글＼염미솔 교수(명지대학교 부동산대학원 해외투자CEO과정)

베트남 부동산 거래의 변천사

1993년부터 현재까지, 호치민시를 중심으로 국내부동산 시장이 보유세 증가, 각종 주택관련 대출규제 등으로 침체된 가운데 최근 말레이시아, 베트남, 태국 등 동남아 지역 부동산 투자가 눈에 띄게 증가하고 있다. 올해 들어 실제 투자건수 면에서는 미국을 앞질렀다.
동남아 지역은 한국과 가까운 거리, 영어사용, 저렴한 물가 등의 장점으로 최근 수년 동안 집값 상승이 지속되고 있다는 점이 투자 장점으로 부각되고 있다. 아시아 신흥시장 중에서도 포스트차이나국가로서 성장잠재력이 단연 돋보이는 나라가 베트남이다. 올해 들어 우리나라 사람들이 말레이시아, 베트남 등 동남아 지역 부동산을 취득하는 사례도 크게 늘었다. 하지만 제도나 문화적 차이로 인해 정확한 정보 및 현지 동향 파악이 우선돼야한다.

1993년 베트남 부동산 거래가 일반에게 허용된 후 현재까지의 변천사를 관계법령을 통해 알아보고자 한다.

● 2000년부터 지가 상승
베트남은 1993년 이전에는 토지매매가 금지되고 있었으나 토지법이 제정된 93년 이후, 토지소유권과 사용권을 명확하게 나눌 수 있어 토지 사용권의 매매(양도)를 할 수 있게 되었다.
2001년 5월, 국회에서 비준된「토지법」에서는 베트남에 투자하고 있는 장기거주 외국인은 호치민시와 하노이시의 토지 사용권을 구입할 수 있는 것처럼 되어 있으나 실상은 법인 설립 등 기타 세부적인 조건들이 부합되어야 하기에 여러 가지 제약이 뒤따르고 있다.
외국인이 부동산을 살 수 있게 된다고 하는 소문은 2000년부터 있어, 이 때문 하노이를 시작으로 베트남 각지에서 부동산가격의 상승이 시작되었다. 하노이 중심부의 지가는 (2000년 5월 기준) Hang Ngang, Hang Dao 대로로 36x금 한냥(약1600만 원)/㎡에 이르러 베트남에서 가장 높은 지가의 토지가 되었다.

2000년부터 지가가 상승한 다른 원인은,
⑴ 은행 금리 인하.
⑵ 신축 가옥의 태부족.
⑶ 외국인도 부동산을 살 수 있게 된다고 하는 소문.
⑷ 지방의 자산가의 하노이의 부동산에 대한 집중구매.
⑸ 재외 베트남인(비엣큐)의 달러 유입에 의한 구매증대 등이다.
호치민시의 지가는 90년대 전반에 한번 상승해 버블의 양상을 나타내고 있었으나. 90년대 중반에 조정기를 거쳐, 97년의 아시아 통화 위기에 의한 경제의 침체에 의해 다시 한번 가격이 폭락하였다. 특히 오피스 빌딩의 임대료는 그 당시에 40% 가까이 내렸다.
그러나 2000년 중반 무렵부터 하노이에서 시작된 지가 상승을 뒤쫓듯 호치민시에서도 가격상승이 시작되어 특히, 상업지역의 주요 도로에 접한 부동산의 가격이 급상승했다. 경기의 회복 및 외국인들의 투자가 확대될 것이라는 기대, 하노이의 투자가들이 아직 가격이 많이 오르지 않은 호치민시의 부동산
에 주목한 것 등이 원인이라고 생각된다.
「토지법」개정으로 부동산을 구입할 수 있는 외국인은 베트남에 합작 및 단독투자법인에 한정되어있고, 대다수의 일반외국인은 부동산을 구입할 수가 없으나, 그런데도 이 법개정의 이유만으로 주택가격이 5% 상승했다.
호치민시 중심부 가격이 너무 급등하여 1군과 2군(사이공강의 건너편으로 미개발)을 연결하는 터널계획, 4군과 7군을 연결하는 킨테다리의 착공, 빈탄구와 투덕을 연결하는 2호 Binh Trieu다리의 착공 등 정부에 의한 인프라의 정비에 의해, 호치민시 주변부의 발전이 전망되어 그 지역의 토지가격 상승이 일어나고 있다.
2군, 8군, BinhChanh 구의 분양주택지는 2001(2000 후반~2001전반)에 약 2배가 뛰어 올랐다. 또 호치민시에 대해서는 2020년까지의 지하철 개발 계획(아래와 같이)이 결정되어 있어 가격상승의 한 요인이 되기도 하였다.

● 베트남의 지하철 개발계획
북서·남동선(전체길이 46.86㎞, 44역) 시내순환선(43.14㎞, 45역) 쿠코우·벤 탄 시장선(9.3㎞, 9역) HoaHung 역 - Hanoi 도로 Thu Thiem선(27.5㎞, 18역) 벤탄 2군·Thu Duc구선(27.5㎞) Binh Chanh군·Hoa Hung역·Bien Hoa시선(46㎞,42역) 향후 10년간에 벤탄시장선, HoaHung역·Bien Hoa시선 Hoa Hung역·TayNinh버스역선, 시의 북쪽·북서 철도를 우선적으로 건설한다고 한다.
한편, 호치민시의 토지 구입규제완화가 지가상승을 부채질 하고 있다.호치민시에는 지방으로부터 돈 벌러 상경하여 장기거주하고 있는 사람이 수십만 명이나 있으나, 호치민시의 호적을 가지고 있지 않기에 토지를 사지 못하고 타인 명의로 매입하거나 매입 후에도 신고하지 않고 있었다. 이 때문 많은 토지 분쟁이 발생하고 있었다. 호치민 시정부는 이 문제를 해결하기 위해 2001년에 시의 호적을 가지지 않는 사람이라도 시의 토지를 구입할 수 있게
했다. 해서 이 역시 호치민 부동산가격의 상승을 가져오는 하나의 요인이 되
었다.

● 2001년 10월, 상기 개정「토지법」이 시행
2001년 10월부터 상기 개정「토지법」이 시행되고 있다. 이번 개정으로 실제가격과 동떨어진 공시가격이 올라가게 되어 안심하고 토지를 살 수 있게 되었다.
11월 1일에 1999년 3월 20일자 17호「의정법」개정을 발표해 토지 사용권 규제를 완화했다. 토지사용권증명서를 취득하고 있지 않아도, 대체서류가 있으면 양도, 임대, 담보, 상속 등의 권한을 실행할 수 있게 됐다.
덧붙여서 지금까지는 지주의 20%밖에 토지 사용권 증명서를 가지고 있지 않았기 때문에 대부분이 묵계에 의한 거래였기에 이를 현실화 시킨 것이라 할 수 있겠다. 또한 상기, 개정 토지법과 토지 사용권의 규제완화에 의해 토지거래가 활성화 될 것이라고 기대하고 있다.
2002년이 되어도 지가의 상승은 계속되어 멈추지 않았다. 호치민시 중심부의 지가는 3,000~4,000달러/㎡, 하노이시 Hang Dao대로의 지가는 16,000달러/㎡로 상승하고 있다. 지금 하노이는 세계 최고의 지가를 자랑하는 도시가 되어있다. 또 호치민시에서는 특히 교외 (2군, 7군, 9군,12군, Binh Chanh군 등) 의 농지 가격 상승이 계속되고 있다. Thao Dien마을(2군)의 지가는 4월 현재에 1,000만 동/㎡, Binh Chanh군의 큰길가의 토지는 400만~600만 동이 형성되어있다.

이 때문에 4월 22일에, 호치민시 인민위원회는 토지거래규제를 발표해, 농지매각과 농민 이외의 사람의 농지의 구입에 제한을 붙였다. 이것에 의해 농지의 매매는 급속히 침체되어 가격도 수십 퍼센트 내렸다. 한편, 농지가 아닌 업자가 개발한 교외의 주택지는 이 규제의 대상에서 벗어났기에 더욱 가격이 올랐다. 그런데도 주택지는 물건이 한정되어 있어 매물이 없기 때문에, 개발업자들은 Long An, Binh Duong, Dong Nai등의 인근 각 성 주변에 개발을 시작하여 투기를 부채질 하고 있는 실정이다.
2004년 7월 1일부터 개정「토지법」이 시행되었다. 법률개정의 목적은, 토지사용권의 규정을 엄격하게 해 투기를 방지, 계약 만료 후의 분쟁을 줄이는 것이다. 핵심이 되는 내용은 공시가격, 토지수용, 토지사용기한, 농업용지의 공업용지에의 전환의 4항목이며, 공시가격에 대해서는 산출의 기본이 발표되고 향후 지방자치단체가 실제 가격을 기본으로 2005년 1월 1일 까지 산출하게 되어있었다.
그 외의 3항목에 대해서는 상세한 시행규칙이 나와 있지 않기 때문에 실제로 시행될 때 까지는 시간이 더 걸릴 것으로 추정된다.

● 개정「토지법」의 시행세칙, 181호 정부 의정이 3일 정식으로 공표 7월에 시행된 개정「토지법」의 시행세칙, 181호 정부 의정이 3일 정식으로 공표되었다. 개발이 진행되지 않는 토지는 수용해서 공업용지 부족에 따르는 지
가상승이나 토지투기를 방지한다. 또, 토지사용권의 발급규정을 명확하게 해 거래의 투명성을 높이는 목적이 있다. 다만, 의정이 현실에 맞지 않다고 해 부동산 개발업자들의 불만이 있었다.
콘도미니엄(분양펜션)등 집합주택에 대해서는 개발·소유업자 뿐만이 아니라, 세대를 구입한 개인에게「집합주택 토지 사용권」이 부여된다. 종전의 토지사용권은 개발·소유자의 것으로 권리관계가 불명확했던 만큼 개인취득자
에게는 안정성이 보장되었다.
이것은, 투기를 막는 의미에서는 유효하다. 그러나 주택융자 등이 정비되어 있지 않은 베트남에서는 토지를 구입 후, 집의 건설 자금이 모일 때까지 몇 년간은「재운다」는 것이 일반적 부동산 시장의 투자관례인데 이번 법 시행으로 말미암아 전체적인 부동산 시장의 침체를 염려하는 소리도 들려오고 있다. 향후의 부동산 시장은 토지만이 아니고, 단독주택의 판매에 역점이 옮겨질 가능성이 높다.
한편, 토지 매매시 사용목적을 위반했을 경우의 벌칙 규정, 182호 의정도 공포되었다. 최고 3000만 동(2000US 달러)의 벌금, 농작물의 작물 변경도 신고가 없으면 벌칙 대상이 된다.

181호 의정(14장 186조)에 포함된 내용을 정리하면 다음과 같다.
◇토지를 사용하는 사람의 권리를 보증한다.(제4조)
◇지방 자치체는 토지 사용 계획을 공개해 30일 이내에 주민의 의견을 반영시
켜, 조정을 실시한다.(제18조, 27조)
◇토지 수용은 정부가 실시한다.(제36조)
◇부동산 시장에서의 토지 사용권(제59조)
◇국영기업의 토지 사용권(제13장) - 등