비나한인 베트남 투자진출 창업 컨설팅 - 베트남 토지사용권 레드북, 핑크북 이해와 외국인 부동산 소유 관련

참고/기타

2018.06.25 12:54:52

2525

토지 권리증서인 토지사용권

땅문서와 부속 건물이 등재된 핑크북(베트남 부동산 권리증서)

결론부터 언급 하자면,

베트남에서는 외국인이나 외투법인이 토지를 소유 할 수 없습니다.

베트남 사회주의 공화국은 베트남 헌법 17조와 토지법 제4조에 따라 모든 소유권은 국가에 있으며, 베트남 당국은 베트남 인민들에게 토지를 관리할 권리 또는 장기임대의 개념으로 통상 50년으로 일정 기간 설정하여 권리를 인정해 주고 있으며 토지 사용 권리를 인정하는 문서를 토지사용권(레드북/Red Book: 겉장이 빨간색)이라하며 보다 정확한 표현은 토지사용권 증서(LURC)로 LURC(Land Use Right Certificate)로 이는 베트남 인민인 개인 또는 단체에 할당이나 임대로 일정 사용할 수 있는 권리를 인정해 주는 것이라 이해하면 될 겁니다.

그러니 토지사용권은 베트남 인민들에게는 사실상 (준)소유권이라 할 수 있으며 토지에 대한 지목 변경이나, 매매 양도, 임대, 재임대, 자식이나 가족에게 상속, 중여가 가능하며 국가가 공공 목적으로 수용하는 것이 아니면 반영구적으로 권리 행사가 가능하여 사실상 영구 소유하는 것이나 다름 없다고 볼 수 있습니다.

외국인(외투법인 포함)이 토지사용권을 자질 수 있는 것은 아파트 분양 사업이나 상업용 부동산 프로젝트에 해당하는 토지, 공단 내 공장부지 등은 외국인도 일정 기간에 한하여 토지에 대한 사용 권리 행사가 가능한 레드북을 받을 수 있으며 이는 최장 50년 한정이며 특별한 지역의 경우 70년 기간도 있습니다.

일부 중개인 중에 법인을 설립하게 되면 토지 구입 가능 하다고 하면서, 권유하는 경우가 있는 것으로 알고 있습니다. 이 경우 외투법인도 외국인에 준하는 것으로 외국인은 법인의 경우 상업용 프로젝트 이외 목적의 경우에는 어떠한 목적이든 직접 소유(토지 사용권)가 불가합니다.

공단 토지의 경우도 토지 사용 대금 납부 방식에 따라 공단 측으로 부터 재사용권을 획득하는 것으로 권리를 행사할 수 있으나 한국에서 생각하는 개인 소유 개념이 아닙니다. 핑크북은 아파트 등 부속 건물에 포함된 것에 대한 소유 문서가 별도 존재하여 겉장이 핑크 색으로 일명 핑크북이라 부르고 있습니다.

(현재는 토지에 부속된 건물을 한 문서에 포함하여 핑트 북으로 일원화가 되어 가고 있음)

또한 베트남 현지인이 오너인 로컬 100% 법인이 관리하는 토지의 사용권이 법인 자산에 포함 되어 있을 경우 외국인 투자 법인설립 후 해당 법인의 지분인수 방법을 통하여 해당 토지에 대한 실지 권리 행사를 하는 방법으로 악용(?)되어 오고 있으나 이는 편법으로 베트남 정부에서도 충분히 인지하고 있는 사안이며 중개인 말만 믿고 부동산 투자(투기) 목적으로 매입했을 경우 차후 어떠한 불이익이 초래될지 모르는 일로 사전에 충분한 검토 후에 결정 하는 것이 좋을 겁니다.

외국인이 구입할 수 있는 아파트

외국인은 아래 구매 조건에 맞는 물건을 구매할 수 있으나 아직 외국인 주택 소유권 증서(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)인 일명 ‘핑크북’ 발급이 원활하게 이루어지지 않고 있어 이점 사전에 유의하여 결정 하시기 바랍니다. 따라서 핑크북 받지 못한 경우에는 분양사 또는 원 소유자와 한시적(핑크북 발급 때까지)으로 권리 계약을 맺는 형태라고 이해하시면 됩니다.(2021년)

- 외국인에게 구매가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내.

- 구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 건물을 외국인이 구매하는 경우, 각 아파트당 30% 이내 그리고 총 아파트 건물의 30% 이내만 구매 허용

- 2,500개 이하의 단독 주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 해당 프로젝트의 전체 개인 주택 중 10% 이하만 구매 허용

- 2,500개의 단독 주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 250개 이하만 구매 허용

- 2,500개 이하의 단독 주택 프로젝트가 두 개 이상 있는 경우, 외국인은 각 프로젝트당 10% 이하의 주택만 구매 허용.

외국인 법인이 소유한 아파트 임대

외국인 개인은 소유한 집을 사용하지 않고 있을 경우 제삼자에게 임대할 수 있으나 군/현급 주택 관리 담당 기관에 신고하고, 임대수익에 대한 세금을 납부해야 함.
외국투자법인은 소유한 집을 제삼자에게 임대하는 것은 금지되고, 직원 숙소 용도로만 사용 가능.
외국인은 영리 목적의 재판매를 위해 집을 구매하는 것은 금지.

추가 정보

베트남 토지 사용권, 임차권 이용권에 대해

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