하노이시 자원환경부동산국이 제공한 ‘하노이 지역 노후 아파트 개량 및 재건축 계획(이하 재건축 계획)’의 주요내용임.

  o 상기 재건축 계획은 2005년 8월 5일 하노이시 인민의회 회의에서 통과된 ‘하노이 지역 노후 아파트 단지의 개량 및 재건축에 관한 제 07/2005/ NQ-HDND 의결을 이행하기 위해 하노이시가 2005.12.9 발표한 것임.

  o 상기 재건축 계획에 따르면 23개 지역에 집중되어 있는 4～6층의 고층아파트 434개동(건축 바닥면적 920,195㎡, 27,573가구, 137,136명 거주)과 5개 지역에 집중되어 있는 4층 이하 주택 1,533개동(바닥면적 744,188㎡, 27,293가구, 거주인원 미상)등 70년대 이전에 건설된 국가소유 노후주택을 재건축 대상으로 하고 있음.

   o 2015년까지 노후 주택을 모두 재건축하겠다는 목표하에 3단계 실행계획을 마련

     - 1단계(‘05~‘06), 관련 절차 완비)

ㆍ기본조사자료 완성, 최우선 사업 착수가 필요한 아파트 명단 파악

ㆍ시범사업(Kim Lien B동, Nguyen Cong Tru단지, Van Chuong 단지)에 대한 목표, 기준, 의무 등에 관한 세부 계획을 수립하고 승인

ㆍ시범사업을 추진하기 위한 기본규정 제정

ㆍ시범사업을 투자자 유치정책 마련

ㆍ그밖의 재건축 대상지역에 대한 계획을 수립하고 그 내용에 따라 투자자를 유치

     - 2단계(‘06~‘10)

ㆍ시범사업 착공(‘06) 및 완공(‘10)

ㆍ인프라 및 사회편익시설 건설시 하노이시 예산에서 건설비의 10～15%를 지원

     - 3단계(‘10~‘15)

ㆍ재건축 사업을 대규모로 시행

ㆍ내외국인 투자자 유치 강화

ㆍ노후 아파트 재건축 사업에 관한 정책 체계 및 재건축 사업 방식의 지속 정비

  o 상기 재건축 계획을 효과적으로 시행하기 위해 하노이시 관련국(자원환경부동산국, 계획투자국, 건축규획국, 건설국, 공공사업 교통국, 재무국)은 물론 산하 현ㆍ구 ㆍ마을의 인민의회와 인민위원회 및 사회ㆍ정치 단체등의 역할과 의무를 부과함

  o ‘06~‘10년간 집중적으로 추진할 시범 사업의 개요는 다음과 같음

(1불≒16,000동)

2. 관찰 및 평가

  o 상기 재건축 계획은 하노이 소재 노후주택의 재건축에 대한 하노이시 당국의 의지가 잘 반영될 것으로 보임

- 인프라 설치비의 10～15%를 시예산에서 지원

- 하노이시 개발투자기금에서 투자자 및 이주자에 대한 우대 대출시행

- 산하 관련 국(局)과 기관, 단체등의 역할과 의무를 부과

  o 그러나 아직까지 관련 법령과 제도가 미비하고, 투자자에 대한 우대 조치 내용이 불명확하는 등 미비점이 많아 계획대로 추진되는 상당히 어려울 것으로 전망됨.

    ① 관련 절차 미비(특히, 강제철거조항)

- ‘06.7.1 시행될 주택법(제89조)과 ’05.8.5 하노이시 인민의회 의결(제4조)상 아파트 거주가 2/3이상이 동의할 경우 재건축을 하기 위해 당해 아파트를 철거할 수 있음.

- 또한 상기 재건축 계획에서는 ‘도시철거지도위원회’로 하여금 공동의 이익에 반하는 이주 거부자에 대해서는 강제조치를 취할 수 있도록 규정하고 있음.




- 그러나, 공공사업의 경우에도 주택의 강제철거를 규정한 법률 조항이 없고, 실제 공공사업 진행과정에서 주택철거 및 보상에 큰 장애를 겪고 있는 상황에서 재건축 상벌을 위한 주택철거는 더욱 어려울 것으로 보임

    ② 투자수익 회수방안 결여

- 우리나라의 경우 아파트 재건축 사업이 성공한 것은




ⅰ) 사업대상지의 용적율 제고 내지 고층화 ⅱ) 인근지역 아파트 가격 상승이 주된 요인으로 작용함




- 그러나 상기 재건축 계획 및 하노이 주택 시장 여건상 현재로서는 우리나라의 성공요인이 하노이에서 작동할 가능성은 적음.




․  상기 재건축 계획상 용적율 제고나 고층화 가능성에 대한 언급이 전혀 없음. ‘05.8.5 하노이시 인민의회 의결에서는 오히려 사업성을 저해할 규정이 포함되어 있음(재건축된 아파트의 1층은 거주 목적으로 배치하지 않고 공공시설을 설치, 기존 거주자에게 공급하고 남는 주택은 도심 다른 공공사업 지역 주민의 재거주 목적으로 활용 등)




․ 현재 하노이 일반 시민을 대상으로 하는 주택시장은 침체현상이 지속되고 있으며 고층아파트에 대한 부정적인 인식이 여전히 상당함.

    ③ 투자자에 대한 우대조치 미비

- 상기 재건축 계획상 2005년 12월까지 시범사업 참여를 유치하는 정책을 제정하도록 규정




- 이와 관련 지난 3월 20일자 현지 언론(Dau Tu 1면)에 노후주택 재건축 투자자에게 하노이 개발투자기금에서 총투자액의 70%까지 연 0.3%～0.5%(연 3.6～6%)까지 대출지원하는 방안을 검토중인 것으로 보도 되었으나, 현재까지 동 방안은 확정되지 않았음.

  ※ 현재 베트남 시중은행의 대출이율이 연 8.25%(중앙은행 기준금리 이상)인 점을 감안할 때 상기 정책은 큰 유인책이 될 것으로 보임.

    ④ 막대한 소요비용 조달 곤란

- 3개 시범사업단지 12개동의 철거 및 재건축 비용은 3,600억동(한화 약 225억원)에 불과하나 기반시설 비용은 47.2배인 17조동(한화 약 1조 6,000억원)에 달함




- 기반시설 비용의 10~15% (54년간 1.7~2.55조동)를 하노이시 예산에서 지원한다는 계획은 사실상 곤란




- 나머니 85~90%를 사업시행자가 부담하여야 함.

  o 따라서 하노이시 재건축사업 추친 과정에서 우리나라 재건축 현장시찰, 우리날 재건축 제도 및 법규 설명, 타당성 용역사업 등을 통해 하노이시 당국에 우리의 경험을 전수하고, 궁극적으로는 우리나라의 기술과 경험을 채택내지 도입하도록 하여 재건축사업 상시시 우리기업의 참여를 유도하는 것이 필요함