베트남 임대공장 입지선정 기준 가이드

 

제조법인 설립을 위해서는 사업장 확보가 우선

베트남에서 현지 제조·생산 공장을 설립하기 위해서는 공장 부지 확보 또는 임대 공장 확보가 선행되어야 하며, 이를 기반으로 제조법인 설립 절차를 진행할 수 있습니다. 이에 따라 이번에는 베트남 임대 공장 현황에 대해 안내드리고자 합니다.

 

프로젝트 일정에 쫓겨 사전 검증이 충분히 이루어지지 않은 상태에서 임대 공장 입지를 성급히 결정할 경우, 외국인 투자법인 설립 요건에 부합하지 않는 잘못된 선택으로 인해 프로젝트가 지연되거나, 심한 경우 중단되는 상황까지 발생할 수 있습니다.

 

이처럼 베트남 공장 입지 선정은 사전에 충분한 검토와 확인이 매우 중요하며, 이러한 리스크를 최소화하기 위한 방안 중 하나로 '특히 외국인 투자법인의 경우' 제조업 설립을 위한 임대 공장은 산업공단(산업단지) 내 공장을 선택하는 것이 보다 현실적입니다. 따라서 공단 내 임대 공장을 우선적으로 검토하실 것을 권장드립니다.

 

공단 내 임대공장이 아니거나 원격지에 위치한 경우, 부지 사용료나 공장 임대료는 상대적으로 저렴할 수 있습니다. 그러나 원거리로 인한 물류비 증가, 원부자재 수급이나 하청·협력업체 부족 등 산업 인프라 측면도 함께 고려하여 입지를 선정해야 합니다.

 

또한 저렴한 로컬 공장의 경우, 어렵게 법인 설립을 완료한 이후 공장 운영에 필요한 각종 인허가(예: 소방, 환경 등) 심사 과정에서 스프링클러 등 기본 요건조차 충족되지 않은 사례가 많아, 오히려 추가 비용이 크게 발생할 수 있다는 점도 유의하셔야 합니다.

 

아울러 공단 외 로컬 지역의 경우, 지목이 산업용이라 하더라도 외국인 투자 제조법인 설립이 현실적으로 어려울 수 있으며, 설립이 이루어지더라도 이후 운영 과정에서 다양한 규제나 행정적 제약으로 인해 상당한 어려움에 직면할 가능성이 있습니다. 반면 산업공단 내 공장은 기본적인 인프라와 관리 체계가 갖춰져 있어, 법규 위반이 아닌 이상 외부 변수에 따른 리스크가 상대적으로 적은 편입니다.

 

간혹 일부 부동산 중개인이 이러한 차이를 충분히 이해하지 못한 채, 로컬 법인(100% 현지인 투자) 기준으로 가능한 사항을 외국인 투자법인에도 동일하게 적용 가능하다고 안내하는 경우가 있습니다. 이를 그대로 믿고 계약을 진행할 경우, 이후 예상치 못한 문제에 직면할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

따라서 베트남 시장에 대한 이해가 충분하지 않은 경우에는, 입지 선정 단계부터 반드시 전문가의 검토와 사전 확인을 거쳐 진행하는 것이 시행착오를 최소화하는 방법입니다.

 

참고로 동일한 수준의 공장이라면 임대료는 호치민 남부 지역이 하노이 북부 지역에 비해 다소 높은 편이지만, 대신 선택의 폭이 넓고 다양한 옵션을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

임대공장의 장점과 단점

임대공장의 장단점은 크게 다음과 같이 정리할 수 있으며, 투자자의 여건과 현실적인 상황에 따라 그 기준은 달라질 수 있습니다.

 

장점:
초기 공장 설립 시 토지 사용료 부담이 없어 초기 투자비를 최소화할 수 있으며, 공장 건설 과정이 생략되어 시간과 비용을 절감할 수 있습니다. 또한 빠른 생산 활동 착수가 가능하다는 점도 큰 강점입니다. 특히 외국 기업의 경우 초기 인적 자원이나 현지 정보가 제한적인 상황에서 효율적인 진입 전략이 될 수 있으며, 소형 공장을 계획하는 기업들에게는 현실적인 선택지로 평가됩니다.

 

단점:
매월 발생하는 임대료 등 고정 비용 부담이 있으며, 계약 조건에 따라 임대료가 매년 상승할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 또한 향후 사업 확장 시 인접 부지나 추가 임대공장 확보가 쉽지 않을 수 있어, 확장성 측면에서 제약이 발생할 수 있습니다.

 

베트남 임대공장의 형태

일반 형태의 임대공장

일반 임대공장의 경우에는 6000~10,000㎡의 직사각형 형태로 길게 지어 적당한 넓이로 분할하여 임대하는 형태이며 공자 주변에 개인적으로 활용할 수 있는 공간이 없으며, EP 기업의경우 레이아웃 특성 상 외부와 격리 형태의 요건에 맞추기가 어려움(EP 기업 지정 받기 위해서는 독립형 임대공장에 입주하는 것이 유리하지만, 독립형 임대공장의 경우 그 수가 많지 않음.

 

일번 형태의 임대공장

 

 

일반 형태의 임대공장 참고 예: https://www.vinahanin.com/431432

 

독립 형태의 임대공장

일부 독립 형태의 임대공장도 있습니다만 선택이 제한적입니다.

 

 

독립형 임대공장의 참고 예: https://www.vinahanin.com/379244 

 

장점: 매월 지급하는 임대료 지급에 따른 고정 비용 부담이 없어 안정적인 활동이 가능, 건폐율 최대 70%로 초기 필요한 만큼 건축하여 사용 후 확장이 필요할 경우 용이함. 

 

단점: 부지(사용 권한) 확보에 따른 초기 많은 투자금 발생, 공단 최소 분양 면적이 1~2ha로 소형 공장의 경우 소규모에 맞는 적은 면적 공장 부지 확보가 현실적으로 어려움.

 

 

[참고]

자가공장(부지 확보 후 직접 건설하는 방식)은 일반적으로 공장 면적 3,000㎡ 이상 규모의 투자에 우선적으로 권장되는 형태이며, 주요 사항은 다음과 같습니다.

 

베트남 건축법 상 제조공장의 경우 건폐율을 통상 60~70%로 적용하여, 3,000㎡ 규모의 공장을 건설하기 위해서는 약 5,000㎡ 이상의 부지가 필요합니다. 그러나 산업공단 내 토지 분양의 최소 면적이 통상 10,000㎡(1ha) 수준이며, 일부 공단의 경우 2ha 이상을 최소 기준으로 요구하기도 합니다.

 

따라서 약 3,000㎡ 규모의 소형 공장을 계획하는 경우에는 1ha 미만의 부지를 찾아야 하는데, 그러한 부지 찾는 것이 어려울 수 있기에 소규모 자가공장 방식은 현실적으로 선택에 제한이 있을 수 있다는 점을 사전에 인지할 필요가 있습니다.