베트남 오피스시장 공급 과잉으로 경쟁 격화

- 공급자시장에서 수요자 중심시장으로 급변 -

□ 최근 베트남 오피스 시장

 ○ 최근 베트남 하노이에 신축 빌딩 증가로 오피스 시장의 공급과잉 현상이 예상됨.

  - 지난해 하노이의 신규 오피스 공급 물량은 약 8만㎡였으며, 이 중 A등급과 B등급 오피스 공급은 전년대비 20% 증가함.

  - 글로벌 부동산 분석 전문기관 CBRE(CB Richard Ellis) 보고서에 따르면, 1/4분기 하노이 오피스 시장에서 A등급 오피스의 공실률은 9.6%를 기록함.

  - 이는 전년대비 0.32%p 감소 및 전분기대비 7.8% 하락한 수준이며, 월 임대료도 하락세를 보임.

  - B등급 오피스의 공실률은 18.7%로 전분기대비 3.7%p 증가했으나 전년대비 2.56%p 감소함.

올 1사분기 하노이 오피스 시장 현황

자료 : CB Richard Eliis

하노이 지역 오피스 공실률 및 임차료 추이

하노이 지역 오피스 공실률 및 임차료 추이

자료 : 상동

 ○ 올 1사분기 호찌민시 오피스의 공실률은 17.6%로 전분기대비 안정세를 유지했으나 전년동기대비 4.4% 증가했음.

  - 이에 따라 호찌민시 지역 오피스 평균 임차료도 전분기대비 3.5%, 전년동기대비 5.4% 하락함.

  - A등급 오피스의 공실률은 38.1%로 전분기대비 1% 감소했으나 전년동기대비 22.5% 증가했는데, 이는 지난해 2개 오피스 빌딩 완공 이후 입주자 유치가 매우 어려운 상황임을 알 수 있음.

  - B등급 오피스 시장에서도 공실률이 증가하고, 임차료도 지속적으로 하락 중임.

올 1사분기 호찌민시 오피스 시장 현황

자료 : 상동

호찌민시 지역 오피스 공실률 및 임차료 추이

자료 : 상동

□ 베트남 오피스 시장 변화 동향 및 전망

 ○ 하노이 지역 오피스 수요자들은 올해 대형 오피스 건물 완공이 예정돼 있어 당분간 공급과잉이 지속될 것으로 전망하며, 시장 변화를 주시함.

  - 하노이 중심부의 EVN 타워, BIDV 타워 및 Capital 타워 등을 비롯, 서부 지역에 경남 랜드마크, 참빛 타워 등이 올해 신규 공급 오피스 전용 빌딩임.

  - 그러나 오피스 공급 증가로 공실률 증가 및 임차료 하락이 예상되나, 시내 중심가의 오피스 수요는 여전히 강세를 보임.

 ○ 반면, 호찌민시에서는 수요자들이 더 낮은 가격의 오피스 입주를 원하는데, A등급 오피스의 평균 임차료는 지난해 40달러/㎡에서 35달러/㎡ 수준으로 하락함.

  - 2015년까지 호찌민시에는 신규 오피스가 270만㎡가 추가로 공급될 예정이어서 시장 경쟁 심화가 예상됨.

  - 이 가운데 A등급 오피스는 72만㎡이며, B등급 오피스 공급도 증가해 이 시장의 공급과잉이 가시화됨.

 ○ 올해 하노이 지역의 오피스 공급량은 최대 23만㎡로, 수요자 중심의 시장으로 급변함.

  - 특히 하노이 서부지역은 베트남 신정부 청사 부지 건설이 예상되는 지역으로 이 지역에 신규 오피스가 집중됨.

  - 특히 3사분기 중 입주가 예상되는 73층 규모의 하노이 랜드마크 타워는 9만㎡의 신규 오피스를 공급하게 되며, 이후 하노이 지역 오피스 임차 여건이 개선될 전망임.

  - 그러나 여전히 시내 중심 지역의 오피스 공급은 규제로 신규 공급이 이뤄지지 않고 있어 고가의 임차료 수준이 유지될 것임.

 ○ 베트남은 올해를 기점으로 오피스 공급이 수요를 초과하게 돼 공실률 증가 및 가격 하락이 예상됨.

  - 하노이는 향후 4년간 125개 프로젝트가 진행될 예정이어서, 총 150만㎡가 신규 공급될 예정이고 내년에는 15만~20만㎡ 규모의 오피스 임대가 시작될 것임.

  - 하노이 지역은 연간 8만~9만㎡의 신규 수요가 예상되며, 이는 4년간 수요에 해당하므로 당분간 오피스 시장은 수요자 주도가 예상됨.

  - 이후 하노이 지역 공급부족으로 오피스 임대료 상승세가 누그러질 전망이며, 특히 올해 완공 예정인 경남 랜드마크 타워와 Crown Plax Complex 등은 현재 공급의 절반에 해당함.

  - 베트남의 오피스 시장이 공급자 주도에서 수요자 주도로 전환됨에 따라 건설사 간 경쟁이 치열해 질 것으로 예상됨.

자료원 : Vietnam Economic Times, CB Richard Ellis 1사분기 보고서 및 코트라 하노이 KBC 종합