2009년 베트남 부동산 시장의 진출 기회와 전망

-베트남 부동산 관련 법령체계의 다원화로 정책집행의 어려움-

-2009년 베트남 부동산 시장, 침체로 진출 기회 모색-

보고일자 : 2009.5.07

김도훈 호치민 코리아비즈니스센터

Kdh6563@kotra.or.kr

□ 2009년, 베트남 부동산 시장의 이해

ㅇ 사회주의 이념과 자본주의 논리가 혼합, 병행하며, 도이머이 정책 이후 서민주택, 공공임대주택, 부동산개발, 신도시, 산업단지 등 개발권을 민간(외국인 포함)에게 전면 개방하였음

ㅇ 1986년 이후 공공임대주택(사회주택) 건설실적 거의 없었으나(하노이 168호, 호치민 2,780호) 2009년부터 공공임대주택(사회주택)이 활발이 이루어지고 있으며, 토지보상 및 철거 업무도 민간기업에게 개방 되었음 (호치민시, 철거 및 토지보상회사, 5년 시범)

ㅇ 토지를 국가의 주요 자원으로 간주하여 소유권을 불인정 하나, 토지사용권 land use right 부여함으로 영구적으로 사용할 수 있도록 함 (국가가 전체 토지 소유자를 대표하고 통일적으로 토지를 관리)

ㅇ 국가의 토지관리에 관한 사항을 규정하는 방대한 ‘토지법’ 운용 (자원환경부)하고, 시 인민위원회 산하 토지거래센터 운영함 : 하노이시, 호치민시, 다낭시 등

□ 2009년 베트남 부동산 시장, 체계화 단계 준비 중

ㅇ 관련 법령과 제도가 미정착(너무 복잡) 되었으나, 2009년을 기점으로 서서히 체계화를 진행 중에 있으며, 최근 몇년간 토지법(2003 전면 개정), 건설법(2003 제정), 주택법(2006 제정), 부동산사업법(2007년 제정) 등 주요 법령이 재∙개정되었으나, 법령 체계가 미흡하고 실행에도 어려움이 존재함

ㅇ 토지사용권 발급 비율 저조(70%), 세금회피를 위한 비공식 거래행위(70%) 빈발, 주택법 규정을 무시한 선분양 사례(2007.11 의법 조치)가 발생하고, 토지관련 정보, 토지를 확보하는데 어려움이 많이 있음 (토지등록소를 통한 공개를 의무화 하고 있으나, 국영기업, 시,성 인민위원회 간부 등 개인적인 인연을 통해 취득하는 것이 빈번함)

ㅇ 외국인이 이해하기 어려운 점이 많은 시장이며, 부동산의 총가치가 GDP의 1%에 불과(미국 30%)할 정도로 부동산가격이 저평가되고 있으나, 대도시 일부 지역의 경우 선진국 수준으로 가격이 높게 형성되어 있음 (호치민시 A급 오피스 임차료는 ㎡당 65-90$로서, 서울 강남보다 비싼 편, 아시아 국가 도시중 5위)

ㅇ 하노이 Hang Bong 거리 ㎡당30,600불(2008년말. 입찰금액)이며, 평당 1억 1,000만원(우리나라 최고가격 1억 9,400만원)이고, 보통주택의 ㎡당 매매가는 750-1,000$(평당 248만원–330만원), 고급주택은1,500-2,000$(평당 500-660만원) 우리나라 1인당 국민소득이 베트남의 20배인데 비해, 주택 매매가는 약 3배 수준이며GDP나 1인당 국민소득 대비 부동산 가격이 최고 수준임

□ 연도별 베트남 부동산 시장의 진행과정

자료원 : 베트남 건설부, Saigon Times Weekly

□ 베트남 고급 아파트 시장 현황

ㅇ 호치민시의 몇몇 부동산 개발업체가 조사한 바에 따르면, 고급아파트 구매자의 85% 가량은 투기 목적인 것으로 나타남

ㅇ 본인이 거주할 목적으로, 본인의 돈을 가지고 구입하는 경우는 매우 드물며, 대부분 주택담보대출(현지은행의 경우 최대 80%까지 대출)을 이용해 외국인 임대를 목적으로 하거나 프리미엄을 붙여 재판매 하는 목적임

ㅇ 따라서, 고급 아파트의 경우 1인당 GDP 1000불(2008년 기준)과 비교해 볼 때 터무니 없는 가격이 형성됨

호치민시 주요 고급 아파트 시세

(단위: US$)    

자료원 : Tuoi Tre Newspaper

□ 베트남 부동산 관련 법령체계

ㅇ 관계부처의 다원화로, 일관되고 통일된 정책수립 및 집행이 곤란하며, 토지법은 자원환경부, 주택법∙건설법∙부동산사업법은 건설부가 집행함

ㅇ 최근 부동산 관리업무에 대한 정부조직 개편으로 재무부가 담당하던 공시지가 산정 업무를 자원환경부로 이관하고 자원환경부 토지국을 토지청으로 확대(토지국+토지통계 및 등록국+토지기획 조사센타)하였으며, 건설부 도시개발국 신설, 주택관리국을 주택 및 부동산관리국으로 확대함

□ 2009년 베트남 서민주택 시장 현황

ㅇ 2009년 5월 발표된"2009-2015년 사회주택 및 저가주택 계획안"에서, 건설부는 도심 지역가구 30%의 주택문제를 해결하기 위해서 2009-2015년 사이에 184,000채의 아파트 건설(매년26,000채 건설)이 필수적이라고 언급함

ㅇ 중앙정부의 정책에 따라 몇몇 대도시 시정부들은 사회주택 사업 및 저소득 계층을 위한 계획 이행에 의지를 보임. 하노이시정부는 토지 24.44ha에 11개의 사회주택사업을 진행하는 임시 사업안을 1291/QD-UBND 조항을 통해 공포함. 호치민시는 104.47ha에 49개의 계획안을 보고함. /기타 도시들- Dong Nai 51.03ha (8개 사업안), Binh Duong 5.8ha (11개 사업안), Vinh Long과 Ha Nam 각각 1개의 사업안을 추진할 계획임

2009-2015년간 저가 주택 건설 계획

자료: General report no.06/BC/BXD, 건설부

ㅇ 건설부는 '2009-2015년까지 도시내 서민용 주택 건설(184,000호)계획'(안)에 대해 총리의 승인을 받았으며, 총 투자금은 29억 7,000만불로서 중앙 및 지방정부 예산, 사업자 부담, 원조자금 등으로 충당할 예정임.

ㅇ 매년 26,000호의 주택(136만m2)을 공급 예정이며, 200만명의 공무원중 70만명은 도시에서 살면서 집이 없어 친척집에 같이 살거나 남의 집에 세들어 살고 있는 실정이며,하노이시의 1인당 주거면적은7-7.5m2이고, 호치민시의 경우 1인당 주거면적이 12m2에 불과함.

ㅇ 또한 건설부에 따르면 공무원의 보수가 너무 낮아 일반적인 주택시장에서 주택을 사기란 거의 불가능하고, 도시내 거주하는 일반적인 가정의 경우 월평균 소득이400-600만동 정도이므로 50,000-62,500불 짜리 아파트를 사기 위해서는 최소 20년을 저축해야 함

ㅇ 건설부는 우선 2009년도 시범사업으로 하노이시와 호치민시내 7500만불을 투입할 예정이며, Quan 건설부 장관에 따르면 서민주택 건설이 저조한 사유로는 주택사업자들이 사업성을 이유로 서민주택 건설을 꺼리고 지방재정도 부족하기 때문이라고 밝힘.

□ 2009년 부동산 시장의 동향 및 전망

ㅇ 2007년부터  주요 지역의 부동산가격이 2-3배 상승하는 급등현상(주식시장 자금이동, 느슨한 통화관리, 시장 참여자(특히 공기업)급증, 투기 등 요인)이 나타났으며, 2008년부터 강력한 통화정책으로 서서히 거품이 붕괴되기 시작함

ㅇ 2008년 2월 이후 침체현상이 지속되고, 주거용 부동산을 중심으로 호치민시내 부동산가격이 30-50% 하락하고, 부동산 분야에 대한 대출억제, 대출이자 인상, 세금인상 추진 등 영향을 받음

ㅇ 하노이시는 상대적으로 하락폭 둔화(사회문화적 요인, 고가 아파트 구매력 저조, 상대적으로 적은 공급량) 되었고, 사업용 부동산은 오히려 강세를 나타내고 있음

ㅇ 2009년 베트남의 부동산 시장은 외국 업체에게는 오히려 기회(현지 업체, 도산을 피하기 위해 외국업체에게 손 내밀기 시작)가 되고 있으며, 4월말 들어 호치민시, 하노이시는 하락세가 서서히 진정되어가고 있음

ㅇ 그러나, 베트남의 경제 상황에 비해 너무도 왜곡된 가격이 형성되어 있고, 구매자들의 재정능력이 탄탄하지 않아 대출에 많이 의존하는 편이므로 신규 분양하는 한국 아파트 건설 프로젝트의 경우 분양시점을 적절히 조정해야 될 것으로 보이며, 신규 투자하는 경우 사업성에 대한 면밀한 검토가 필요할 것으로 보임

자료원 : 베트남 건설부, Saigon Times Weekly, 주베트남대사관, 코리아비즈니스센터  종합