베트남 부동산시장 어떻게 변해왔나?

사회 전반적인 성장세는 부동산 시장도 예외는 아니다. 베트남의 무서운 성장속도와 무한한 발전가능성을 일찍이 눈여겨본 많은 국, 내외 투자가들은 베트남의 부동산시장 역시 향후 높은 가치상승을 나타낼 것으로 판단, 이미 개발, 임대 등 다양한 방식으로 투자에 나선 상태다.

베트남은 1993년 이전에는 토지 매매가 전면적으로 금지되어 있었다. 하지만 93년 토지법이 만들어진 이유로 토지 소유권과 사용권을 명확하게 구분하게 되었고, 이로써 토지사용권의 실질적인 거래가 가능하게 되었다.

2001년 비준된 토지법으로 인해 외국인이 베트남 부동산을 매입할 수 있다는 소문이 돌면서 이로 인해 하노이를 시발점으로 베트남 각지에서 부동산 가격이 오르기 시작하였다. 이와 함께 은행 금리 저하, 전반적인 주택부족, 베트남 국내 자산가들의 부동산 집중매입 등을 이유로 하여 베트남 수도인 하노이를 비롯하여 경제도시인 호치민까지 부동산값이 뛰게 되었다.

하지만 실질적으로 외국인이 베트남에서 부동산을 구입할 수 통로는 매우 제한적이다. 베트남 합작법인이나 혹은 단독투자법인에게만 부동산을 매입할 수 있는 권리가 주어질 뿐이며, 대다수의 외국인 개인 투자자들은 부동산을 직접으로 구입할 수는 없기 때문이다. 하지만 이러한 제한적인 투자환경에도 불구 기대심리가 커지면서 베트남의 부동산가격은 지속적으로 상승하고 있다.

베트남 부동산 우리와 무엇이 다를까?

토지와 건물 등 모든 부동산을 대상으로 개인소유, 및 개인간 거래가 가능한 우리나라와는 달리 사회주의 국가인 베트남은 건물의 개인소유는 인정하는 반면에 토지의 개인소유는 엄격하게 규제하고 있다. 다만 토지를 장기간 사용할 수 있는 토지사용권 제도가 정착하여 한번 사용권을 매입하면 40~70년까지 장기간으로 이용이 가능하기 때문에 토지 소유권에 버금갈 정도의 권리를 가지게 된다.

외국인의 부동산 소유에 관련하여 한국에서는 전반적으로 소유, 거래 등이 자유로운 편이지만 베트남의 경우 앞서 말한 것과 같이 외국인 개인투자자가 직접적인 소유는 불가능한 실정이다.

▶ 베트남의 부동산 관련 권리는 다음과 같다.

건물 소유권
주택, 건물 등에 대해서는 개인의 사유재산을 인정하고 있다. 따라서 건물의 매매, 교환, 임대차, 상속, 담보가 가능하다.

토지의 소유권
베트남에서 토지는 개인 소유가 불가능하다. 사회주의체제의 특징으로 토지는 국유재산으로 본다. 중국의 경우 일부 토지의 개인소유가 인정되고 있으나 베트남은 엄격하게 사유를 제한하고 있다.

토지의 사용권
1993년 제정된 토지법에 따라 토지를 이용하기 위해서는 국가로부터 토지 사용권을 취득해야 한다.
사용기간은 통상 20년에서 최장 70년까지 허용되고 있다. 이런 토지사용권은 관련 기관의 인,허가를 거치면 다시 되파는 것도 가능해 거의 토지소유권과 같이 여겨지고 있다.

토지의 이용권
토지 사용권을 가진 자가 토지의 사용권을 타인에게 임대하는 경우 임차인이 갖게 되는 권리를 일반적으로 토지의 이용권이라고 한다. 토지이용권을 갖고 있는 임차인이 해당 토지를 재임대하는 것은 불가능하다.

베트남에서는 토지 사용권의 외국인 및 외국법인 단독 취득을 인정하지 않고 있기 때문에 외국자본기업의 경우 베트남 파트너가 토지 사용권을 현물출자 했을 경우 외에는 토지 이용권만을 얻어낼 수 있다.

▶ 베트남에서는 다음과 같은 거래계약 시 반드시 등록 절차를 거쳐야 한다. 

- 토지 사용권을 증여, 교환, 상속, 매매를 통하여 타인에게 이전하는 경우
- 건물 소유권을 증여, 교환, 상속, 매매를 통하여 타인에게 이전하는 경우
- 토지 사용권을 임대차 하는 경우
- 건물을 임대차 하는 경우
- 부동산에 저당을 설정하는 경우

물론 일부의 경우 등록이 면제되는 경우가 있기는 하지만 토지 사용궈의 이전. 임대차의 경우는 엄격하게 등록절차게 이루어 진다. 이러한 등록은 법률효과의 유효요건으로써 대단히 중요하다고 할 수 있으므로 반드시 거쳐야 한다.

베트남 부동산 투자, 항상 신중해야

앞서 언급한 것과 같이 외국인 개인투자자가 베트남 부동산을 구입하는 것은 원칙적으로 불가능하다. 따라서 베트남 현지인의 명의를 빌려 부동산을 구입하는 것만이 가능하게 된다. 이런 경우 명의인이 될 베트남인의 선택이 가장 중요하다. 무엇보다도 믿을만한 신뢰를 쌓은 상대를 골라야 할 것이다. 하지만 이것은 너무나도 어려운 일이기에 보통 베트남 현지인과 결혼한 경우가 아니라면 리스크가 너무 크다고 볼 수 있다.

만약 소유의 문제가 해결 된다고 하더라고 아직 정책, 규제 체계가 제대로 자리잡지 못한 베트남에서 부동산 투자는 항상 안심할 수는 없다. 그렇기에 사려고 하는 부동산 물건에 서류가 완벽하게 갖춰져 있는지 반드시 확인하여야 하고, 계약한 물건의 입지를 중심으로 주변에 재개발 계획이 있는지 살펴야 한다. 만약 재개발 계획이 잡혀 있는 곳이라면 적은 금액의 보상만으로 수용 당할 가능성이 높기 때문에 가능하면 재개발되는 곳은 피하는 것이 좋다. 하지만 재개발 계획도 워낙 자주 바뀌어 예측이 불가능하니 항상 주의해야 한다.

한편 베트남에서 일반적인 건물(주택)을 구입하려는 경우라면 사소한 것도 고려하는 것이 투자가치를 올리기 위해서 더 유리하다. 만약 아파트를 구입하는 경우라면 엘리베이터의 유무를 반드시 확인하여야 할 것이다. 엘리베이터가 없다면 상층은 피하는 것이 좋다.

또 베트남은 연중 더운 지역으로 햇빛이 직접 들어오는 주택은 매우 덥다. 가능하면 일사(日射)를 직접받는 주택은 피하자. 또 베트남의 대표적인 교통수단이 오토바이의 엔진 소음은 생각보다 어마어마해 큰길에 접한 주택은 주거하기에는 소음공해가 너무 크다. 가능하면 큰길에 접하지 않은 주택을 선택하는 것이 낫다. 한국과 마찬가지로 도로의 막다른 곳에 위치한 토지는 인기가 없다. 향후 팔고 싶어도 팔지 못하는 사태가 벌어질 수도 있으니 이런 곳은 가능하면 피하도록 한다.

국내에서 부동산을 구입하는 경우에도 절차가 복잡하고, 유의해야 할 점이 한두가지가 아니다. 하물며 해외에서는 더 복잡하고, 더 리스크가 많아지게 된다는 점 항상 주지하고 투자에 앞서 항상 신중함을 기해야 할 것이다.

또한 직접 투자에 앞서 각종 포털사이트에 있는 관련 동호회, 카페 등에 가입, 공유되고 있는 알짜 정보들을 두루두루 공부해 두는 것이 유리할 수 있다.


스피드뱅크 부동산연구소 박미자 (www.speedbank.co.kr)