베트남 부동산 건설시장 안내

1. 관련법령

1) 부동산 관련 베트남 정부 정책 조망

원칙적으로 베트남 정부는 토지에 지어진 자산(주택,건물,공장등)에 대해서는 사적 소유권을 인정하나, 토지 자체에 대한 개인(법인)의 소유는 허용하지 않고 있다. 베트남 헌법은 '베트남 국토의 모든 토지는 국민 소유이다'라고 명기하고 있는데, 이는 다시 말해 모든 토지는 국민을 대표하는 국가 소유라는 것이다. 따라서 개인(법인)은 토지사용권 만을 가질 수 있다.
토지사용권을 소유한 내국인은 토지사용권 증명서 변경, 토지사용권 매매, 토지사용권 상속, 토지사용권을 담보로 한 자본창출, 대출을 할 수 있다. 외국인(법인)은 토지사용권에 대한 임차료를 일시불(One-Off Payment)로 지급한 경우, 토지사용권 상속을 제외한 상기 권리를 부여 받는다(임차료 연간지불의 경우는 안됨).

ㅇ 임차료 연간지불/일시불에 따른 권리 비교
  임차료 연간지불(Land Lease with Payment of AnnualRent)
  - 토지에 맞물린 자산(예:공장)을 담보로 베트남에 등록된 신용기관으로부터 자본창출
  - 토지에 맞물린 자산(예:공장) 매매
  - 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 임대

  임차료 일시불(Land Lease with One-off Payment for the Entire Lease Term)
  - 토지사용권 및 토지에 맞물린 자산(예:공장)을 담보로 베트남에 등록된 신용기관으로부터 자본창출
  - 토지사용권 양도 및 토지에 맞물린 자산 매매
  - 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 판매 또는 임대
  - 토지사용권한,토지에 맞물린 자산의 임대(임대기간 동안)
2003년 개정된 토지법은 외국인과 내국인의 토지관련 차별을 많이 제거했으나, 여전히 외국인에 대한 차별은 존재한다. 외국인은 공장을 소유할 수는 있으나, 거주용 주택을 구입할 수는 없다. 현재 국회에서는 주택법(Law on Housing)이 논의중인데 안(Draft)에 따르면 외국인이 임대용 주택(아파트)를 건설하는 경우 연면적(Floor Area)에 대한 소유권 부여가 검토되고 있다.

2) 부동산시장 외국인투자관련 정책

ㅇ 투자형태
외국인투자법에 따르면, 부동산(아파트,오피스빌딩,호텔,리조트,산업단지개발 등) 관련 외국인투자에는 아무 제한이 없다. 경영협력계약(BCC), 합작, 100% 단독투자, BOT, BTO, BT 등 모든 형태의 투자가 가능하다. 그러나, 빌딩건설의 경우 현지업체와의 합작, 인프라건설의 경우 BOT, BTO, BT 방식이 선호된다. 빌딩건설시 합작이 선호되는 이유는 토지와 밀접한 관련이 있다. 좋은 위치의 토지를 구하는 것이 어렵기 때문에, 토지를 소유하고 있는 국영기업과 합작을 하여 국영기업은 토지소유권으로 출자하고, 외국인투자기업은 자본을 대는 형식이다. 또한 토지보상과 토지수용(Clearance) 문제를 현지 합작사가 보다 잘 해결할 수 있다는 장점이 있다.

ㅇ 투자허가기관
2000년 7월 21일에 공포된 Government Decree 24와 2003년 3월 19일 공포된 Decree 27에 따르면, 투자허가기관은 총리, 중앙정부의 MPI(Ministry of Planning and Investment), 지방시성의 DPI(Department of Planning &Investment)로 구분된다.
총리는 Group A에 포함되는 투자를 허가한다.
  - BOT, BTO, BT 프로젝트
  - 산업단지, 수출가공공단, 하이테크존 등의 인프라 건설
  - 도시지역 개발
  - 항구, 공항 건설
  - 판매용 주택 건설
  - 4000만달러 이상의 호텔, 임대용 아파트, 관광위락시설 건설
  - 도시지역 5헥타르, 기타지역 50헥타르를 사용하는 프로젝트

MPI는 Group A에 속하지 않는 프로젝트로써 호치민과 하노이 지역은1000만달러 이상, 기타 지역은 500만달러 이상의 프로젝트를 허가한다. Group A의 경우도 실제로는 MPI가 실질적인 투자허가를 검토하는 부처이다.
지방 시성의 DPI는 기타 프로젝트를 심사하고 허가한다. 그러나 총리나 MPI가 허가권한을 가진 프로젝트라 하더라도 외국인투자가는 실제 프로젝트가 시행되는 시성의 DPI와 밀접한 관계를 구축해야 한다. 모든 빌딩 건설은 지방 시성이 만드는 마스터플랜에 따라 이루어지며 토지문제가 연관돼 있기 때문이다. 또한 총리나 MPI는 지방 시성 DPI의 의견에 근거해 투자허가를 결정한다.

ㅇ 입찰규정
입찰규정은 Government Decree 88(1999.9.1), Decree 14(2000.5.5), Decree 66(2003.6.12)에 근거한다. 100% 단독투자의 경우는 입찰의무가 없으나, 정부 지분이 30% 이상 들어간 합작이나 경영협력계약(BCC)의 경우 입찰을 반드시 해야 한다