2006년 외교통상부 자료:

베트남 부동산 시장 동향과 베트남 정부의 대응

1. 핵심요지

   o 외국인과 법인, 고소득층을 대상으로 하는 고급 부동산시장은 수요초과로 활황세를 유지하고 있는 반면, 중저가 아파트등 일반 국민을 대상으로 하는 부동산 시장은 '04년 이후 침체현상이 지속되고 있음

   o 이는 일반 국민들의 구매력에 비해 지나치게 높게 형성된 지가(토지사용권 가격) 및 주택가격을 인하시키고자 하는 베트남 정부의 정책이 어느정도 효과를 발휘하고 있는 것으로 평가됨.

   o 그러나 활황을 보이고 있는 외국인 부동산 투자와의 형평성 문제, 전반적인 경제활동에 미칠 부작용 우려등에 따라 자원환경부를 중심으로 부동산 시장동향을 점검하고 정책 대안을 준비하고 있음.

   o 아직까지 외국인 부동산 투자에 대한 규제 움직임은 없으며 현재의 상황이 외국인 부동산 투자의 적기라는 평가가 많으나 지속적인 시장상황 및 정부대응 점검이 필요

□ 부동산시장 동향

  < 일반 베트남 국민을 대상으로 하는 부동산 시장 >

   o '04년 7월 개정 토지법('03.11)시행 이후 현재까지 침체 현상 지속

        - 산업부(Ministry of Trade) 자료에 따르면 부동산 거래 건수가 동년 대비 '04년도 25%, '05년도 70% 감소

         ․ 호치민 소재 아시아 상업은행(ACB) 부동산 센터, Him Lam 부동산 회사의 '05년도 거래실적도 전년대비 각각 53%와 84% 감소된 것으로 보도

        - 아파트가격 하락

         ․하노이 신도시 지역인 My Dinh의 경우 아파트 가격이 '04년말 ㎡당 1,000만 VND(약 59만원)에서 '05년말 800만 VND (약 48만원)으로 20% 가량 하락

        - 개발사업 신규 착공 건수 감소

         ․ 호치민시의 경우 '05년도 개발사업 신규 착공 건이 113개 175㏊로서 '04년도에 비해 건수로는 40%, 면적으로는 18% 수준에 불과

        - 부동산회사(개발회사 및 중개회사) 폐업 및 파산 속출

         ․ Tien에 따르면 '06.2월말 현재 호치민시내 4,100개소의 부동산 회사중 50%가 문을 닫았고, 20%는 폐쇄직전이며 30%만이 운영중임

         ․ 기업법에 따라 전국적으로 공식 등록된 4,200개소의 부동산 회사중 40%가 자본금 4～5억 VND(약 2,380만원～약 2,970만원) 수준에 불과하여 부동산 회사의 폐업현상은 지속될 전망

        - 토지 사용료 징수 실적이 줄어드는 등 지자체 재정에도 악영향 초래

          ※ 전년대비 토지사용료 징수 실적: '03) 92% 증가, '04) 52.9%, '05) 0.6%증가

   o 이 같은 현상은 '94～'96(1차), '97～'99(2차)에 이어 3번째 경험하고 있는 부동산 침체기로서 Vu Duy Thai 하노이 산업 및 상공 연합회 회장은 최근 10년내 최악의 상황이라고 주장

   o 현지 언론은 '07년쯤에야 내국인을 대상으로 하는 부동산 시장이 회복될 것으로 조심스럽게 전망

  < 외국인과 고소득층을 대상으로 하는 부동산 시장 >

   o 지난 2월 외국인 전문 부동산 컨설팅 회사인 CBRE가 호치민시와 하노이시의 고급 업무용 빌딩과 서비스 아파트, 소매 유통매장등 외국인과 법인, 고소득층을 대상으로 하는 부동산 시장 현황 및 전망을 발표한 바 있음.

   o 이에 따르면 호치민시와 하노이시 모두 고급 업무용 빌딩과 서비스형 아파트는 공급 부족에 따라 향후 수년간 임차료가 상승하고 공실율은 낮아질 것으로 전망(현재 공실율 5%미만)

        - 유통 매장 역시 활발한 경제활동 등으로 당분간 수요초과 현상이 지속될 것으로 예상

            ※ 구체내용: www.cbrevietnam.com참조

□ 양극화의 원인

   o '수요와 공급의 괴리'라는 일반적인 시장 원리외에 부동산 시장에서의 '내국인과 외국인 2중 가격 체계의 유지'와는 정부 방침도 작용하고 있는 것으로 보임

   o '93년 토지법 전면 개정으로 토지사용권의 매매를 허용한 이래 토지(사용권)가격이 지나치게 상승하여 베트남은 국민소득대비 지가가 가장 높은 나라 중 하나임(Tuan 부국장)

        - 거기에 '03년 토지법 전면개정으로 외국인에게도 내국인과 유사한 토지권리를 부여하면서 지가 상승 압력이 더욱 커짐에 따라 이를 억제할 필요성 인식

   o '04년 하반기 토지법 시행에 관한 Decree 181('04.10)와 Decree 188('04.11) 제정을 통해 투기 수요에 의한 지가 상승을 억제하고자 시도

        - 토지의 위치등에 따라 공시지가를 책정하고, 사업용 토지에 주택을 건축하지 않고 나대지 상태로 분할하여 판매하는 행위를 금지

        - 토지 관련 조세 대폭인상, 철거 및 보상 관련 규정 강화

   o 내국 부동산 업체에 대해서는 정부산하 4개 은행(AgriBank, Vietcombank, 투자개발은행, Techcombank)을 통해 부동산 대출을 규제하면서 외국자본에 의한 부동산 개발사업은 계속 장려

        - Dercee No 181은 외국인에게도 토지의 임차 및 재임차권, 저당권, 합작투자시 자본금으로 사용할 권리등을 부여

□ 베트남 정부의 대응

  △ 부동산 시장 현황에 대한 진단

   o 베트남 부동산 정책을 담당하고 있는 자원 환경부는 현재의 부동산 시장 상황을 "정상으로 회귀하는 과정"으로 생각

        - Tuan 부국장은 최근 토지(사용권) 가격이 지나치게 상승하였고, 투기목적의 아파트 전매과정을 거쳐 집값이 지나치게 뛰었기 때문에 거래가 줄어든 것은 당연하다고 언급

         ․ 일반 국민의 소득수준에 비해 고가인 아파트 가격을 내려야 한다는 것이 대부분의 국민 생각이라고 주장

         - Dang Hung Vo 자원환경부 차관 역시 수차례 언론보도를 통해 부동산 개발업자는 아파트 가격을 내려야 한다고 주장

   o 반면 부동산 업계와 일부 경제 전문가는 현재의 부동산 침체내지 양극화 현상이 경제 전반에 악영향을 미치고 있다고 주장하면서 외국인 투자자와의 형평성 문제도 제기

        - 부동산 경기 침체 현상이 전반적인 경제 침체로 이어진 90년대말 동남아 사례를 예로 들면서 적절한 정부대책을 요구하는 전문가도 있음.

        - Thai 하노이 산업 및 상공연합회장은, 구매자들은 추가 할인을 기대하고 판매자들은 가격할인은 완강히 거부하고 있어 거래가 급감하고 있다고 주장

        - 현재의 상황이 자금력이 풍부한 외국인 투자자에게 일방적으로 유리하게 전개되고 있다고 주장하며 정부의 적극적인 개입을 요구

  △ 베트남 정부의 대응

   < 단기 대처방안 >

    o 자원환경부는 지난해 10월 현재의 부동산 문제 타개를 위해 아래의 3가지 방안을 총리에게 보고한 것으로 언론보도

     ① 구매력 제고

        - 주택수요가 많은 상황을 고려하여 일반인들이 주택을 구입할 수 있도록 가격인하, 대출 및 세제등을 지원한다는 것이나 구체적인 내용을 제시하지 못한 것으로 평가.

     ② 공급축소

        - 부동산 개발사업 승인 지연, 부동산 개발 사업을 위한 경매축소등을 통해 손쉽게 달성가능하나 부동산 개발업자의 반발에 직면

     ③ 부동산 업자에 대한 자금지원 확대

        - 현재 어려움에 처한 국내 부동산 업계에 은행의 대출지원을 확대하자는 제안이나 오히려 중앙은행(State Bank of Vietnam : SBV)은 지난해 말 이후 부동산 개발사업에 대한 대출규제를 강화하고 있는 상황.

   o 중앙은행은 지난해 하반기부터 정부산하 4개 은행에 대해 부동산 대출심사를 강화토록 (구두로) 지시한데 이어, '06년 3월초 총리실의 요청에 따라 부동산 개발사업에 대한 대출 심사를 강화하고 정기적으로 부동산 개발사업에 대한 대출 현황을 보고토록 지시

        - SBV는 현재까지 부동산 대출규모나 부실채권 비율등 제반 측면에서 문제점은 없다는 입장이나 향후 부실채권 급증 가능성에 대한 경계는 늦추지 않고 있음.

           ※ SBV의 부동산 대출현황 보고서 내용(4.12 VietNam Net 보도)

         ․ '03년 이후 전체 시중의 부동산 대출액이 매년 33%씩 증가하여 전체 대출액중 부동산 대출액이 차지하는 비율이 '03년 8%에서 '05년말 10%로 증가

         ․ '05년말 부동산 대출액은 VND 50조(약 3조 2천억원)에 해당하며 중기대출이 79%이고 나머지 21%는 장기대출(전체 중․장기 대출액에서 차지하는 비율은 25%)

         ․ 부동산 대출액중 70%가 5개 대도시(하노이, 호치민시, 하이퐁, 다낭, 나짱)에 집중되었고 특히 호치민시가 전체의 45%를 차지

         ․ 부동산 대출액중 부실채권 비율은 '03년 0.8%, '04년 0.99%, '05년 1.26%로 높아지고 있으나 아직까지 우려할 상황은 아님.

   < 제도적 접근방안(부동산 시장관리 강화방안) >

   o 부동산 관련 통계 구축

        - 현재 부동산 시장을 관리하는데 필요한 통계가 제대로 갖추어지지 못한 상황을 인식하고, 최근 총리의 지시에 따라 토지행정연구원에서 부동산 통계 구축방안을 연구중임

         ․ 현재 국가에서 관리하고 있는 통계는 부동산 거래 건수, 부동산 회사 등록 건수등에 국한되어 있으며 그나마 국가가 파악하고 있는 부동산 거래건수는 실제의 30～50%수준에 불과하다는 분석

   o 부동산 거래 관련 법 제정

        - 부동산 중개, 상담, 거래등을 담당하는 부동산 등록 회사의 설립 및 인가에 관한 규정을 담을 '부동산 거래법' 제정안이 '06년 5월 국회에서 논의될 예정

          ※ 시행 관련 Decree가 지나치게 많은 토지법은 금년중 개정안을 마련하여 내년에 '종합토지법'으로 개정한다는 방침

   o 부동산 거래 센터 설치․운영

        - 호치민, 하노이, 다낭 등 대규모 부동산 개발사업이 행해지는 대도시에서 시당국이 직접 또는 민간 부동산업계와 합동으로 부동산거래센터를 설치하여 운영

※ 호치민시 부동산 거래 센터의 경우

․ 설치․운영일 : '06.4.12

․ 기능: 부동산 정보 제공, 법률문제․부동산 평가 및 절차에 관한 자문

․ 구성원: 호치민시 자원환경국과 아시아 상업은행(ACB)직원

․ 위치(2곳) : 63 Ly Tu Trong Street District 1, 30 Mac Dinh Chi (ACB's real estate branch)

※ 다낭에서도 기설치 운영중이며 하노이시에는 조만간 설치할 예정

□ 우리나라 업체에 미칠 영향

   o 우리나라 업체의 경우 아직까지 베트남 일반국민을 공급대상으로 추진하는 사업은 많지 않거나, 가까운 시일내 공급을 앞두고 있지 않아 부동산 경기 양극화에 따른 직접적인 악영향은 크지 않음.

   o 자금 여력이 있고 고급 아파트나 호텔, 업무용 빌딩등 고급 고객을 대상으로 추진하고 있는 사업자는 오히려 유리

        - 베트남 금융당국의 대출심사 강화로 사업자금 마련에 어려움을 겪고 있는 현지 업체와 합작 가능성이 높아짐.

        - 이들 분야 사업에 투자하고 있는 VinaCapital Group은 지난 3월 당초 계획보다 4배나 많은 1,900억원의 투자자금을 성공적으로 모집했으며 현재가 외국인이 베트남 부동산 시장에 투자하기에 가장 적합한 시점이라고 주장

   o 베트남 정부는 외국 부동산 투자 사업에 대한 지원의사를 계속 천명

        - 4월초 싱가포르와 말레이자에서 개최된 베트남 부동산 투자 설명회(주관: 국제도시투자재단 및 합동개발회사)시 Nguyen Ngoc Phuc 기획투자부 부장관이 참석하여 기조 연설

        - '06년 10월 외국인을 대상으로 대규모 투자설명회를 하노이 및 호치민시에서 개최할 예정

   o 우리나라를 포함 외국 자본에 의한 부동산 투자 개발사업이 포화상태에 이른다고 판단되기까지는 규제를 강화하지는 않을 전망이나, 시장상황과 정부대응에 대한 지속적인 점검이 필요함. 끝.