베트남 임대 공장 사정

베트남 임대공장
(Ready-Built Factory, RBF)

베트남은 '차이나 플러스 원(중국에 대한 의존도를 낮추기 위해 공급망을 중국 외의 다른 국가로 확장하는 전략)' 전략 등으로 인해 외국인 투자자들에게 매력적인 대체 생산 기지로 떠오르면서 임대 공장(Ready-Built Factory, RBF) 시장이 활발하게 성장하고 있으며 이전에 비해 투자자에게 선택의 폭과 옵션이 다양해진 편입니다.

 

 

베트남의 일반적인 임대 공장 형태

베트남의 임대공장(기성 임대공장 기준) 형태는 크게 독립형, 분할형, 아파트형 임대 공장 등이 있습니다.

 

1) 독립 형태 임대공장

-선택이 제한적이며 상대적으로 임대료가 높음, EP기업에 유리, 일반적인 면적 토지 5000㎡에 공장 면적 2000~3000㎡
참고 예: https://www.vinahanin.com/land/379244

 

 

2) 분활 형태 임대공장(일반 형태)

분활 형태의 임대공장은 6000~10,000㎡의 직사각형 형태로 길게 공장을 지어 입주자들이 필요로 하는 면적을 적당한 넓이로 분할하여 임대하는 형태입니다.
-중소형 임대 공장에 유리, 독립향에 비해 상대적으로 저렴한 임대료로 1000~2000㎡ 녋이의 임대공장이 필요한 투자자에게 권유
참고 예: https://www.vinahanin.com/land/431432

 

 

3) 아파트 형태 임대공장

공장의 형태가 아파트 형태로 베트남에서 최근 임대 사업자들이 관심 갖고 진행하는 아파트 공장 형태로 소형 공장 임대가 필요한 경우 선택
-소형 전자 부품, 제약, 임가공업에 유리하며 상대적으로 저렴한 임대공장으로 대부분 최근 신축한 임대공장으로 제품 생산에 필요한 기본 요건을 대부분 갖추어진 최신 시설로 외투법인설립 조건에도 대부분 충족하도록 지어졌음.
참고 예: https://www.vinahanin.com/land/485151

 

 

베트남 임대 공장 시장 현황(2025년 기준)

1. 주요 특징 및 이점

- 높은 수요와 성장: 베트남은 산업용 부동산 시장의 흡수율이 높고, 특히 기성 임대공장(RBF)에 대한 수요가 증가.

- 경쟁력 있는 임대료: 임대료가 꾸준히 상승하고 있으나, 중국, 일본, 태국 등 다른 아시아 국가와 비교했을 때 여전히 경쟁력 있는 수준.

- 신속한 입주 및 유연성: 기성 임대공장은 기본 시설이 이미 잘 갖춰져 있어, 즉시 입주 사용 가능하여 초기 투자 비용을 절약하고, 기업의 니즈에 맞게 면적을 선택하거나 확장(인접 유닛 병합)하기 용이하여 중소기업이나 베트남 시장 초기 진출 기업에게 선호.

 

※최근에는 외국인 투자자가 가장 어려워하는 것 중 하나인 외국인 투자등록(IRC), 법인등록(ERC) 등을 대부분의 임대인 측에서 무료(일부 유료)로 대행해 주는 추세로 보다 수월한 베트남 진출이 용이함.

 

2. 지역별 임대공장 현황

베트남은 크게 북부 하노이 중심과 인근 성,시 그리고 다낭 중심의 중부권, 남부 호치민 경제권이 베트남 임대공장 시장을 주도하고 있습니다.

 

남부: 산업단지 점유율 높음(약 90% 내외) 편이며, 인프라 확장에 따른 임대료 상승 예상

- 호치민시 경제권인 인근 빈즈엉, 붕타우, 동나이, 롱안 지역 등

북부: 전자, 자동차 산업 중심 발전으로 수요 증가, 물류 및 화물 운송에 유리한 조건.

- 하노이 인근 박닌(박장), 흥옌, 하이퐁(하이즈), 하남 지역 등

중부: 풍부한 인력이 장점으로 임대료도 다른 지역 대비 경쟁력 있어 향후 강력한 성장이 기대되는 지역임.

- 다낭 및 인근 성인 꽝남(Quang Nam) 성 중심으로 하는 지역.

 

3. 임대료 동향 및 예상(2025년 기준)

기성 임대공장(RBF) 월 임대료:

   호치민이나 하노이 및 주변 인근 성시: m²당 월 3 USD ~ 6USD 범위 내외(부가세, 관리비 별도인 경우와 임대료에 포함되는 경우가 있음)

 

베트남 공장임대 결정 시 유의 사항

임대 공장을 선택하고 계약할 때, 리스크를 줄이고 효율적인 사업 운영을 위해 다음과 같은 사항들을 검토 후 결정.

 

법적 절차 및 서류

   * 산업단지 임대 시, 투자등록(IRC), 법인등록(ERC) 진행에 필요한 관련 서류 일체 제공이 가능하지와 IRC/ERC 진행에 있어 임대인측에서 적극적으로 지원이 가능하지 확인이 필요하며, 계약(보증금, 임대 계약) 시 명확하고 투명하게 내용이 작성되어 있는지 꼼꼼하게 살피고 이해하고 이행.

   * 공장의 사용 목적에 부합하는 토지 이용권 증서, 토지 임대 등 법적 규정에 부합하는지 확인.

   * 임대인은 소방 안전 허가 및 환경 영향 평가 보고서(또는 환경 허가) 완료 여부를 확인.

 * 공장 임대료 구조

   * 공장 임대료에 포함되는 비용: 인프라(관리) 비용, 내부 도로, 전기, 용수, 폐수 처리 등 기술 인프라 시스템 사용 관련 비용.

   * 추가 발생하는 비용: 지원 서비스 비용, 보증금 계약서 기간 내 임대료 재조정(매년 물가 상승 반영 여부) 조항 등을 꼼꼼히 확인.

 * 인프라 및 시설 품질

   * 도로, 상수도, 배수, 폐수 처리 시스템 등 산업단지의 기반 시설 품질이 국가 기술 규정과 조업 물류에 따른 조건에 충족하는지 확인.

   * 공장의 단열 기능이나 자연광 활용 구조 등 에너지 효율 및 근로 환경에 영향을 주는 시설의 품질도 중요 체크 사항.

 

※베트남 임대 공장으로 진행할 때, 현지 관행이나 상이한 상문화로 인하여 사소한 문제로 인식하다 보면 이슈로 확대되어 프로젝트 진행에 어려움이 발생할 수도 있기에 현지 전문가의 자문이나 전문 컨설팅 업체의 도움을 받는 것이 리스크를 최소화하여 불필요한 시간 비용을 줄일 수 있는 좋은 방법 중 하나로 적극 권유하는 바입니다.