베트남의 도시개발 및 주택건설 프로젝트 붐

- 베트남 도심개발 활성화 및 신도시 프로젝트 최근 붐 -

- 무분별한 신도시 개발계획으로 도시화 부작용 및 프로젝트 추진 애로 전망 -

□ 베트남 도시개발 추세

 ○ 베트남 통계청에 따르면, 베트남의 도시화가 급격하게 증가하며 전체 인구의 도시집중 비율이 지난 1950년 11.6%에서 2000년 24.2% , 2008년 28.1%로 지속적인 증가세를 보임. 특히 하노이(640만)와 호치민(800만)이 연평균 7% 이상의 경제성장을 발판으로 전체 도농간 인구이동의 50% 이상을 차지하며 인구의 대도시 집중현상이 가속화되는 추세임.

 ○ 2008년말 기준, 베트남의 도시인구는 전체 인구의 28.1%인 24.3백만명이며, 향후 2015년까지 전체 인구의 38%까지 증가하며 35백만명, 2020년까지 45%인 44백만명으로 확대될 가능성이 전망되는 등 도시화의 추세는 매우 빠른 속도로 베트남 경제와 사회구조를 근본적으로 변화시킬 것으로 전망됨.

자료원 : 베트남 통계청 (GSO). 정부 도시체계 정비계획(No.445/QD-TTg).

□ 베트남 정부의 도심개발 계획

 ○ 2008년말 기준, 베트남의 도심지역을 살펴보면, 4개 중점도시와 40개의 중소도시 617개의 군으로 구성되어 있으며 이중 도심 거주용 토지는 전체 토지의 0.003%에 불과한 112,500헥타르이며 일인당 도심공간은 46.4㎡임. 정부의 도심개발 계획에 따르면 2025년까지 도심지역이 각종 개발사업으로 450,000헥타르로 증가하여 인구당 도심공간은 85㎡로 확대될 전망임.  

 ○ 베트남 정부가 승인한 도시개발 정책 목표를 살펴보면,

  베트남 도시 개발 목표

 자료원 : 2015년까지 베트남 도시체계 계획(2009년 4월, No.445/QD-TTg).

○ 베트남 도심개발은 6개의 권역별로 개발예정임.

 - 베트남 북중부 및 북부 산간 지역(14개 성): 라이쩌우, 라오까이, 하장, 까오방, 랑선, 디엔비엔, 선라, 이엔바이, 뚜엔꽝, 박깐, 타이응웬, 화빈, 푸토.

 - 홍강 삼각주(11개 성/도시): 박닌, 빈푹, 꽝닌, 하노이, 하이즈엉, 하이퐁, 흥이엔, 하남, 남딘 , 타이빈, 닌빈.

 - 베트남 중북부 및 중부 해안(14개 성): 타인화, 응헤안, 하띤, 꽝빈, 꽝찌, 트어 티엔 후에, 다낭시, 꽝남, 꽝응아이, 빈딘, 푸이엔, 카인화, 닌투언, 빈투언.

 - 중부 고원 (5개 성)

 - 동남부 지역 (6개 성)

 - 메콩강 삼각주 (12개 성)

□ 베트남 도시주택 현황

 ○ 베트남의 도시지역 주택상황은 오래된 전쟁과 통일 후 지속적인 인구유입으로 매우 혼잡한 상황이며 대부분의 4-5층의 단층 아파트를 중심으로 보급이 된 상황이며 평균 1-2개의 방과 함께 평균 면적은 20-40 평방미터에 불과함. 1990년대 초반부터 정부는 시장 지향적인 경제를 채택하여 주택에 대한 보조금 지원을 중단하고, 주택 공급은 스스로 해결하거나 부동산 회사에 의해 수행 되도록 하였음.

 ○ 베트남 건설부에 따르면, 현재 베트남은 1,055백만 평방미터의 주거면적을 가지고 있지만 1인당 주거면적은 아직까지 굉장히 낮은데 도시로 인구밀집이 진행되고 있으며, 1999년 도시지역 1인당 주거면적은 단지 6평방미터에 불과 하였고, 2009년 에는 12.2 평방미터로서 약 2배 증가 하였으나 이 역시 다른 나라와 비교시 매우 낮은 수준임.

 ○ 특히 가장 많은 인구를 가진 하노이와 호치민시, 이 2개 도시가 특히 낮은 수준이며, 하노이의 인구의 15~20%가 4평방미터 이하의 주택에 살고 있음. 이러한 주택은 제한적이고, 질이 매우 떨어지는데 그중에서 약 30%가 1960년대 이전에 지어 졌고, 그보다 많은 40%의 집이 수리를 필요로 하며 5%는 철거대상이로 파악됨. 도시 지역의 인프라 상황 역시 좋지 않으며 전기 및 상하수도 시설 뿐 만 아니라 학교, 병원, 공원과 같은 사회 인프라 역시 부족한 상태임.

베트남 거주공간 현황 및 전망

 자료원: 건설부

 ○ 부동산 컨설팅사인 CBRE는 2010년 하노이에는 약 8,581 가구 규모의 주거 프로젝트가 진행 될 것으로 예측하였으며, 갑작스런 수요에 부응하기 위하여 2009년에 진행되었던 프로젝트의 40% 이상은 2009년 말(10월,11월)에 진행되어 향후 지속적인 주택공급이 전망되고 있음.

 ○ 베트남은 고가 아파트 중심으로 외국인투자 수요가 크게 증가하였으나 최근에는 경제우기로 중저가 아파트에 대한 수요가 크게 증가하는 추세임. 베트남 건설부에 따르면, 현재 총 263개의 저가 주택 프로젝트의 허가서가 발급되었고, 총 투자금은 73조동 (3억8천4백만 달러)에 달함. 또한 2010년에 하노이 및 호치민시에 약 7,000~8,000 가구의 저가 아파트가 지어 질 것으로 전망함.

2008-2010년 하노이 도심 주택 프로젝트

자료원:CBRE (부동산 컨설팅 업체 CB 리차드 엘리스)

□ 베트남 부동산 시장 및 외국인투자

 ○ 1990년대까지의 베트남내 모든 토지는 국가 소유였으며 이로 인해 베트남에 실질적인 부동산 시장은 없었음. “도이머이 혁명”이라는 개혁을 통해 최초의 토지법이 발효되어 1990~1998년 사이의 민간 소유권이 인정되기 시작하였음. 그 이후로, 부동산 분야는 지속적으로 성장하였으며, 이 분야는 현재 년 2.5% 성장률로 국가 GDP에 약 3%정도 기여함.

2009년 분야별 베트남 GDP

자료원: 베트남 통계청(GSO)

 ○ 베트남 부동산 시장은 높은 경제성장, 신흥 관광단지 개발, 도시개발 등의 성장동력으로 큰 폭의 성장세를 기록하고 있으며 외국인투자자에게도 매우 유망한 투자분야로 지목되어 지속적으로 투자금액이 증가하는 추세임.

 ○ 2009년 세계 경제위기로 외국인투자가 소폭 감소하였으나 부동산 투자의 전체 투자규모에 대한 비중은 약 45%(2008년은 24%)를 차지하는 등 가장 매력적인 투자분야로 부상함. 2009년 베트남 투자프로젝트 중 상위 10여개 프로젝트 중 8개가 도시 지역, 아파트 단지 및 무역, 호텔 ,리조트 건설 및 개발 등이 포함된 부동산 사업으로서, 이는 부동산 사업이 외국 투자자의 많은 관심을 끌고 있다는 것을 증명함.

2006~2009년 부동산 분야의 외국 투자

자료원: 외국인 투자청(FIA), MPI(기획투자부)

2009년 부동산 관련 주요 FDI 프로젝트

자료원: 외국인 투자청 (FDI), MPI(기획투자부)

□ 베트남 부동산 투자시 유의점

 ○ 베트남 부동산 및 도시개발의 높은 잠재력에도 불구하고 많은 문제점이 있는 상황이며 특히 부동산 시장의 거품은 경제성장 및 사회 정치안정에 심각한 위협요소 중의 하나임. 실제로 베트남은 가장 높은 부동산 가격을 가진 17개 국가 중 1인당 국민 소득이 가장 낮은 그룹에 속하며, 부동산 가격이 국민 소득과 비교시 매우 과평가된 상황임.

 ○ 2009년 베트남 1인당 GDP 와 하노이시 1인당 GDP 는 각각 미화 1,060 달러 와  2,170 달러에 불구한데 비해 하노이 시내에 위치한 중간 정도의 아파트(60m2) 가격은 미화 45,000~60,000 달러에 달하는 기형성장을 지속함.

 ○ 베트남 부동산 거품이 향후 문제가 발생할 경우 파급 효과는 매우 클 것으로 예상되며 은행은 부동산 담보가 많은 상황으로 금융시장의 불안과 대외신인도 위기까지 겹치며 실물경제를 매우 강하게 충격을 받을 가능성도 배제하지 못하는 상황임.

자료원: 베트남 건설부 및 KOTRA 하노이 자체종합