베트남, 부동산 시장 현황 및 향후 전망

-세계경제 불황으로 인한 베트남 금융악재 영향 커-

-내년 상반기 계속된 침체 예상되나 시장 인플레 완화효과 있을듯 -

□ 2011년 3분기 현재 베트남 부동산 시장 현황

 ㅇ 베트남 외국인 투자국(FIA)은 금년 1월부터의 약11개월간에 베트남 전국에 인가된 외국 직접투자(FDI)의 신규 안건은919건, 증자는 324건으로 자본금 기준에서는 총액 126억 9,000만 달러(전년 동기비16%감소)였다고 발표.

 ㅇ 부동산 분야에의 FDI는 08년에는 세계적인 경제위기의 영향을 받았음에도 불구하고230억 달러 초과를 기록한 것 외, 2010년 약68억 4,000만 달러에 이르러, FDI 자금을 가장 많이 유치했음. 그러나 2011년에 들어 상황은 악화돼 부동산 분야에의FDI는 격감했음.

 ㅇ 부동산 분야에의 FDI 자금이 큰폭으로 감소한 원인은 세계적인 경제 불황에 베트남 국가 은행(중앙은행)에 의한 부동산 융자 긴축 정책 등, 여러 요인이 있다고 분석됨.

 ㅇ 베트남 은행의 비 제조분야 대출한도 규제

  - 금융기관의 부동산 등 비 제조업종 관련 금융지원 억제를 위해 전체 대출금 중 비 제조업종 관련 대출 잔액 한도 및 감축 한도 설정 2011년 상반기 내 22%, 2011년 연말까지 16% 이내로 감축 실시. 올 연말까지 부동산 개발용 대출금 회수에 나설 가능성 높아, 프로젝트 개발 자금 확보에 어려움 겪을 것.

 ㅇ 부동산 서비스 업체인Savills베트남사의 전문가에 의하면, 은행이 부동산 안건에의 대출을 기피하고 있어 부동산 시장의 정체기가 길어질 것이라 예상하고 있으며, 기업간 프로젝트 개발권 매매나 흡수 합병 움직임이 향후 가속될 전망이라고 전함.

부동산 분야 투자 비율 변동 추세>

출처: MPI, 무역관 자체자료 종합

 ㅇ 2011년 하노이 지역 부동산 개발 프로젝트 현황

출처: 하노이 건설국

□ 주요 분야별 투자/개발 시장현황

 ㅇ 최근 베트남 건설기업들 및 외국 투자기업들은 고급 아파트, 주상복합 시설 등의 건설에 주력하고 있으며 실제 경남기업(주상복합시설), 롯데건설(주상복합시설), SK 건설(신도시건설 등 한국 기업들이 하노이 내 주요 부동산 개발 프로젝트를 이끌고 있음.   

 ㅇ 또한 하노이, 호치민 등 대도시를 중심으로 아파트, 주택등이 대규모로 공급됨에 따라 주요 고급 주택의 경우 공급이 넘쳐나는 상태이며, 주요 프로젝트가 완료되는 2013년 말 이후 고급 아파트 시장의 침체가 우려됨.

출처: CBRE Vietnam Q3, 2011

 ㅇ 이러한 서비스 아파트의 경우 대부분의 수요층은 외국인이며, 임대 가격대는 최소 $US 2,000 이상대로 가격을 형성하고 있음. 최근 Hoa Binh Green 아파트, Crown Plaza, Me Linh Plaza Tower, 경남 렌드마크 등 대형 서비스 아파트의 입주 시작으로 인해 수요에 비해 공급이 초과되는 사항이며, 임대비용도 최고 20% 이상 인하된 것으로 조사됨.

  출처: CBRE Vietnam Q3, 2011

 ㅇ 베트남의 수도인 하노이의 경우 A등급의 대형 오피스 빌딩의 수는 14개로, 대부분 홍콩, 싱가포르, 한국, 일본 및 프랑스 등 외국 법인과 현지 업체간 JV 형태로 건립된 것이 대부분. 하노이 A등급 대형 오피스의 수요는 다국적 기업, 재외공관, 국제무역 사무소 등 거대 기업들이 주도하고 있으나 2008년까지만 해도 공실률 0%였던 것이 현재 10%로 점차 공급이 과잉되는 시점으로 판단됨.

  출처: CBRE Vietnam Q3, 2011

 ㅇ 하노이 시에는 11개의 5성급 호텔을 비롯해 총 가용 객실 수는 7,696개로 평균 객실 점유율은 약 52%를 차지하고 있음. 이는 2008년, 2009년 평균 객실 점유율 75%에서 상당히 감소한 수치로, 과거 호황기에 많은 신규 호텔 건설이 추진됐으나, 최근 세계 경제 불황으로 인한 관광객 및 외국인 투자의 감소에 기인한 것으로 볼 수 있음.

출처: CBRE Vietnam Q3, 2011

□ 2012년 베트남 부동산 시장 전망

 ㅇ  베트남 주요 부동산 조사기관인 CBRE에 따르면, 최근 부동산 시장의 침체 원인 중 하나를 베트남의 외환위기를 통한 금융의 불안으로 꼽고 있으며, 이로 인해 경기 호황기에 금융자금을 이용 공격적으로 사업을 확대했던 베트남 기업들은 최근 고임금, 원자재 가격 급등, 이자율 급등 등으로 경영상 어려움을 겪고 있다고 밝힘.

 ㅇ 하노이시 인민위원회는 지난 11월24일, ‘2030년까지의 하노이시에 있어서의 사회경제 개발 계획 및 2050년까지의 비전’에 관한 회의에서 향후, 시내 중심부에서의 고층빌딩 건설 안건 신규 인가를 하지 않을 방침을 밝힘. 향후 대학이나 병원, 행정 기관의 건물, 공장등의 교외에의 이전을 추진할 예정인 것으로 전망되며, 때문에 현재 진행중인 대형 프로젝트 외 도심지 내 부동산 프로젝트 개발은 여려워질 것으로 보임.

 ㅇ 많은 부동산 전문가들은 연말까지 부동산 가격이 현재보다 20~35%하락 할 것으로 보고 있으며, 부동산 가격 인하는 페트로베트남 부동산사(PVL)에 의한 호치민시 2군의 페트로 베트남 랜드마크맨션의 가격하락 25% 이상, 그외, 하노이 지역 또한 경남랜드마크 맨션의 입주를 시작으로 주위 My Dinh 지역의 부동산 가격도 평균 15 ~ 20% 가량 떨어진 것으로 확인되고 있음. 2012년 신규 대형 프로젝트 완공시 추가 인하가 예상됨.

 ㅇ 그러나 이러한 베트남의 경제여건 악화에도 불구하고 한국, 미국, 싱가폴, 일본 등 많은 외국 자본의 베트남 유입은 지속되고 있으며, 이는 베트남 시장의 잠재적 성장세를 가늠하게 하는 주요 원인임. 경제여건 악화로 인해 부동산 거품이 제거되면서 부동산 임차료 및 보상액 등 많은 부분이 안정적인 수준으로 조정될 것으로 보여 오히려, 부동산 개발, 투자 업체에는 호재로 작용할 수 있을 것으로 기대됨.

자료원 : CBRE Vietnam Q3 Report 및 현지언론 종합

작성자 : KOTRA 하노이무역관 김경돈 대리