베트남 공장설립 건설 비용(건축비 참고치)
2025년 5월 업데이트

- 토지 가격 임대료 및 각종 비용은 2024년 1분기 구정(Tet) 직후 인상분 감안.

산업단지 공단 내 공장설립 비용 산출 근거

베트남에 외투법인으로 제조 공장설립을 위해서는 가장 먼저 공장 부지나 임대공장 확보가 선행 되어야 하며 공장설립 비용 중 상당한 비중을 차지하는 부분으로 베트남 사업 목적에 부합하고 조건에 맞는 입지 선정이 우선되어야 할 것으로 공장 부지 사용료(토지 임대료) 산출은 각 공단의 경영 방침에 따라 여러 유형으로 산정 기준이 상당히 복잡하기에 입지 선정 시 전문가의 도움을 받으며 접근하는 것을 권유드립니다.

 

단지 부지 사용료만 단순 비교하여 결정할 경우, 사후 예기치 못한 현실적인 문제가 발생할 수도 있으며 부지 결정 후, 생산 제품 공정에 따라 투자등록증 발급이나 법인등록, 토지사용권(일종의 권리증: Red Book) 발급이 어렵거나 지체되어 은행 대출을 위한 담보 제공에 어려울 수도 있으며, 토지 지면 상태에 따라 과다한 복토 작업 비용 발생 등 사전에 여러 현실적인 문제 발생 요인 등을 면밀히 체크 후 검토 결정하셔야 합니다.

 

공장부지 사용료

현재 호치민, 하노이 시 주변 인근 성의 산업 공단들의 토지 사용료나 공장 임대료에 있어, 기본적인 인프라 구축 정도, 접근성, 토지 조성(복토) 정도 등에 있어 사용료나 임대료에 있어 상당한 차이가 있으나 참고치로 공장부지 토지 사용료는 2024년 1분기 기준 ㎡당 85 USD~250 USD, 잔여 사용 기간최장 50년(남은 잔여 기간 대부분 40년 전후)이며, 통상 매년 Tet(구정) 이후 조정 가격 조정이 이루어지는 경향이 있습니다.

*참고: 특수한 경우 사용 기간 최장 70년의 경우도 있음.

 

임대공장 임대료 사정

공단 내 공장 임대료 사정은 ㎡당 월 3.8 USD ~ 6 USD까지 염두에 두어야 하며 3 USD 대나 그 이하는 인프라, 접근 성, 퀄리티 면에서 상대적으로 떨어지는 형편입니다(로컬 공장 수준)

 

기존 인프라가 잘 갗추어지고 외투 법인 제조업 설립 등록 조건에 부합하는 임대 공장의 경우라면 최소 ㎡당 월 4~5(이상) USD 정도 예상하여 접근하는데 참고 하시면 될 것 같습니다.

공장토지 사용기간: 최장 50년으로 입주 가능한 공단의 경우 통상 남은 기간 36~48년 정도.

- 베트남 산업공단의 일반적인 토지사용 기간은 최장 50년으로 특별 지역의 경우 70년(극히 일부)인 경우도 있으나 사업 프로젝트 라이선스 발급 연도 기준이기에 신규 공단이라 해도 기본 인프라 조성이나 추가적인 기타 인허가로 인하여 대다수 2~3년 이상 경과된 시점에서 입주 가능한 경우가 대부분임.

 

공장 부지 건축 건폐율: 지역 공단 정책이나, 공장 층수나 높이 구조에 따라 다소 차이는 있지만, 보통 60~70%

 

공장 건축 기간

베트남에서의 건축 기간은 우기와 건기에 있어 많은 영향을 받으며 차이가 있을 수 있으나 참고로 1ha(10,000㎡)에 공장을 지울 때 일반적인 건폐율 60%(60~70%) 적용 약 6000 ㎡ 공장 건축에 대략 5~7개월(우기시 1~2개월 추가 여유) 정도 예상할 수 있으며, 이는 참고치로 파일 기초 공사 정도 등 여러 상황에 따라 변동 될 수 있으니 베트남 사업 개시 일정이 특정되어 있는 경우에는 이들을 감안하여 여유 있게 프로젝트 일정에 참고하여야 할 겁니다. 

 

특히 베트남에서는 아직 불합리한 행정 관행이나 예상치 못한 여러 경우의 수가 발생하여 공사가 지연 될 수도 있기에 이들을 감안하여 기간을 설정 진행하는 것이 좋습니다.

 

베트남 공장건축비용 시산(참고치)

공장 건축 비용은 슬라브 두께, 판넬, 내,외장 마감, 사용하는 철근, 변전실, 지반 상태에 따라 복토, 파일 기초 공사 실시 유무 등과 업종 특성에 따라 필요로 하는 기타 옵션에 의한 공사 추가 유무 등에 따라 천차만별이지만, 베트남에서 공단내 공장건축 비용은 ㎡당 2024년 물가 상승 감안 외투 제조법인의 일반적인 평균(참고치) 200 ~ 250 USD/㎡(로컬 공장 수준으로 더욱 저렴하게 진행 가능하기에 이는 투자자가 장단점을 검토하고 가성비 등을 비교 검토 후 결정)

건축 공사는 현지 로컬 건설사, 한국계 건설사 등 여러 업체로부터 견적서와 기타 제안 설명을 청취한 후 최종 결정.

 

지반이 비교적 단단하여 파일 기초 공사 없이 단층으로 지을 경우 120 USD/㎡ 전후(또는 그 이상)로 저렴하게 공장 건축도 가능하고 사무동 ㎡당 250 ~ 300 USD, 크림룸 설치가 필요한 경우에는 그 이상의 건축비가 발생할 수 있습니다.

 

*본 건축 비용은 기준도 다르고 여러 상황에 따라 상당한 차이가 있기에 진출 초기 참고치로만 참고하고, 검토 대상 공단이 특정되면 각 공단 측 기술부로부터 보다 구체적인 비용 산출에 기준이될 수 있는 정보 자료와 요청하면 건축 관련 인허에 있어 행정 관행이나 공단의 특성을 잘 이해하고 있는 건설사 소개도 받을 수 있음.

 

 따라서 건설 업체 선정 시 로컬업체, 외국계(한국 포함) 복수로 접촉하여 최근 완성한 결과물 실사와 함께 견적을 받아 보고 결과물과 견적 비용 감안하여 선택, 지나치게 비 현실적인 낮은 견적서를 선택하다 보면 사후 유지 보수 비용 또는 심각한 이슈가 발생 할 수도 있으니 사전에 충분한 검토 후에 결정.

 

참고로 베트남 문화나 관습 등 현지 사정에 밝지 않거나 완전한 커뮤니케이션에 자신이 없는 경우 예상하지 못한, 사고하게 생각할 수 있는 문제를 사전에 바로 잡지 못할 경우 프로젝트 자체에 치명적인 요소가 될 수도 있기에 다소 비용 부담 감안해서라도 입지 선정 단계부터 전문 컨설팅 업체의 조력을 받아가며 진행하는 것을 추천, 시간 비용 최소화의 길이 될 수 있음.

 

아래는 2025년 현재 로컬 건축 시장에 나와 있는 공장 건설 관련 참고 가격 으로 참고치이며 투자자들이 사전 정보를 얻는 데 참고용으로 활용하시고 각 시점의 시장 변동에 따라 다를 수 있습니다.

공장 건설의 구체적인 비용은 각 프로젝트의 세부적인 요건에 따라 달라질 수 있습니다.

 

기타 파일공사, 변전소 설치, 변압기 설치, 호이스트 설치 유무 등에 따라 비용 추가.