1. 현재 개회중('06.5.19-6.26)인 베트남 국회에서는 부동산업법 제정안을 토의중으로 6월말 동법이 국회를 통과하고 2007년 1월부터 시행될 경우 베트남에 진출해 있거나 진출을 검토중인 우리나라 건설·부동산업계에 직접적인 영향을 미칠 것으로 판단되는 바, 동법의 제정 추진배경과 주요 내용, 파급효과 등을 아래 게재함(구체내용은 붙임 법안 1차 초안 영문본 및 국문요약본 참조).

 가. 제정 추진배경

  ㅇ 베트남은 사회주의 국가로서 토지소유권이 국가에 있고 토지사용권을 민간이 일정기간 보유할 수 있는 바, 1993년 토지법이 제정되기 전에는 토지사용권 거래를 금지하였음.

  ㅇ 그러나 1993년 이전에도 토지사용권의 비공식적인 거래가 빈번히 이루어졌고, 그 전통이 지속되어 1993년 이후에도 정부의 통제를 받지 않는 토지사용권 등 부동산 거래가 대부분을 차지하여 세금탈루, 사기계약, 사회적 약자보호문제 등의 부작용이 노출됨.

  ㅇ 또한, WTO가입을 앞두고 있는 등 국제사회와의 관계가 긴밀해지고 있으며 외국인투자를 적극 유치하기 위해서는 부동산제도를 선진화하고 투명화시킬 필요가 있음을 인식함.

 나. 주요내용(1차 초안 기준)

  ㅇ 법안의 구성 : 7장 76조

   - 제1장 : 일반규정

   - 제2장 : 주택과 건물에 관한 부동산업 활동

     · 제1절, 판매 및 임대용 주택과 건축물에 대한 건설투자

     · 제2절, 주택과 건축물의 판매

     · 제3절, 주택과 건축물의 임대

   - 제3장 : 토지사용권에 관한 부동산업 활동

   - 제4장 : 부동산서비스(부동산중개, 부동산평가, 부동산거래소 등)

   - 제5장 : 부동산 계약

   - 제6장 : 국가의 부동산업 관리

   - 제7장 : 시행규정

      * 1차 초안에는 2006.10.1부터 시행한다고 되어 있으나 국회논의 과정에서 2007.1.1부터 시행할 예정으로 수정된 것으로 언론보도됨.

 ㅇ 부동산의 정의 및 부동산업의 대상이 되는 부동산의 종류

   - 부동산의 정의를 토지사용권, 주택, 건축물, 기타 토지에 부착된 자산으로 하고 있으나 이중 부동산업의 대상이 되는 부동산의 종류를 아래와 같이 한정함.

     · 부동산중 주택과 빌라 등 주거용 건축물, 영업활동에 사용되는 건축물, 사회기반시설 등은 부동산업 대상에 포함되어 있는 반면, 산림, 다년생 과수원, 염전, 양식장은 규정되어 있지 않음.

       정부는 본법에 규정된 부동산외에 부동산업의 대상이 되는 부동산을 따로 공포할 수 있으며 특히 경제·사회여건 및 국제사회와의 통합정도를 고려하여 건축물의 유형을 공포할 수 있음.

 ㅇ 부동산업 종사자의 기본조건

   - 기업법에 따른 법정 자본금과 증명서를 소지해야 함.

 ㅇ 외국인의 부동산업 참여범위

   - 판매 및 임대용 주택과 건축물 건설에 대한 투자

   - 베트남 내국인이 참여가능한 부동산서비스업(부동산중개·평가·자문·

     경매·광고·관리서비스 제공, 부동산업을 수행할 부동산거래소 설치)

 ※  내국법인 및 개인의 부동산업 참가범위

    - 부동산업의 범위

     · 판매 및 임대용 주택과 건축물 건설에 대한 투자

     · 판매 및 임대용 주택과 건축물의 구입

     · 재임대(전대)를 목적으로 하는 주택과 건축물의 임대

     · 재교부 또는 임대를 목적으로. 인프라가 갖추어진 토지사용권을 임대하거나 교부받는 행위

     · 임대받은 토지나 재교부를 목적으로, 교부받은 토지에 인프라를 설치하거나 인프라가 갖추어진 토지를 임대하는 행위

     - 부동산서비스업의 범위 : 부동산 중개·평가·자문·경매·광고·관리서비스 제공, 부동산업을 수행할 부동산거래소 설치

  ※ 정부는 동법 및 관련법에 따라 국내상황과 국제경제 통합 등 여건을 고려하여 외국인, 해외거주 베트남인의 부동산업 참여범위를 규정한다고 되어 있으며, 현재 베트남 국회에서 동법안에 대한 심의시 외국인에 대한 부동산 투자범위를 확대하자는 논의가 있는 바, 최종 심의결과를 지켜볼 필요가 있음.

 ㅇ 구매자로부터 대금선납

   - 신도시, 주거단지, 산업단지내 인프라사업에 대한 투자자는 구매자로부터 사업진행에 필요한 자금을 선납대금으로서 미리 조달할 수 있음.

   - 선납대금은 총 계약금액의 70%를 넘을 수 없음. 선납대금은 몇차례에 걸쳐 받을 수 있으나 첫 번째 선납대금은 인프라시설이 완료된 후에 받을 수 있으며 두 번째 선납대금은 첫 번째 선납대금 만큼의 건설일정이 완료된 후에 받을 수 있음.

 ㅇ 구매자 보호규정

   - 판매자(공급자)는 반드시 등록해야 하며 주택이나 건축물에 대해 책임을 지고 필요한 모든 정보를 제공해야 함.

   - 공급자는 주택이나 건축물의 소유자이어야 하며 토지사용권은 거래계약서가 맺어진 이후에야 구매자에게 양도됨.

   - 주택이나 건축물은 계약서에 정해진 시간내에 양도되어야 하며 그렇지 못할 경우 보상해야 함(예: 선납대금에 대한 이자보상).

 ㅇ 부동산업 투자장려

   - 국가는 사회, 경제개발을 위해 모든 경제주체의 부동산에 대한 투자나 부동산업 활동을 장려함.

   - 국가는 부동산 매매 당사자에게 국가 유공자나 저소득층의 주거안정을 위해 주택을 거치기간을 두어 매매하거나 임대 또는 분양부임대 등을 하도록 장려함.

   - 국가는 투자법 및 관련법에 따라 투자, 세금, 신용, 토지 등 측면에서 우대정책을 실시함.

 ㅇ 부동산 거래 투명성 제고방안

   - 부동산거래시 계약서를 작성하고 부동산거래소를 통해야 함.

   - 부동산의 판매, 교부, 임대에 관한 계약서는 공증을 받거나 양 당사자간에 합의한 방법으로 인증해야 함.

 다. 평가 및 우리나라 업체에 미칠 영향

  ㅇ 동법안은 베트남 부동산업을 종합적으로 규율하는 제도적 틀을 최초로 제시한 것으로 현행 토지법 및 주택법 규정사항, 기존 부동산 거래관행 등을 다수 포함하고 있어 획기적인 정책이라고 평가하기에는 곤란하나, 국가개입 확대를 통한 거래실태 파악·저소득층 지원 및 사회약자 보호·부정적인 부동산 거래관행 제거 등을 통해 베트남의 부동산업 발전에 기여할 것으로 판단됨.

  ㅇ 현재까지 외국인의 부동산업 참여범위에 대한 최종적인 결정이 이루어지 않은 상태이나 1차 초안을 기준으로 볼때 외국인의 경우 현재 인정된 부동산업 투자활동을 명문화한 데 그치고 있어 우리나라 건설·부동산 업체에 미칠 단기적인 영향은 크지 않을 것으로 보임. 다만, 베트남이 최근 WTO가입 추진 등 국제사회와의 교류협력 관계증진 차원에서 건설 및 부동산분야에서도 법령 등 각종 제도를 제정하거나 정비하고 있어 우리나라 업체의 안전한 투자를 위해서는 동 부동산업법안등 베트남 정부의 정책추진 동향을 면밀히 파악, 분석할 필요가 있음.

첨부파일 1) 부동산업법안(1차 초안 영문본) 1부