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베트남 토지사용권

베트남에서 토지사용권이라 함은 국가기관의 행정적 결정에 의하여 일정기간 토지를 사용할 수 있고 그 사용에 부가되는 권리를 행사할 수 있도록 국가가 토지사용자에게 부여하는 권리를 말합니다.

베트남 국민 혹은 베트남 법인은 국가의 토지이용 계획에 의하여 국가기관으로부터 일정한 면적의 토지를 활당 받고 토지대장에 토지사용권을 등록한 다음 토지사용권 증명서(Redbook)를 부여 받음으로써 토지사용권을 취득하게 됩니다.

토지사용권 기간

토지사용권의 기간은 각 토지 종류와 용도에 따라 상이하며 통상 거주를 목적으로 할당된 토지사용권은 거의 영구적으로 지속된다고 볼수 있으며, 이러한 토지의 경우 양도양수, 교환, 상속, 임대, 저당 등 통상의 소유권과 유사한 권리 행사가 가능합니다.

실제 토지사용권의 정의보다는 외국인의 토지사용권 취득 가능성이 더 큰 관심사인 걸로 알고 있습니다. 그러나 이는 프로젝트별, 투자자의 형식별 등에 따라 큰 차이가 있어서 일괄적으로 적용하기는 어렵습니다.

예를들면, 공단지역에 공장을 설립하는 프로젝트를 진행하시는 경우, 정부로부터 프로젝트와 병행하여 장기 임대권을 취득하는 경우, 정부의 소유에 속한 토지에 부속되어 있는 공장을 매입하는 경우 그리고 아파트, 상가, 사무실등을 건설하여 임대하려는 사업을 진행하는 상업적 프로젝트의 라이센스를 취득하는 경우 등에서는 외국투자법인에게도 토지사용권이 부여됩니다.

토지사용권을 취득할 수 있다는 의미와 부동산(아파트 혹은 상가 및 오피스 일부)을 취득할 수 있다는 의미는 구분하셔야 하는데 후자 쪽은 2015년 7월 1일 부터 일정 조건에 부합할 경우 아파트 빌라(단독주택) 일부 소유가 가능 합니다.

그외 외국인(외투법인 포함)에게는 토지사용권이 인정되지 않습니다.

토지 사용권과 토지 임차권의 비교(사례) 
(1) 베트남에서 토지소유권이 인정되지 않는다는 사실은 이제 대부분 인지하고 있고 여전히 토지소유권이 인정되지는 않지만 정부로부터 토지를 임차받아 실질적인 등기적 혹은 물권적 권한을 가지는 임차권인 토지사용권과 정부가 아닌 토지사용권을 확보하고 있는 단체나 개인으로부터 토지를 임차 받는 토지임차권에 대하여 구분을 하지 못하시는경우가 있습니다.

즉, 토지소유권이 인정되지는 않는다 하더라도 외국인 투자자 입장에서는 토지의 안정적 확보를 위해서는 토지사용권을 취득할 수 있고 또 취득하여야 하나 어차피 같은 임대이므로 같은 의미라고 주장하는 베트남인이나 혹은 다른 중간 브로커의 설명에 현혹되어 50년 토지사용권과 50년 토지임차권을 같은 선상에서 이해하려는 오류가 발생합니다.

둘 간에는 많은 차이가 존재하는데 그 중 가장 중요한 사항으로는 일단 토지사용권의 경우 토지사용권 증서가 발급되므로 제3자 대항력이 있고 정부의 수용에 의하지 않는 한 토지에 대한 권리를 침해받지 않으며 양도, 판매가 가능하며 담보로 제공이 가능하지만 토지임차권의 경우 토지사용권자와의 채권계약에 불과하므로 임대인과의 사이에 각종 계약적인 관계에 의하여 권리 침해 가능성이 존재하며 계약서의 내용에 따라 양도, 판매 담보제공이 불가한 경우가 많으며 특히 부동산 개발의 경우 외국인은 임차된 토지에는 부동산 개발사업을 진행할 수 없으며 공장의 경우 임차된 토지는 자산으로 인정받지 못합니다.

참고로 외국인 및 외투법인(상업용 부동산 프로젝트 제외)은 어떠한 목적이나 취득 방법으로도 토지사용권을 취득할 수 없습니다.

업데이트 2023년 5월