리, 사용 및 개발에 관한 법률 규범을 공포하거나 혹은 관할권을 가진 기관에 제출 공포하는데 책임을 지고, 성급 인민위원회는 자신의 임무 및 권한 범위 내에서 주택 관리, 사용 및 개발에 관한 법률 규범을 공포하고 주택 관리, 사용 및 개발 규정 실현을 조직하므로 서서히 살아나는 베트남  부동산프로젝트에 우리기업들의 정확한 법규의 이해를 통한 진출이 요구됨

자료원 : 베트남 건설부, 호치민 KBC 자체