건축투자를 하기 위한 사업타당성에 대한 조사를 함에 있어 가장 중요한 법률상의 쟁점은 현지의 토지사용권 취득과 관련된 문제일 것이고, 토지사용권을 취득함에 있어서 어느 정도의 금액을 투자하는 지 여부에 따라 그 성패가 달라질 것이다. 이러한 사업타당성에 대한 조사는 단순한 사업전망만을 두고 판단할 것이 아니고, 투자하려고 하는 종목의 현지 사업성, 대상 부지의 입지조건, 베트남 당국의 사업의지, 베트남 정부에서 내어 놓은 토지 이용계획(Master Plan)에 대한 전반적인 검토가 필요하다고 할 것이다. 현재 전반적인 투자자들의 관심대상종목으로 되고 있는 토지의 이용에 대한 계획들에 따라 토지를 분류하면 크게 상업지구, 주거단지, 리조트 단지로 삼분할 수 있을 것으로 보인다. 그렇다면, 현재에 있어서의 건설투자에 대한 부분에 있어 가장 장애요소 내지는 체크포인트는 당해 사업부지에 대한 토지보상금과 관련된 부분이고, 이러한 토지를 취득하는 방법도 다음의 세 가지로 나눌 수 있을 것이다. 따라서, 이해의 편의를 위하여 토지사용권에 대한 정의부터 출발하여야 할 것으로 보인다.  

   1. 토지사용권의 정의  

   베트남의 토지에 관하여 규율하고 있는 법은 헌법을 기초로 하여 일반법으로서 토지법(Law on Land)과 그 이외에 각 토지의 용도에 따라 그 용도를 규율하고 있는 법으로서 부동산경영법, 주택법(Law on Residential Housing)등이 있다. 위 각 관련법에는 베트남의 정치체제가 사회주의 공화국임을 천명하고 있을 뿐만 아니라 베트남의 모든 토지에 대한 소유권은 국가에게 있다고 규정하고 있다. 따라서, 한국에서 인정되고 있는 개인의 소유권(The Complete Ownership of Land)이라는 개념과는 달리 토지 사용권(Land Use Right)라는 개념이 통용되고 있어 투자자들이 그 개념을 이해하는데 어려움을 겪고 있고, 이러한 몰이해로 인하여 잦은 실수를 범하고 있다. 위와 같은 토지사용권의 법률상의 의미가 무엇인 지에 대해 구체적으로 규정하고 있는 법률상의 조항은 없으나, 토지법에 비추어 볼 때 토지를 사용할 수 있는 권리라고 문어적으로 해석하더라도 무방하다.  

   2. 외국인의 토지사용권 취득절차  

   베트남인이 토지사용권을 취득하는 절차와는 달리 외국인의 경우에는 일정한 조건하에 토지사용권을 취득할 수 있도록 되어 있는데, 외국인이 취득하는 토지사용권은 결코 영구적일 수 없고, 일정한 조건하에서만 이를 취득할 수 있도록 되어 있다. 이와 관련하여 토지법 제9조에서는 토지사용자로서 “토지에 관한 법에 따라 국가로부터 토지를 임차한 베트남 내의 외국인 투자기관 또는 개인”을 규정하고 있고, 토지법 제35조에서 “외국기관 또는 외국인 개인이 농업, 임업, 수산업, 제염업의 투자 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 사용하는 경우, 생산 또는 사업설립 건설을 위해 토지를 사용하는 경우, 이전 또는 임차를 위한 인프라를 건설하는 경우, 광업활동, 빌딩 자재의 생산 , 도자기 제조 등의 목적을 위해 토지를 임차하는 경우”,”매매 또는 임차를 목적으로 주택 건설을 할 경우”에 토지사용권을 취득할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서, 외국인이 토지사용권을 취득할 수 있는 경우란 투자프로젝트를 가지고 사업을 진행하는 경우에 제한된다고 할 수 있는데, 그 기간에 대해 투자법 제36조에서는 “투자프로젝트의 토지 사용기간은 50년을 초과할 수 없으나, 투자된 자본이 큰 반면 자본 회수가 늦은 프로젝트, 경제사회적 여건이 낙후되거나 특별히 낙후된 지역에서 실행된 프로젝트에서 보다 장기적인 기간이 요구되는 경우 70년을 초과하지 않는 한도내에서 토지를 교부, 임대할 수 있다라고 규정하고 있고, 이에 대한 연장을 할 수 있도록 함으로써 외국인이 장기간의 토지사용권을 취득하도록 함으로써 어느 정도 투자의 기회를 보호하려고 하고 있다.  

   3. 건설투자자들의 토지사용권 취득방법  

   건설투자자들이 토지사용권을 취득하는 방법은 대별하여 ㉠ 베트남 당사자와 합작회사를 설립하고자 할 때 베트남 당사자가 사용하고 있는 부지를 현물출자받는 방법, ㉡ 건설투자자가 단독출자하여 100%단독 투자법인을 설립하는 경우 현재 토지사용권 보유자와의 협상을 통하여 이를 확보하는 경우(이 때 토지보상금에 대한 문제가 제기된다), ㉢ 국가로부터 직접 토지사용권을 임차하는 방법 등이 있으나, 통상적으로 행해지는 방법은 위 ㉠과 ㉡의 방법이다. 이 중 베트남 당사자들로부터 현물출자를 받게 되는 경우에는 위 현물출자된 토지의 가치를 평가하여 그 평가액에 따라 지분권을 인정해 주고, 어느 정도의 토지보상비를 지급하는 방법으로 처리하게 되므로, 베트남 당사자가 향후 당해 사업에 현실적으로 참여하게 됨으로 인하여 상대적으로 그 토지보상에 관련된 문제는 크게 대두되지 아니하나, 두 번째 방법인 현재의 토지 사용권 보유자와의 협상을 통하여 토지를 확보하는 경우에는 토지보상금과 관련된 문제가 직접 대두된다. 그 토지보상금을 어느 정도의 금액으로 할 것인 지의 문제는 그 금액의 다과에 따라 사업성 여부가 결정되어질 수 있을 정도이다. 따라서, 토지보상금의 결정기준에 대해 살펴보면 다음과 같다.  

   4. 토지보상금 결정기준  

   토지보상금(Land Compensation)이라는 개념이 다소 생소하게 들릴 가능성이 있으나, 최초에 언급한 바와 같이 현재 베트남의 토지는 일체 국가의 소유로 되어 있기 때문에 토지를 점유, 사용하고 있는 개인이나 법인의 경우 이를 제3자에게 양도 내지 임대하기 위해서는 이를 국가에 반환하지 않으면 안 된다. 따라서, 자신이 점유, 사용하고 있는 토지 사용권을 제3자에게 양도 내지 임대하기 위해서는 이를 국가에 반환하지 않으면 안 되는데, 이러한 이유로 본인의 권리를 포기하고, 제3자에게 양도, 임대한다는 이유로 토지사용권을 취득하고자 하는 투자자가 종전 토지사용권자에게 지급하는 돈을 양도대금 내지는 매매대금이라고 하지 아니하고, 토지보상금이라는 용어를 사용하고 있다.  

   이와 같이 지급되는 돈을 얼마로 할 것인 지에 대해서는 여러 가지로 책정될 수 있으나, 현행 베트남 토지법 제4조 제23호에서는 “토지 사용권 가격이란 국가에 의해 규정된 토지 면적 단위를 계산하거나 토지 사용권 거래를 체계화한 금액”이라고 명시하고 있다. 따라서, 토지보상금을 결정하게 되는 기준은 첫째, 지방 시, 성급 인민위원회에 의해 고시되는 가격, 둘째, 경매, 입찰에 의해 결정되는 가격, 셋째, 토지사용권자와 관련 당사자간에 의해 결정되는 가격 등인데, 2004년 11월 16일자로 공표된 정부의 시행령 188호는 현시세에 근접한 높은 가격구조를 채택하게 됨에 따라 이에 근거하여 지방 시성급 인민위원회에서도 지역 토지가격을 높이 산정함으로써 그 결과 토지보상금의 기준 또한 상당히 상승한 상황이다. 한편, 위 고시 이후 2005년, 2006년 특히 베트남이 WTO에 가입한 이후의 베트남 토지가격(토지보상금)은 가히 상상할 수 없을 정도로 상한가를 치솟고 있는 상황이어서 건설투자자들이 느끼게 되는 부담감은 더더욱 커져 있는 상황이고, 심지어 사업성에 대한 장애요소가 될 정도이다.  

   5. 토지사용료와 토지보상금의 지급  

   베트남에서 토지사용권을 확보할 때 지급하여야 하는 돈으로서는 토지보상금 이외에 정부에 납입하여야 하는 토지사용료라는 것이 별도로 존재한다. 이 때, 건설투자자가 토지사용권을 최종적으로 확보하기 위해서는 위 토지사용료를 일시불(One-off payment)로 납부하여야 하는데, 일반적으로 건설투자자들이 취득할 수 있는 토지사용권은 50년으로 제한되어 있다는 점은 이미 밝힌 바와 같다. 따라서, 건설투자자들 입장에서는 위 50년 토지사용료를 일시에 납부하여야 한다는 부담감은 커질 수 밖에 없는데, 베트남 재경부가 2004. 12. 7. 에 공표한 Circular No. 117/2004/TT-BTC에서는 “만약 토지사용세를 부담해야 하는 자가 토지에 투자된 비용을 위한 보상 및 토지자체에 대한 보상금을 지급하고, 현재 토지를 사용하는 자가 토지를 회수당하여 다른 토지로 지급하면서 자금을 지원하여야 하는 경우 본 토지보상금과 다른 토지를 보상하기 위하여 사용된 지원금은 토지사용료에서 공제하여야 한다라고 규정하고 있다. 즉, 토지사용료를 부담하여야 하는 외국투자자가 사업을 위한 목적에서 현재 토지사용권을 가지고 있는 토지사용자에게 토지보상금 등을 지급하여야 하는 경우 위 금액과 토지사용료를 비교하여 토지보상금이 더 큰 경우에는 토지사용료를 별도로 부담할 필요가 없다. 최근 들어 진행된 다수의 프로젝트 중 별도로 토지사용료를 부담한 경우는 없다는 점에 비추어 보면 토지를 매수하기 위하여 투입하는 비용의 금액이 어느 정도인 지 가히 짐작할 수 있을 듯하다.