개정 앞둔 베트남 주택·부동산 사업법, 외국인 투자심리를 흔들 수 있을까?

- 최근 상정된 주택 및 부동산 사업법 개정안이 올해 말 국회 통과 예정 -

- 외국인의 베트남 내 부동산 소유 및 사업과 관련한 권리가 한층 강화될 전망 -

- 외국인의 부동산 매입이 활성활 될 것이라는 업계의 기대에 회의적인 시각도 있어 -

□ 외국인에게 더 많은 권리를 부여하는 주택법 및 부동산 사업법 개정안, 국회 통과 눈앞

 ○ 외국 기업에도 국내 개발업자와 거의 동등한 권리를 부여하는 개정안 내용

  - 외국인 부동산 개발업자에게도 소유지 임대권을 부여하는 것은 물론, 최종 사용자에게 해당 소유지를 재임대할 수 있도록 허용함.(단, 소유지 재임대권은 외국인 투자기업에 한해 허용되는 권리로 외국인 개인이 위의 권리를 누리기 위해서는 합법적 단체를 설립해야 함.)

  - 외국인은 그들의 소유지를 이용한 담보대출, 소유지의 상속, 이전, 공여 행위와 관련해 내국인과 동등한 권리를 부여받게 됨.

 ○ 주택법 개정을 통해 외국인의 주택 소유권이 확대·보장될 전망

  - 현행 법규에서 외국인은 아파트 한 채만을 매입 가능하며 소유권 유효기한은 50년으로 제한돼 있음.

  - 개정안에서는 주택 매입가능 외국인의 조건을 유효기한 3개월 이상의 비자를 소지한 모든 외국인으로 확대, 규정하며 아파트뿐만 아니라 일반 단독주택 소유도 허용함. 또한 주택 소유권 유효기한도 50년 추가 연장할 수 있게 함.

  - 현재까지 외국인이 소유 가능한 일반 주택·아파트의 수와 관련해 개정안 내용으로 언급된 것이 없어 외국인도 두 채 이상의 주택을 소유하는 것이 허용될 것으로 관측됨.

외국인의 주택 소유권에 대한 베트남 현행 법규와 개정안 내용 비교

            자료원: 결의문 No.19/2008/QH12, 주택법 개정안

 ○ 개정법이 외국인의 부동산 매입을 활성화시킬 것으로 기대

  - 지난 2011년과 2012년, 베트남 부동산시장은 모든 시장 세그먼트에서 가격 하락을 보이며 심각한 침체기를 겪었음.

  - 이번 관련법 개정안이 통과될 시 외국인의 부동산 수요가 크게 증대돼 베트남 부동산 경기가 크게 활성화 될 것이라는 기대감이 확산됨.

□ 개정법을 통한 외국인의 부동산 매입 증가 기대에 회의적 반응

 ○ 외국인 투자자에게 비매력적인 베트남 부동산 가격과 투자 환경

  - 베트남 경제 규모와 비교해 부동산 가격이 지나치게 높다는 것이 베트남에 거주·투자하는 외국인의 일반적인 견해임.

  - 이 밖에도 외국인의 부동산 매입 취득절차가 복잡하며 부동산을 매입하는 외국인은 베트남 정부로부터 어떠한 인센티브도 제공받지 못하는 것이 현실임.

  - 또한 일부 특수한 경우를 제외하고는 베트남 내 건축물의 질이 매우 떨어지고 관리상태가 미흡하며 건물 가치 대비 합당하지 않은 가격을 제시하는 경우가 많아 현지인과 결혼한 일부 외국인을 제외하고는 베트남에서의 부동산 매입에 별다른 관심을 보이지 않음.

  - 은행 융자서비스 이용이 어려운 점도 외국인이 베트남에서의 주택 매입을 주저하게 만드는 큰 원인으로 작용

 ○ 외국인의 부동산 매입을 저해하는 주요 원인은 관련 현행 법규의 문제가 아니라 국내 부동산 투자의 유동성이 부족한 데에 있다는 것이 전문가의 의견

  - 주택법과 부동산 사업법 개정안이 올해 말 국회 통과될 시 예전보다는 더 많은 외국인이 베트남 내 주택 매입에 관심을 보일 것으로 관측되나 베트남 부동산시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 내다봄.

  - 전문가는 거래 투명성 보장과 부동산 소유권 확보의 용이성은 부동산을 매입하려는 외국인에게 일정 부분 유리하게 작용할 것은 분명하나 부동산 매입자 대부분은 현지인으로 외국인 투자유치를 통한 국내 부동산시장 활성화에는 한계가 있다고 지적함.

□ 시사점

 ○ 베트남 정부는 소유권 확대를 골자로 한 법안 개정을 통해 외국인의 부동산 매입을 적극 장려, 장기간 침체국면을 벗어나지 못한 부동산시장을 활성화시키고자 하나 이 같은 노력이 외국인의 투자 심리를 자극할 수 있을 지는 미지수

 ○ 외국인의 베트남 부동산 투자 활성화를 위해서는 관련 법안 개정 외에도 행정절차의 간소화, 부동산 상품의 품질 향상 및 관리시스템 개선, 합리적인 가격책정제도 등이 수반돼야 할 것임.

자료원: 현지 언론, KOTRA 하노이 무역관 종합