- 정부로부터 반납 독촉받던 토지, 싼값에 매입 -  
  
베트남의 정치적 안정과 이를 기반으로 한 베트남 정부의 지속적인 개방정책등에 힘입어 외국인의 대베트남 투자가 매년 증가하고 있으며, 이러한 외국인 투자증가와 함께 공장 부지 혹은 주거용 택지등 부동산에 대한 수요가 늘고 있다.  

베트남에서의 공장용 부지 매입 시 참고할 만한 내용을 사례를 들어 설명해 본다.  

3년 전 베트남에 투자 진출한 한국 봉제회사인 A는 투자 초기 어려움이 있었으나, 현재는 제품의 품질을 인정받고 미국으로부터 주문이 밀려들어 부득이 제2 공장을 건립키로 하고 동 공장부지 물색에 나섰다.  

동사는 현재의 생산 공장과 거리가 가까운 30Km내(40~50분대) 지역을 물색하기로 하고 공장 부지 물색과 매입을 위해 베트남 정보에 밝은 한국인 팀장과 통역원 1명, 그리고 현지 변호사로 구성된 전담반을 구성하였다.  

호치민시 외곽에는 국가정책상 도시형 공단을 선정하여 공해가 없는 생산 공장을 입주시키고 주변 주민들로 하여금 일자리를 제공토록 하는 제도가 있는데 보통 이런 곳의 땅값은 일반주택 땅값과 비슷하여 보통 300만동(약㎡/USD200)~700만동(㎡/USD450)이상을 호가하여 공장용 부지로는 적합치 않다. 참고로 최근 베트남의 부동산 가격은 상승 추세에 있으며, 목이 좋은 곳은 가격이 천정부지로 뛰어 적합한 부지 선정에 어려움을 겪고 있다.  

물론 호치민 시내에 (10Km~15Km 외곽) 국가에서 건설한 공단 지역에 입주하면 임대료가 년에 USD1가 넘지 않는 곳도 있으며, 호치민시 인근에도 30~40개의 공단이 있으므로 조건에 맞는 공단지역에 입주하는 것도 권장할 만 하다. 그러나 회사의 특성과 생산물품의 특성상 공단지역에 입주가 어려울 경우 일반적인 토지를 매입하여야 한다.  

이 경우, 베트남은 공단 지역이 아닌 토지로서 국가에서 공장 건축을 허용하는 지역일지라도 아직 토지의 용도가 변경되어 있지 않은 토지들이 많기 때문에 반드시 토지용도 변경이 이루어졌는지를 확인하여야 한다. 흔히 논, 밭, 과수원, 임야등으로 지정되어 있다. 그러나 외국인 투자기업에게는 혜택을 주고 있으므로 외국인 투자기업이 공장용 부지로 사용할 수 있도록 토지의 용도를 변경하는 것은 가능하다.  

이러한 부지에 공장을 건축하려면 국가에 토지사용 승인 절차를 밟아야 하고 이에 따른 사업 계획서가 첨부되는데 어떤 절차를 밟았느냐에 따라 땅값에 차이가 난다. 예를 들면, 정부로부터 땅을 장기 임대한 업주가 담장을 치거나, 도로를 닦아놓고, 객토를 하였으면 가격이 오르게 되며, 주택용지, 산업용지, 공장용 부지지로 허가를 받은 땅은 본래의 농업용지 땅보다 보통 3배 이상 값이 오르게 된다.  

토지 사용권자(베트남 전체 부동산은 국가가 소유주임)가 국가일 경우, 국가로부터 토지 사용권을 매입하여야 하는데 매입시 토지 사용목적이 분명하여야 하며, 당초의 토지사용목적에 부합하지 않을 경우 다시 국가에 반납하여야 한다. 토지 사용권에 대해 적정한 매입이 이루어질 경우에는 사용연한이 경과할 경우 다시 연장이 가능하다.  

그러나 베트남 국영 회사나 민간인 회사 또는 외국인 회사가 토지 용도를 변경하여 공장용으로 허가를 받고도 목적과 용도대로 사용하지 않을 경우에는 관할 관청으로부터 토지의 사용계획에 대해 압박을 받게 되고, 외국인 회사의 경우 반납하는 절차를 밟게 된다.  

상기 봉제 회사의 경우 5개월 이상 다방면으로 공장 부지를 물색하던 중, 모 합작회사가 국가로부터 7ha의 땅를 매입하여 공장용으로 허가를 취득하였으나 2ha만을 공장으로 사용하고 나머지 5ha를 2년간이나 방치하여, 베트남 토지관리 기관으로부터 목적대로 시행하지 않았으니 반납하라는 독촉을 받아 오던 공장부지를 알게 되어, 곧바로 협상에 들어갔다.  

협상대상인 합작회사 땅은 지역 여건상 ㎡/120만동(USD75)~130만동(USD81)의 땅으로서 5ha라면 적지 않은 가격이었으나, 첫째, 구입회사에서 계획대로 사용하지 않고 방치된 토지라는 점과, 둘째, 도로, 객토 등 토지 변경을 하지 않은 것에 초점을 맞추고 베트남 토지관리국을 찾아가 현 시세를 확인하며 땅값을 조율하였다.  

동 부지는 위치가 좋다 보니 정보를 접한 힘 있는 몇몇 베트남 회사(건축회사, 플라스틱회사, 민간투자회사, 한국봉제회사)와 함께 경합 벌였으나 동 부지는 A 회사에 낙찰(㎡/56만동(USD35))되었다.

(통신원 : RAINBOW CONSULTING 대표 정정부)