비나한인 베트남 투자진출 창업 컨설팅 - 한국과 베트남 부동산 특징 비교

기본정보

2007.03.16 05:08:57

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한국	구분	베 트 남
개인	소유주체	전인민소유(국가소유) 집단소유, 개인소유
소유권	소유형태	소유권, 사용권(토지)
소유권 전매	매매시	소유권, 사용권 전매
무한	소유기간	무한(토지 사용권 구매시) 계약에 따라 25년 / 50년 / 70년
상속, 매매, 임대, 저당 자유	권리	상속, 매매, 임대, 저당 자유 (관할관청의 사전허가요)
토지 기본세율 : 0.002% 건물 기본세율 : 0.003%	세율	연간임대료=기본계수×위치계수 × 인프라계수 ×업종계수×면역
주택:기본2년, 건물:기본5년	임대기간	자유 (양측합의에 따름)
6개월전 임차인에게 통보	주택임대계약해지	6개월전 임차인에게 통보 →(계약의 시한을 규정하지 않은 경우) 3개월전 임차인에게 통보 →(임차목적에 맞지 않게 주택사용)
1/20의 금액 초과 불가	임차․보증금 증액청구	5년마다 기준을 조정 변동폭은 15%이내
	외국인의 주택소유여부	투자기한기간내 주택 소유권 인정
	외국인 소유자산 권리행사 여부	매매, 상속, 저당권등 담보설정 허용 및 전대 가능
법원	외국인 투자와 관련 분쟁발생시 중재기관	건물 및 주택 : 인민재판소 토지 : 인민위원회
등기	주택임대계약의 법적효력발생시기	국가공증기관의 확인(등기) (국가공증기관이 없는곳은 관할인민위원회의 확인)
법적 수수료	부동산 중개 수수료	임대료의 4~6%에 해당하는 금액
※ 기타참조사항 1. 부동산 매매시 대부분 금가격을 기준으로 함{1SJC(순금1돈):831,000VND/US$1=15,829} - 100SJC 이런식으로 금을 지급하던지, 환산하여 달러 또는 동으로 지불 - 계약서는 실제계약서와 세금을 축소하기 위해 실거래의 약3분의 1가격으로 계약서를 작성 - 통상 매수자가 매도세금과 매수세금을 지불함. 2. 소유권:소유물을 배타적으로 독점하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리(민법제211조)←한국 사용권:국가로부터 소유물을 배타적으로 독점하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 이양← 베트남 3. 토지는 국가 소유지만, 일반인이 반영구적인 사용권을 갖고 있기 때문에 사실상 개인 소유나 다름없음

- 방 2개 정도의 주택 월 임대료는 200~400달러 수준으로 베트남 일반 노동자의 한달 임금은 3~4만원에 불과하기 때문에 월 임대료 200달러 정도의 주택에 10~15명이 집단거주하고 있다.

- 외국인이 베트남에 거주하는 경우에 방 3개 정도의 주택을 임차하는데 월 임차료가 약 500달러 정도가 든다. 아파트는 물량이 별로 없기 때문에 월 임차료는 약1000 ~ 2000 달러에 이른다. 임차료는 선납하는 경우도 있고, 임대보증금으로 3개월분을 선납하고 매월 월세를 내는 경우도 있다.

특히 외국인들은 땅이나 주택을 살 수 없기 때문에 임대를 해야 하는데 부동산 가격이 치솟는 바람에 임대료도 천정부지로 올랐다. 일반 베트남인들에게 현재의 부동산 값은 쳐다볼 수 없는 거액이지만 부동산 가격은 갈수록 오르고 매물조차 구하기 힘든 상황이다.

최근 해외거주 베트남 교포의 귀국, 외국인 투자진출 확대 및 고소득 내국인의 증가로 호치민시 아파트시장에 고급 아파트에 대한 수요가 크게 늘어나고 있다.

- 미국계 부동산 컨설팅업체인 CBRE 그룹의 베트남 지사인 CB Richard Ellis Vietnam사가 발표한 자료에 의하면 호치민시 1구역, 3구역 거주지역에 있는 13개의 아파트 임대율이 90%를 넘어선 것으로 알려졌다. 2003년 호치민시 당국은 시 중심가에 주로 고소득층을 대상으로 임대할 대형 아파트 건설 프로젝트를 승인했다.

호치민시에는 많은 베트남 해외교포와 투자 진출 외국인등이 중심가 고급 아파트로 몰리면서 아파트 가격이 평방미터당 1,665달러에서 1,877달러까지 높아졌다.

(우리나라 평당개념[1달러당 1200원환산]으로 보면 660만원에서 745만원)
지난 11월 Hai An Joint Stock Company는 Thao Dien구역에 30개동의 아파트로 구성된 베로니카 거주 구역을 오픈하였는데 임차료가 평방미터당 90-105달러에 달한다.

- 베트남은 한국을 모델로 2020년까지 장기발전계획을 세워 경제성장에 박차를 가하고 있다. 부동산 가격도 매년 큰 폭으로 상승하고 있다. 특히 호치민시는 부동산 투자와 임대수익으로 돈을 버는 화교ㆍ외국계 자본이 늘어나고 있다.

호치민시 또한 투자를 적극 유치하는 입장이어서 이같은 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 이는 외국인 투자법의 개정으로 외국자본 유입이 자유로워지고 해외 교민의 투자가 내국인과 같은 조건으로 가능해진 데 따른 결과다.

- 신도시 예정지구인 탱치교 인근 지역도 투기붐이 일어 땅값(사용권)이 기존의 서너 배인 ㎡당 90만원대(우리나라의 평당 개념으로보면 300만원대)까지 급등했다. 베트남 도시들은 바둑판 모양으로 구획정리가 잘 되어 있는 편이다. 주소만 알고 가도 찾아가기 쉽도록 돼있다.

상가의 경우에도 구획단위로 동종의 물건을 파는 상가끼리 밀집돼 있다. 그러나 건물을 증축하거나 신축하는 모습을 보면 건축기술이 낙후돼 있음을 알 수 있다.

현지 부동산관계자는 열대지방이라 겨울이 없어 건물의 골조나 건축 재료가 얼었다가 녹는 일이 없기 때문에 견고하게 건축하지 않아도 오래간다고 설명했다. 또한 베트남은 지반이 약하기 때문에 고층건물이 별로 없다.

- 90년까지만 해도 하노이와 호치민시를 비롯한 대부분의 도시들은 낡은 건물들이 그대로 방치되어 있어 어두침침한 분위기였다. 건물 소유주는 수리하려면 어디서 돈이 생겼는지 정부나 공안당국의 의심을 살까봐 눈치를 봐야 했고 건축 자재도 귀해 손질할 엄두를 내지 못했다.

그러나 1991년에 들어서면서부터 사유 재산 규제 조치가 완화되고 외국산 건축 자재가 들어오면서 건물 수리 붐이 일기 시작했다. 현재 호치민에서는 개인 주택의 신축이나 건물 개축, 보수 공사가 활발히 진행되고 있다. 외국인 투자가들이 몰려들자 집 값이 갑자기 뛰기 시작하였다.

실례로 호치민시 외곽의 30평 규모 단독 주택의 경우 1989년만 해도 8천 달러 하던 것이 1992년 중반에는 무려 6배 이상이 오른 5만 달러에 거래되기도 했다. 주택의 규모나 지역에 따라 다소 차이는 있으나 대체로 2∼3년 사이에 평균 3배 이상 올랐으며 앞으로도 계속 오를 전망이다.

정부는 집값 상승을 억제하기 위한 조치로 외국인에게 주택의 임대료를 월 6백 달러 이상 받으려면 당국의 허가를 받아야 한다는 등을 내용으로 하는 시행령을 공포했지만 사실상 유명무실하다. 베트남의 생활 수준으로 볼 때 현재의 부동산 값은 터무니 없이 비싼 것이다.

대만 회사가 호치민시 차이나타운에 건설한 서민용 아파트의 분양가가 2천만원 선이고 오피스텔의 월 임대료가 평당 4만원이다. 베트남 현지인들의 15평짜리 서민 주택 값이 1천만원을 웃돌고 시내 중심의 대형주택은 2억원 이상을 호가하고 있다.

이 물건은 현재 한국 업체(VINEX)가 사용하고 있는 건물이다.
이곳은 호치민시 3군 지역에 위치하고 있으며 공항과 1군지역 중간에 있으며 각 15분 소요되는 거리에 위치하고 있다.

이곳은 우리나라의 성업공사와 같은 베트남 정부기관에서 보유하고 있는물건을 경매전에 인수하였으며 인수후 리모델링을 한 건물이며 각 룸마다 에어컨(8대) 설치 및 욕실겸 화장실에 욕조 및 양변기, 그리고 순간 온수기를 욕실마다 새로 설치하고 현관에 대형 유리문과 자동 셧터 설치를 하여 인수 및 리모델링을 완료하여 매매함, 현 가격 건물 전체 사용하는 임대가격이 월 2000불을 지급하며 사용하고 있다.($2000 * 6개월 선불 지급)

건물 면적 및 형태 정면 5.35m * 17m 이며 1층과 2층은 같고 3층은 2/3면적 4층은 1/3 면적을 사용할수 있도록 되어져 있다.

번호	분류	제목	날짜
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130	기본정보	CBRE-HCMC-Office-Tenants-Evening-Q3-2012-EN1.32P	2012.10.15
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