베트남 사업장 입지 및 매장 임대료, 호치민 하노이 지역별 비교

 

 

베트남에서 소매매장이나 상가를 임대하여 사업을 시작하려는 경우, 성공 여부는 단순히 임대료가 저렴한 곳을 선택하는 것만으로 결정되지 않습니다. 
베트남 주요 지역별 상권 특성, 주요 고객층, 접근성, 주변 경쟁 환경, 임대 조건 등을 종합적으로 검토하여 업종에 적합한 입지를 선정하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

본 가이드에서는 베트남 주요 도시의 상권 특징과 상가 임대 시 확인해야 할 사항, 업종별 입지 선정 방법 및 실무상 유의사항 등 실제 투자와 창업 과정에서 도움이 되는 내용을 중심으로 정리하였습니다.

 

Q. 베트남에서 소매매장을 임대할 때 가장 중요한 것은 무엇인가요?
베트남에서 소매매장을 임대할 때는 단순히 임대료가 저렴하거나 유동인구가 많은 곳을 선택하는 것보다 업종과 목표 고객층에 적합한 입지를 선정하는 것이 가장 중요합니다. 같은 도로에서도 전면 폭, 코너 여부, 접근성, 주차 편의성, 주변 업종 구성 등에 따라 유동인구와 매출이 크게 달라질 수 있습니다. 또한 외국인투자법인의 경우에는 해당 건물이 사업장 등록과 필요한 영업허가가 가능한지 사전에 확인한 후 임대차계약을 체결해야 예상치 못한 행정상 문제를 예방할 수 있습니다.

 

 

매장 선정 시 임대료 보다 더 중요한 체크 포인트

베트남에서 일반 소매 매장을 창업할 때 많은 투자자가 가장 먼저 상가 매장 임대료를 우선 비교하지만, 실제 성공 여부는 임대료보다 입지와 건물 특성, 계약 조건에 의해 크게 좌우되는 경우가 많습니다.

같은 도로에 위치한 매장이라도 전면 폭(Frontage), 베트남에서 흔한 일방통행 또는 양방향 통행 도로 여부, 코너 입지 여부, 차량 및 오토바이의 접근성과 주차 편의성, 주변 업종 구성 등에 따라 유동인구와 매출이 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 입지 조건은 임대료에도 직접적인 영향을 미치므로, 동일한 도로에서도 월 임대료가 상당한 차이를 보이는 경우가 많습니다.

 

또한 베트남에서는 일반적으로 전면 폭 4~5m, 길이가 긴 형태의 3~5층 규모 Shop-house(상가주택)가 가장 보편적입니다. 일반적으로 1층은 매장으로 사용하고, 상층은 사무실, 창고 또는 직원 숙소 등으로 활용합니다. 다만 시내 주요 상권이나 특급 입지의 경우 과도한 임대료 부담을 줄이기 위해 건물 전체가 아닌 1층만 임대하여 사용하는 사례도 많습니다.

이러한 구조는 공간 활용도가 높고 임대 효율성이 우수한 장점이 있지만, 건물마다 관리 상태와 전기·급배수·소방 등 기반 설비 수준에 큰 차이가 있으므로 계약 전에 시설 상태와 유지관리 수준을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

 

특히 외국인 투자자는 단순히 유명 상권이라는 이유만으로 계약을 결정하기보다 사업 형태와 목표 고객층에 적합한 입지인지를 우선 검토해야 합니다. 또한 입지가 적합하다고 판단되더라도 해당 건물이 외국인투자법인의 사업장으로 등록 가능한 조건을 충족하는지 반드시 확인한 후 임대차계약을 체결하시기 바랍니다. 임대차계약 체결 이후에는 건물 요건 미충족으로 법인등록이나 영업허가 절차에 어려움이 발생할 수 있습니다.

 

명품이나 브랜드 매장처럼 높은 노출 효과가 필요한 업종은 프라임 상권이 적합할 수 있지만, 일반 생활밀착형 서비스업이나 전문 서비스업은 임대료 부담이 적은 중급 상권에서 더 높은 수익성을 확보하는 사례도 적지 않습니다.

아울러

최근에는 온라인 판매 증가와 소비 패턴 변화로 인해 일부 상권에서는 공실이 늘어나면서 임대료 협상이 가능한 사례도 증가하고 있으므로, 계약을 서두르기보다 주변 시세와 공실 현황을 충분히 비교한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

 

본 가이드에서는 베트남에서 가장 일반적인 Shop-house(상가주택) 형태의 상가 임대를 중심으로 설명합니다.

대형 쇼핑몰 입점, 주상복합 상가, 복합상업시설 등은 임대 구조와 계약 조건, 관리비 체계 및 입점 심사 절차 등이 일반 상가와 다르므로 해당 내용은 별도의 가이드에서 자세히 안내드리겠습니다.

 

2026년 상반기 기준 하노이와 호치민의 로드샵 소매매장 임대료

2026년 상반기 기준 하노이와 호치민의 일반 길거리 소매매장(Shop-house 및 1층 Street Retail)을 기준으로 창업 시 참고할 수 있도록 정리하면 아래와 같습니다. (대형 쇼핑몰 입점이 아닌 일반 소매매장 기준)

 

참고사항

• 실제 임대료는 도로, 코너 여부, 전면 폭, 면적, 인테리어 상태에 따라 2~5배 이상 차이가 날 수 있습니다.
• 아래 금액은 일반적인 50~150㎡ 규모 1층 매장 기준의 창업 참고 수준입니다.
• 최근에는 전자상거래 확대 영향으로 최고급 상권을 제외한 일부 상권은 임대료 조정 사례도 증가하고 있습니다.

 

각 등급별 하노이 호치민 상가 매장 비교(참고용)

구분	하노이	호치민
상(프라임 상권)	80~180 USD/㎡/월	100~250 USD/㎡/월
대표지역	Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ 일부	District 1, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, 일부 District 3
특징	행정기관, 관광객, 고소득 소비층 중심	전국 최고 수준의 유동인구와 소비력
장점	브랜드 신뢰도 확보, 외국인 고객 확보	매출 잠재력이 가장 높음
단점	권리금·보증금 부담 큼	임대료 부담이 매우 높음
추천 업종	명품, 화장품, 프랜차이즈, 카페	명품, K-Beauty, 브랜드 쇼룸, F&B

 

구분	하노이	호치민
중(일반 상권)	30~80 USD/㎡/월	40~100 USD/㎡/월
대표지역	Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông	Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, District 7
특징	주거지역과 업무지역 혼합	오피스와 주거 밀집지역
장점	임대료 대비 안정적인 고객 확보	창업자가 가장 많이 선택하는 구간
단점	브랜드 효과는 다소 낮음	상권 분석이 중요
추천 업종	생활용품, 카페, 식당, 미용	화장품, 음식점, 병원, 서비스업

 

구분	하노이	호치민
하 (외곽·생활상권)	10~30 USD/㎡/월	15~40 USD/㎡/월
대표지역	Long Biên, Bắc Từ Liêm 등	Bình Tân, Hóc Môn, 일부 Thủ Đức
특징	지역 주민 중심 소비	생활밀착형 상권
장점	초기 투자비 절감	임대료 부담이 적음
단점	유동인구 제한	브랜드 홍보 효과 낮음
추천 업종	편의점, 생활서비스, 창고형 판매	소매점, 온라인 판매 거점, 창고 겸 매장

 

소매 유통업 창업자가 참고하면 좋은 비교 포인트

항목	하노이	호치민
평균 임대료	호치민보다 약 15~30% 저렴	전국 최고 수준
소비 특성	안정적·보수적 소비	소비 규모와 회전율이 높음
외국인 거주	서호(Tây Hồ) 중심	2군, 7군, Thủ Đức, Bình Thạnh 등 분산
관광객 비중	상대적으로 적음	매우 높음
브랜드 진출	북부시장 진출 거점	전국 브랜드 런칭 거점
초기 창업 비용	비교적 낮음	상당히 높음
투자 적합성	안정적 장기 운영	성장성과 브랜드 홍보 효과 우수

 

실무적으로 보면
외국계 기업이나 한국 기업의 일반 소매·서비스업 창업은 다음과 같은 경향이 있습니다.

• 호치민: 브랜드 런칭, 화장품, 카페, 외식, 프랜차이즈, 의료·뷰티 등 소비재 중심 사업에 적합
• 하노이: 본사 기능, B2B 영업, 교육, 전문 서비스업 등 안정적인 고객 확보가 중요한 업종에 적합
• 초기 창업자라면 최고급 상권보다는 초기 중급 상권에서 입지를 검증한 후, 확장하는 것이 투자 효율성이 높은 경우가 많습니다.

최근 시장에서는 최고급 상권(CBD)은 공실이 매우 낮아 임대료가 높은 수준을 유지하는 반면, 일부 일반 길거리 상가는 전자상거래 확산과 소비 패턴 변화의 영향으로 임대료 협상 여지가 이전보다 커지는 사례도 나타나고 있습니다.

 

하노이·호치민 주요 상권별 특징 및 추천 업종

도시	주요 상권	주요 특징	추천 업종
하노이	호안끼엠(Hoàn Kiếm)	관광객과 현지인이 함께 찾는 대표 상권으로 유동인구가 많으며, 주말 보행자 거리 운영으로 집객력이 높음	카페, 베이커리, 기념품, 패션, 화장품, 한식 등 외식업
하노이	바딘(Ba Đình)	정부기관, 대사관, 오피스가 밀집한 지역으로 안정적인 직장인 수요가 많음	프리미엄 식당, 카페, 병원·클리닉, 교육, 비즈니스 서비스
하노이	떠이호(Tây Hồ)	외국인 거주 비중이 높고 서양인 소비층이 형성된 지역	브런치 카페, 펍, 레스토랑, 베이커리, 수입식품, 생활편의 업종
하노이	꺼우저이(Cầu Giấy)	IT기업, 대학, 오피스가 밀집하여 젊은 소비층이 많음	카페, 학원, IT 서비스, 편의점, 패스트푸드
호치민	1군(District 1)	베트남 최대 중심상권으로 관광객과 직장인 유동인구가 매우 많으며 임대료가 가장 높은 지역	명품 브랜드, 화장품, 카페, 레스토랑, 플래그십 스토어
호치민	3군(District 3)	1군과 인접한 핵심 상권으로 오피스와 주거지역이 혼재	병원, 교육, 카페, 뷰티, 프랜차이즈
호치민	7군(푸미흥, Phú Mỹ Hưng)	외국인과 중산층 거주 비중이 높고 가족 단위 소비가 활발	한식당, 학원, 병원, 키즈카페, 베이커리, 생활서비스
호치민	투득시(Thủ Đức)	신도시와 첨단산업단지, 대학가가 형성되어 지속 성장 중인 지역	카페, F&B, 편의점, 피트니스, 교육, 생활밀착형 서비스

 

베트남 일반적인 매장 건물 형태와 적합 업종

건물 형태	특징		적합 업종
일반 주택 1층		기존 주택을 상가로 개조	미용실, 카페, 소매점
Shop-house (타운하우스)		베트남에서 가장 일반적인 상업용 건물, 3~5층 규모로 1층은 매장·상층은 사무실 또는 주거	대부분의 소매업, 카페, 음식점
Corner Shop (코너 상가)		두 개 도로에 접해 노출 효과 우수	브랜드 매장, 카페, 프랜차이즈
독립 상업건물		건물 전체 임대 가능, 간판 노출 효과 극대화	병원, 은행, 대형 브랜드
쇼핑몰 매장(Unit)		AEON, Vincom, Lotte 등 쇼핑몰 내부	브랜드 의류, 화장품, F&B

 

하노이 임대료에 따른 적합 업종의 예

등급	월임대료(USD/㎡)	대표 건물 형태	대표 상권	적합 업종
상	80~180	독립 상업건물, 대형 Shop-house, 코너빌딩	호안끼엠, 바딘 중심 상권	브랜드 매장, 화장품, 프랜차이즈
중	30~80	일반 Shop-house, 복합건물 1층	꺼우저이, 떠이호, 주거·업무 혼합지역	카페, 음식점, 병원, 생활소매
하	10~30	일반 주택 1층, 소형 Shop-house	주거지역	편의점, 서비스업, 온라인 판매 거점

 

호치민 임대료에 따른 적합 업종의 예

등급	월임대료(USD/㎡)	대표 건물 형태	대표 상권	적합 업종
상	100~250	독립 상업건물, 대형 Shop-house, 코너빌딩	1군 CBD, 관광지	브랜드 매장, 화장품, 프랜차이즈
중	40~100	일반 Shop-house, 복합건물 1층	3군, 7군, 업무·주거 혼합지역	카페, 음식점, 병원, 생활소매
하	15~40	일반 주택 1층, 소형 Shop-house	주거지역	편의점, 서비스업, 온라인 판매 거점

 

 

 

식당·외식업·소매 유통업 창업 전, 영업장 입지선정 관련 확인해야 할 사항

✔유동인구는 평일과 주말, 낮과 저녁 시간을 모두 확인합니다.

• 출퇴근 시간에만 유동인구가 많은 상권도 있으며, 반대로 저녁 시간대와 주말을 중심으로 활성화되는 상권도 적지 않습니다.
  따라서 적합한 매물을 찾았다면 한 번의 방문만으로 판단하지 말고, 아침·점심·저녁 시간대와 평일·주말에 각각 직접 방문하여 유동인구와 고객층을 확인해 보는 것을 권장합니다.

✔코너 매장은 일반 매장보다 노출 효과가 훨씬 높습니다.

• 임대료는 높지만 간판 노출과 접근성이 좋아 브랜드 인지도 확보에 유리합니다.
  -프랜차이즈 가맹 본부 적합

✔주차 가능 여부를 확인합니다.

• 베트남에서는 자동차보다 오토바이 주차 공간 확보가 실제 매출에 더 큰 영향을 미치는 경우가 많습니다.

✔주변 업종 구성을 살펴봅니다.

• 경쟁업체가 많다고 반드시 나쁜 것은 아니며, 동일 업종이 밀집한 상권이 오히려 고객 유입이 많은 경우도 있습니다.

✔건물 노후 상태와 전기·급배수 설비를 점검합니다.

• 음식점이나 카페는 전력 용량, 급배수 시설, 배기시설 설치 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

✔계약 갱신 조건과 임대료 인상 조항을 확인합니다.

• 초기 임대료보다 계약 갱신 시 임대료 인상 폭이 더 중요한 경우가 많습니다.

✔간판 설치와 외부/내부 인테리어 제한 여부를 확인합니다.

• 일부 건물이나 복합상가는 간판 규정이나 외관 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

✔사업 라이선스 취득 가능 여부를 사전에 확인합니다.

• 업종에 따라 해당 건물이나 위치에서 영업허가(Business License) 또는 기타 인허가 취득이 가능한지 검토하는 것이 중요합니다. 특히 외투법인 등록 요건에 부합하는 대상인지 계약 전에 반드시 확인.

 

베트남 매장 입지선정에 있어 자주 묻는 FQA

Q1. 베트남에서 소매매장 입지는 왜 중요한가요?
베트남에서는 동일한 도로에 위치한 매장이라도 전면 폭(Frontage), 코너 입지 여부, 일방통행 또는 양방향 도로, 주차 편의성, 주변 업종 구성 등에 따라 유동인구와 매출이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 임대료만 비교하기보다 목표 고객층과 업종에 적합한 입지를 선택하는 것이 중요합니다.

 

Q2. 베트남에서 가장 일반적인 상가 형태는 무엇인가요?
베트남에서는 일반적으로 전면 폭 4~5m 정도의 3~5층 규모 Shop-house(상가주택)가 가장 보편적입니다. 대부분 1층은 매장으로 사용하고 상층은 사무실, 창고 또는 직원 숙소 등으로 활용합니다. 주요 상권에서는 1층만 임대하는 사례도 많습니다.

 

Q3. 베트남 상가 임대 시 어떤 사항을 확인해야 하나요?
건물의 전기용량, 급·배수 시설, 소방설비, 주차 공간, 간판 설치 가능 여부, 건물 관리 상태 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 외국인투자법인의 사업장 등록이 가능한 건물인지도 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

 

Q4. 베트남에서는 상권 조사를 어떻게 하는 것이 좋나요?
상권은 시간대와 요일에 따라 유동인구가 크게 달라질 수 있습니다. 출퇴근 시간에만 활성화되는 지역도 있고, 저녁과 주말 중심으로 방문객이 많은 지역도 있으므로 아침·점심·저녁과 평일·주말에 각각 방문하여 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

Q5. 하노이와 호치민 중 어느 지역이 소매매장 운영에 유리한가요?
업종과 목표 고객층에 따라 적합한 지역이 달라집니다. 관광객 대상 업종은 호치민 1군이나 하노이 호안끼엠이 적합할 수 있으며, 외국인 대상 업종은 호치민 푸미흥(7군)이나 하노이 떠이호 지역이 많이 선택됩니다.

입지 선정 시에는 임대료뿐 아니라 주요 타겟 고객층의 특성과 소비 성향, 상권의 성격을 종합적으로 고려해야 합니다.

 

Q6. 베트남에서 외국인이 상가를 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요?
외국인투자법인은 상가 임대계약을 체결하기 전에 해당 건물이 사업장 등록과 필요한 영업허가 취득이 가능한지 확인해야 합니다. 계약 이후 등록이 불가능한 사실이 확인될 경우 법인 운영 일정에 차질이 발생할 수 있으므로 사전 검토가 중요합니다.

 

Q7. 베트남 상가 임대료가 같은 지역에서도 차이가 나는 이유는 무엇인가요?
같은 상권이라도 도로 위치, 전면 폭, 코너 여부, 가시성, 주차 편의성, 건물 상태, 유동인구 등에 따라 임대료 차이가 크게 발생합니다. 따라서 단순히 면적과 임대료만 비교하기보다 실제 상권과 입지 조건을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.