베트남 외국인 부동산 사업 법인설립 조건 및 활동범위
베트남 부동산사업 사업자등록
2026년 5월 5일 업데이트
베트남 외국인 부동산 사업자 법인설립 등록
베트남에서 외국인이 투자하는 부동산 사업 관련 비즈니스 활동을 하고자 하는 조직 및 개인은 기업에 관한 법률 규정에 따라 부동산 회사를 법인 형태로 설립 등록해야 합니다.
외국인 부동산 회사설립 조건 일부 폐지
베트남은 외국인이 100% 투자하는 부동산 사업 관련 법인설립이 가능하며 그 동안 투자 결정에 걸림돌이 되어 왔던 법정자본금 200억 VND 이상 규정도 폐지되었다.
참고로
베트남 개인 소규모(소유 아파트 임대) 부동산 임대업의 경우 현행 부동산사업법에 법인설립 의무가 없고, 그 기준이 불명확한 것으로 현행법 상 법인설립할 의무는 없으나 법률 규정에 따라 임대 수익에 따른 세금을 신고하고 납부해야 하며, 외국인의 경우에는 부동산 임대업을 하고자 할 경우에는 법인을 설립하여야 합니다.
외국인이 설립 가능한 부동산 관련 주요 업종
1. 부동산 중개 서비스업
베트남에서 외국인이 부동산 중개업(Real Estate Brokerage) 법인을 설립하는 것은 가능했지만, 외국인 투자 법적 근거 조항이 새로운 투자법에 삭제된 것으로 보아, 조건부 업종으로 변경된 것으로 봐야 할 것 같습니다.
이 경우에는 금지 업종도 아니라서 외투법인설립에 준하는 기준으로 서류 준비 후 재무국에 외국인 투자등록 심사 신청하여 결과를 지켜봐야 합니다.
일반 업종에 비해 관련 법규(부동산사업법 등)와 자격 요건 등을 엄격히 준수해야 합니다.
-중개인 자격증 소지자 등록 필수
주의사항 (Tip)
프리랜서 부동산 중개 활동 금지:
2025년 개정법에 따라, 자격증을 가진 개인이라도 반드시 법인(중개법인 또는 거래소)에 소속되어야만 중개 업무를 수행할 수 있습니다. 개인 프리랜서 중개는 불법입니다.
적용되는 주요 관련 법규
-부동산사업법 (Law on Real Estate Business 2023): 중개업 자격 요건 및 운영 규정 (2025.01.01 시행).
-투자법 (Law on Investment 2025): 외국인 투자 절차 및 시장 진입 조건 (2026.03 시행).
-기업법 (Law on Enterprises 2020): 법인 형태 및 지배구조 관련.
-시행령 96/2024/ND-CP: 부동산사업법에 대한 구체적인 가이드라인.
사전 체크 사항
① 자본금 (Charter Capital)
일반적인 부동산 개발(시행)업은 과거 200억 동(약 10억 원) 이상의 자본금이 필요했으나, 중개 및 서비스업은 법정 최소 자본금 제한이 사라졌습니다. 하지만 실질적인 운영비와 투자 심사를 거쳐 투자 승인 가능성을 고려해 적정 수준(호치민 기준 통상 15,000 ~ 30,000 USD 이상)을 설정하는 것이 관례입니다.
참고로 하노이시에 법인 등록하여 진행할 경우 자본금은 최소 150,000 USD 이상 예상해야 진행이 가능합니다.
② 전문 인력 및 자격증 (중요)
중개사 자격증:
법인 내에 최소 1명 이상의 베트남 부동산 중개사 자격증(Practice Certificate)을 보유한 인원이 있어야 합니다.
거래소 운영 시:
만약 '부동산 거래소(Trading Floor)'를 운영하고자 한다면, 관리자 자격증을 가진 인력이 추가로 필요하며 운영 규정 승인을 받아야 합니다.
③ 사무실 주소
베트남 내 실제 사무실 주소가 필요하며, 가상 오피스(Virtual Office)는 업종 특성상 인허가 과정에서 거절될 확률이 높습니다.
2. 부동산 컨설팅/관리 서비스업
-거주용, 비거주용 건물 및 토지 임대, 운영, 관리
-하노이 외투법인 현실적으로 어렵고, 호치민은 진행 가능.
3. 부동산 경영
개발 프로젝트/임대사업
-외국인 사업 범위 제한:
완공된 건물을 매수하여 임대사업을 하는 것은 부동산 사업법에 허용되지 않아, 외국인 투자 기업 대상으로 허용되는 사업에 해당하지 않습니다. 따라서 외국인(투자 기업)은 건물 임대 사업을 위해서는 건물 전체를 장기 임대하여 전대 사업을 하거나, 또는 건물 자체를 직접 건설(개발 프로젝트)을 진행해야 합니다.
다만, 외국인 투자자가 지분 51% 이상을 보유한 외국인 투자기업에게는 허용되지 않지만, 외국인 투자자의 지분율이 50% 이하인 기업에게는 허용 됩니다.
베트남 부동산 관리 서비스
외국인 투자법인 베트남 부동산 사업 활동 범위
부동산사업법 제 11조 제3항에 외국투자기업의 부동산 사업 범위를 다음과 같이 규정한다.
(1) 전대차(재임대) 목적으로 주택과 건물 임차
(2) 국가로부터 임차 받은 토지의 경우, 임대를 목적으로 하는 주택 건설 그리고 매매, 임대, 임대 후 매매를 목적으로 하는 주택과 건물의 건설에 투자하는 것.
(3) 매매, 임대, 임대 후 매매 목적으로 주택과 건물을 건설하기 위하여 다른 투자자로부터 부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 양수하는 것.
(4) 매매, 임대, 임대 후 매매 목적으로 국가로부터 할당 받은 토지에 주택을 건설.
(5) 토지사용 목적에 부합하는 범위 내에서 공업구역, 복합산업단지, 수출가공구역, 첨단기술구역 내에 임차한 토지에 주택과 건물의 건설.
베트남 상업 부동산 사업
베트남 부동산 중개업 법인설립(IRC/ERC) 기본 절차
이전에는 외투법인의 경우 반드시 투자등록 심사(IRC)를 거쳐 사업자등록증(ERC) 신청이 가능했으나 2026년 3월 1일부터 적용되는 최근 개정 투자법에 따라 '선 설립(ERC) 후 증서(IRC) 취득' 방식이 도입되는 등 절차가 유연해졌으나, 외국인 투자자는 여전히 아래의 단계를 거칩니다.
📌 2026년 5월 초 현재, 관련 시행령이나 관련 기관의 가이던스 등이 마련되어 있지 않아 현장에는 아직 과도기적 혼선이 있기에 명확한 안내가 현실적으로 어렵기에 진행을 원하실 경우, 별도 상담 후 진행하시기 바랍니다.
1단계: 시장진입 및 투자 사전 확인
- 부동산 중개업은 외국인에게 개방된 업종이지마, 특정 조건을 갖추어야 하는 조건부 업종이기에 등록 지역 재무국이나 전문가의 법률 검토를 거친 후 진행해야 합니다.
2단계: 기업등록증(ERC) 취득
- 회사의 이름, 주소, 주주 명부 등을 등록하여 법인격을 먼저 부여받습니다.
3단계: 투자등록증(IRC) 신청
- 외국인 자본이 투입되는 해당 프로젝트에 대해 당국의 투자 승인을 받습니다.(자본금 규모, 사업 기간 등 명시)
4단계: 사후 절차 및 자격 등록
법인 인감 및 계좌 개설:
자본금을 납입할 투자계좌(DICA)와 법인 운영 계좌를 개설합니다.
중개업 운영 신고:
법인 설립 후 15일 이내에 해당 지역 건설국(Department of Construction)에 중개업 영위 사실을 신고하고 요구하는 서류 준비하여 구성원 중 중개인 자격증 소지자(보험료 납부 증명서 필요) 1명 이상 명부에 등록해야 합니다.
기타 서류 준비에 있어 종류나 양식, 작성 요령 등이 법인등록 지역에 따라 다를 수 있어 반드시 의뢰한 컨설팅 업체로부터 안내 받아 준비해야 합니다.
기존 부동산 관련 사업 법인설립 절차
1,투자심사 신청
2,투자증명서(IRC) 발급
3,사업등록증(법인등록:ERC) 신청 발급
4,법인직인(인감) 제작 등록
5,투자금 납인 계좌 개설, 법인거래계좌 개설
6,법인 세무초기 신고
7,법인 온라인 계정 수령
8,법인 등록 후, 비즈니스에 필요할 영업 라이선스 발급.
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