베트남 공장설립 부지(토지) 사용료 사정 선정 가이드

 

베트남 공장부지 입지 선정 가이드

베트남에서 현지 생산 제조공장을 설립하기 위해서는 공장부지 또는 임대공장을 우선 확보하고, 이에 대한 MOU(부지·공장 임대 의향서) 또는 임대·사용계약서를 준비하는 것이 선행되어야 합니다.

 

이에 따라 본 글에서는 외국인(한국인)이 베트남 제조공장 설립을 위한 산업단지 내 공장부지 및 임대공장 선정 시 반드시 확인해야 할 입지 조건과 주요 검토 사항에 대해 자세히 안내드립니다.

 

베트남 공업단지·산업공단·산업단지·공업지구 구분 

2025년 기준으로 베트남 전역에 산업단지 조성 프로젝트로 승인된 대규모 산업단지(Khu công nghiệp, Industrial Complex)는 약 739개 수준으로 파악되며, 산업단지의 하위 개념인 각 지방의 공업지구(Cụm công nghiệp, Industrial Cluster)까지 포함할 경우 전체 규모는 1,000개를 상회할 것으로 추정됩니다.

 

다만, 이 중 외국인 투자법인 등록 및 각종 인허가 요건을 갖추고 실제 입주가 가능한 활동 중인 산업단지는 약 500여 개 수준으로 파악되며, 대부분의 산업단지는 외국인 투자기업의 입주가 가능합니다만, 각 산업단지별로 설정된 우선 유치 업종 정책에 따라 일부 업종은 입주가 제한될 수도 있습니다.

 

한편 공업지구의 경우 외국인 투자법인의 입주가 제한되거나, 법인 설립 및 인허가 과정에서 어려움이 발생하는 사례도 있으므로 입지 선정 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.
※ ‘공업단지’, ‘산업공단’, ‘산업단지’는 동일한 의미로 이해하셔도 무방합니다.

 

각 산업단지 및 공업지구는 입지, 인프라, 유치 업종, 지원 정책 등에서 서로 다른 특성과 장단점을 가지고 있습니다. 따라서 투자자의 생산 품목이나 업종 특성에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로, 이를 사전에 충분히 검토하는 것이 중요합니다.

 

결론적으로, 공장 입지 선정은 단순히 토지 사용료나 임대료 수준만을 기준으로 판단하기보다, 사업 운영에 유리한 조건을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 이러한 사전 조사가 베트남 진출의 중요한 성공 요소로 작용할 수 있습니다.
 

 

 

베트남 공장 부자 사용기간

베트남 산업공단의 일반적인 토지 사용 기간은 최대 50년이며, 일부 특별 지역의 경우 예외적으로 최대 70년까지 허용되기도 합니다. 다만 이러한 토지 사용 기간은 각 공단의 사업 프로젝트 라이선스 발급 시점을 기준으로 산정됩니다.

 

따라서 신규 산업단지라 하더라도 기반 인프라 조성 및 추가 인허가 절차 등에 시간이 소요되면서 실제 입주가 가능한 시점에는 이미 최소 2~3년 이상이 경과한 경우가 많습니다.

이에 따라 투자자는 단순히 최초 허가 기간이 아닌, 실제 입주 시점을 기준으로 남은 토지 사용 기간을 반드시 확인하고 검토할 필요가 있습니다.
 

 

 

베트남 공장부지 사용료(2026년 1분기 기준)

현재 호치민, 하노이 시 주변 인근 성의 산업 공단들의 토지 사용료나 공장 임대료에 있어, 기본적인 인프라 구축 정도, 접근성, 토지 조성(복토) 정도 등에 있어 사용료나 임대료에 있어 상당한 차이가 있으나 참고치로 공장부지 토지 사용료는 지역에 따라 차이가 있지만 2026년 1분기 기준 ㎡당 원격지 85 USD 전후 도시 주변 250 USD 전후로, 잔여 사용 기간은 최장 50년(남은 잔여 기간 대부분 40년 전후)이며, 통상 매년 Tet(구정) 이후 가격, 공장 임대료 조정이 이루어지는 경향이 있습니다.

 

※ 참고: 특수한 경우 사용 기간 최장 70년의 경우도 있으며, 공장 부지의 경우 제한적으로 권리 행사도 가능하기에 현재의 가치 보다 향후 발전 가능성도 염두에 두고 입지 선정 시 살펴보는 것도 좋을 겁니다.

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유사한 인프라 및 접근성을 기준으로 비교할 경우, 전반적으로 북부 지역보다 남부 지역의 토지 사용료가 다소 높은 편입니다. 다만 제조 공장 설립을 위한 부지를 선정할 때 단순히 토지 가격만을 기준으로 판단할 경우, 향후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입지 선정 시에는 사전에 충분한 조사와 검토를 거쳐 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
 

 

 

베트남 공장부지 선정 시 체크 사항(중요)

• 생산 제품의 공정 사 입주 가능한 대상인지 ?
  - 생산 제품에 따라 입주 제한 받는 경우가 많음
• 외투법인설립 조건에 문제가 없는지 ?
  - 공단측으로부터 IRC/ERC 진행에 있어 행정 지원을 받을 수 있는지)
• 제품이나 비즈니스 특성에 맞는 입지인지: 물류 비용, 주변 산업 연관
• 산업 활동에 필요한 기본 인프라가 갖추어져 있는지: 토지 가격 결정 요인
• 토질 지반 상태
  - 파일 공사 필요  유무 정도에 따라 상당액의 공사 비용 추가 발생
• 토지 상태
  - 평지 작업이나 복토 작업이 필요한 경우 추가  비용 발생
• 접근성: 주요 항구나 거래처와의 접근성
• 공장 이전이나 사업 정리할 경우 토지 양도(판매)가 수월한 지역인지
  - 입지 조건이 좋은 경우 토지 사용료 상승에 따른 이익이 발생할 수 있으며, 반면 열악한 경우 처분에 어려움이 있을 수도 있음.

 

베트남 남부 지역 공업단지  분포도

한국 제조 기업들이 주요 검토 대상 지역 으로 삼는 진출 지역

 

베트남 북부 지역 산업단지 분포도

 

베트남 남부 지역 산업단지 분포도

 

 

남부: 호치민 중심으로 한 인근 지역 산업단지.

- Hochiminh(Binh Duong , Ba Rịa–Vung Tau), Dong Nai 성, Tay Ninh 성(Long An), Binh Thuan 성

 

중부: 다낭 중심으로 한 중부 지역 산업단지.

-다낭(Da Nang), Quang Nam 성

 

북부: 하노이 중심으로 한 북부 지역 산업단지.

- Hanoi, Thai Nguyen 성, Bac Ninh(Bac Giang) 성, Vĩnh Phúc 성, Phu Tho 성, Hai Phong 직할시(Hai Duong), Hung Yen 성, Ha Nam 성, Thanh Hoa 성.

 

베트남 토지 사용권을 타인에게 양도(사용권 매매)

베트남에서 토지 임대는 정부, 개발회사(공단) 또는 토지 임차료를 일시납으로 완납한 부동산 업자로부터 토지를 임차할 수 있는데, 공단 내 공장 부지를 소유(사용권)한 외국인(법인)이 토지를 타인에게 양도할 경우에는 일단 토지를 원 임대인(예: 공단)에게 토지를 반납한 후 매수인이 새로 공단 측으로부터 임차(사용권 확보) 받는 방법으로 토지 사용권를 매매 할 수 있기에, 이는 공단으로부터 임대 받은 경우 임대인 격인 공단 측에 일단 반환한 후 매도인에게 다시 양도하는 형식이 됩니다.