베트남 공장 설립용 부지(토지) 임대료 사용료 사정

 

베트남에 현지 생산 제조 공장설립을 위해서는 공장부지 또는 임대공장 확보(MOU 또는 임대 사용 계약서) 가 선행되어야 합니다.

 

공업단지, 산업공단, 산업단지, 공업지구

 2025년 베트남 전지역에 공단 조성 프로젝트로 승인 받은 대규모 산업단지(Khu công nghiệp: industrial complex)가 대략 739개 정도로 파악 되며, 산업단지 하위 개념인 각 지방의 공업지구(Cụm công nghiệp: Industrial clusters)까지 포함할 경우 1000여 건이 넘을 수 있습니다. 그 중 외투법인 등록 및 각 종 인허가 조건을 갖추고 활동 중인 공단이 베트남 전지역에 약 500여건(기본 인프라 구축과 입주 가능한)에 달하는 것으로 자체 파악하고 있으며 산업단지 대부분은 외투법인 입주가 가능하지만 공단에서 설정한 우선 유치 업종 정책에 따라 일부 업종은 제한 받을 수도 있습니다.

 

공업지구의 경우 외투법인 입주가 불가하거나 외투법인설립에 어려움이 발생하는 경우도 있기에 입지 선정 시 이 부분을 필수적으로 사전에 확인해야 합니다.

※공업단지, 산업공단, 산업단지 용어로 표기된 것은 동일한 의미로 이해 하셔도 됩니다.

 

이들 각 공단이나 공업지구들에 있어서는 각기의 장단점과 특성이 있는 것으로 투자자의 생산 제품이나 업종 특성에 따른 유불리가 다를 수 있어, 사전에 이를 잘 파악하여 생산 제품이나 영업에 있어 유리한 공장 입지 선정을 할 경우 토지 사용료의 높고 낮음에 앞서 이러한 유불리에 따라 이점이 될 수 있기에 사전조사는 베트남 공장 입지선정에 있어 무엇 보다 중요한 성공 요소가 될 수 있습니다.

 

 

베트남 공장 토지 사용 기간

베트남 산업공단의 일반적인 토지사용 기간은 최장 50년으로 특별 지역의 경우 70년(극히 일부)인 경우도 있으나 토지 사용기간은 사업 프로젝트 라이선스 발급 연도 기준이기에 신규 공단이라 해도 기본 인프라 조성이나 추가 적인 기타 인허가로 인하여 입주 가능한 시점이 되면 이미 최소 2~3년 이상 경과된 시점이 되기에 입주 시점부터 남은 기간을 계산해야 됩니다.

 

 

공장부지 사용료(참고)

현재 호치민, 하노이 시 주변 인근 성의 산업 공단들의 토지 사용료나 공장 임대료에 있어, 기본적인 인프라 구축 정도, 접근성, 토지 조성(복토) 정도 등에 있어 사용료나 임대료에 있어 상당한 차이가 있으나 참고치로 공장부지 토지 사용료는 2024년 1분기 기준 ㎡당 85 USD~250 USD, 잔여 사용 기간최장 50년(남은 잔여 기간 대부분 40년 전후)이며, 통상 매년 Tet(구정) 이후 조정 가격 조정이 이루어지는 경향이 있습니다.

 

비슷한 조건(인프라 접근성)인 경우 토지 사용료는 전반적으로 북부 지역에 비해 남부 지역이 다소 높은 경향이 있으며, 제조 공장설립 목적으로 공장 부지을 찾을 경우 단순히 토지 가격만 보고 선정할 경우 이후 예상하지 못한 추가비용 부담이 더 커질 수도 있기에 입지 선정에 있어서는 사전에 충분한 조사를 거쳐 선정하여야 합니다.

 

 

공장부지 선정 시 참고 사항

생산 제품의 공정 사 입주 가능한 대상인지(생산 제품에 따라 입주 제한 받는 경우가 많음)

외투법인설립 조건에 문제가 없는지(공단측으로부터 IRC/ERC 진행에 있어 행정 지원을 받을 수 있는지)

제품이나 비즈니스 특성에 맞는 입지인지: 물류 비용, 주변 산업 

기본적인 인프라가 잦추어져 있는지: 토지 가격 결정 요인

토질 지반 상태: 파일 공사 필요  유무 정도에 따라 상당액의 공사 비용 추가 발생

토지 상태: 평지 작업이나 복토 작업이 필요한 경우 추가  비용 발생

접근성: 주요 항구나 거래처와의 접근성

 

사업 정리할 경우 토지 양도(판매)가 수월한 지역인지: 입지 조건이 좋은 경우 토지 사용료 상승에 따른 이익이 발생할 수 있으며, 반면 열악한 경우 처분에 어려움이 있을 수도 있음.

 

베트남 남부 지역 공업단지  분포도

한국 제조 기업들이 주요 검토 대상 지역 으로 삼는 진출 지역

 

베트남 북부 지역 산업단지 분포도

 

베트남 남부 지역 산업단지 분포도

 

 

남부: 호치민 중심으로 한 인근 지역 산업단지.

- Hochiminh, Dong Nai 성, Binh Duong 성, Long An 성, Binh Thuan 성, Ba Rịa–Vung Tau 성, Tay Ninh 성

 

중부: 다낭 중심으로 한 중부 지역 산업단지.

-다낭(Da Nang), Quang Nam 성

 

북부: 하노이 중심으로 한 북부 지역 산업단지.

- Hanoi, Thai Nguyen 성, Bac Ninh 성, Bac Giang 성, Vĩnh Phúc 성, Phu Tho 성, Hai Phong 직할시, Hung Yen 성, Ha Nam 성, Hai Duong 성, Thanh Hoa 성.

 

공단내 토지 사용권을 타인에게 양도(매매할 경우)

베트남에서 토지 임대는 정부, 개발회사(공단) 또는 토지 임차료를 일시납으로 완납한 부동산 업자로부터 토지를 임차할 수 있는데, 공단 내 공장 부지를 소유(사용권)한 외국인(법인)이 토지를 타인에게 양도할 경우에는 일단 토지를 원 임대인(예: 공단)에게 토지를 반납한 후 매수인이 새로 공단 측으로부터 임차(사용권 확보) 받는 방법으로 토지 사용권를 매매 할 수 있기에, 이는 공단으로부터 임대 받은 경우 임대인 격인 공단 측에 일단 반환한 후 매도인에게 다시 양도하는 형식이 됩니다.