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베트남 북부 하노이 2010년 3Q 부동산 동향

- 경기호조세에 부동산 시장 활기 되찾아 성장 속도 회복 -

- 하노이시 정도천년을 맞아 부동산 시장 회복과 성장속도 빨라져 -

 

 

 

□ 2010년 3분기 하노이 경제현황

 

 ㅇ 2010년 3분기 하노이의 GDP 성장률은 전년 대비 10.5% 상승했으며, 베트남 전체 GDP는

    약 6.5% 상승하며 연말까지 상승 추세가 지속될 전망임. 하노이시의 인플레는 정부목표인 7%를 상회하는 9.05%로 높은 수준을 기록하고 있으며 소매유통은 3분기에 32.4%가 급증하는

     성장세를 보임.

 

 ㅇ 대외교역도 증가세를 보여 수입량은 전년비 3.2% 상승한 51억 달러, 수출은 34.9% 증가한 22억 달러를 기록함.

 

 ㅇ 하노이 유입 외국인투자는 2010년 3분기에만 49개 프로젝트, 7천만 달러를 기록하고 있으며

    건당 외국인투자 금액 또한 2분기 대비 50% 증가한 1백 4십만달러 규모로 확대됐으며 서비스,

    무역업, 부동산 분야에 대한 투자가 확대되는 추세임.

 

 ㅇ 금년 3분기까지 하노이를 방문한 관광객 수는 약 660만 명으로, 전년 대비 14.5%늘어났으며,

    그에 따라 호텔 및 관광 수입은 전년 대비 28% 늘어남. 2010년 10월에 하노이 정도 천년행사를

    치름으로서 관광산업 수익률은 더 증가한 것이라고 분석됨.

 

하노이 무역수지

하노이시 외국인투자 현황	하노이 수출입 현황

자료원: CBRE VIETNAM

 

□ 하노이 시 부동산 인프라 현황

 

 ㅇ 하노이시의 인프라 건설 사업을 살펴보면, 현재 Lang Ha Lac 고속도로가 완공돼 Thang Long대로로 명칭됐으며 Ngo Gia Tu거리와 Duong 다리-Chui다리를 잇는 도로 건설 사업

    (길이: 3km, 폭:48m)이 완공돼 Dong Anh지역과 1A국도가 연결돼 하노이 북동쪽 교통흐름이 크게 개선될 것으로 전망됨.

 

 ㅇ 하노이시는 재개발 사업도 활발히 진행해 Cau Dien과 Nhon To의 교통 상황을 개선하고자

     노력중이며 하노이시 서쪽에 신도시를 개발할 예정임. Thang Long 다리와 Nhat Tan 다리를

     연결하는 도로(길이: 3km, 너비 17.5m) 건축이 승인된 상태이며, Nhon 지하철역이 금년 9월에

     착공됐으며, 3개 노선이 신설될 예정임.(길이: 12km, 지하 4km)

 

□ 2010년 분야별 부동산 시장 현황 및 전망

 

① 아파트 및 주택시장

 

 ㅇ 2010년3분기에 1950세대의 아파트가 공급이 됐으며, 현지인들이 구입 가능한 중저가 아파트의 인기는 지속될 전망임. 동화 대비 달러화의 가치가 상승함에 따라 가격이 오름세에 있으며,

    고급주택의 경우 달러로 지불됨. 또한 새로운 프로젝트들이 진행됐는데, 전분기 대비(4600건의 프로젝트) 작은 수임. 이러한 현상은 새로운 법이 개정됨에 따라 프로젝트 진행 조건이 까다로워졌기 때문으로 분석됨.

 

 ㅇ 최근 발표된 법령(71/2010/ND-CP)은 아파트 분양시 총 세대 중 80% 이상은 공식 매매 시장을 통해 분양해야 하며, 20% 정도만이 자본출자를 통한 거래 가능하게 함. 이 법령은 부동산 거품을 제거하고 투기 세력을 제한하기 위해서 재분양시 자본출자를 금지한 것으로 하노이 주거 시장의 투명성과 주거의 질 향상 등 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨.

 

 ㅇ 금년 3분기 새 아파트의 처음 분양가는 ㎡당 1200달러를 기록했으며, 재분양일 경우 중-저가

     아파트의 분양 가격은 각각 1.4%, 2.2% 상승했으며, 최고급과 고급 아파트의 경우 각각 -0.2%,

    -0.6% 정도 하락함. 고급 아파트들에 대한 수요가 부족하기 때문에 대부분의 고급 아파트들은

     분양이 어려운 실정임.

 

 아파트 분양가

자료원: CBRE VIETNAM

 

 ㅇ 금년 3분기에 공급된 아파트는 총 1,946 세대이며, 이 중 고급 아파트는 67%, 중급 아파트는

   33%였지만 최고급 아파트와 저가 아파트는 공급되지 않았음. 새로 지어진 아파트들은 Thanh Xuan 구에 46%, Tay Ho 구에 21%에 외치하며, 나머지 17%는 Dong Da와 Tu Liem 지역에

    위치함. 자본출자가 금지됨에 따라 아파트 공급률이 많지 않았으며, 전통적으로 베트남에서 음력 7월은 중요한 일을 기피하는 달이라 아파트 공급률을 떨어뜨리는 요인으로 작용함.

 

 ㅇ 금년 4분기에는 약 3,000 세대의 아파트가 새로 공급될 것이며, 2010년에 총 16,000 세대의

    아파트가 분양될 것으로 예상됨. 중심지역으로의 유입이 용이한 서쪽과 남쪽에 새로운 프로젝트들이 지속적으로 진행되기 때문에 베트남의 주거시장 계속 호황세를 누릴 것으로 예상되며,

     중저가 아파트 선호 트렌드는 계속 지속될 전망임.

 

아파트 공급 현황(세대별)

자료원: CBRE VIETNAM

 

하노이 아파트 가격 비교

아파트	최고급	고급	중급	저가	총 계
총 공급량	2,186	14,005	46,392	12,652	75,235
3분기 추가 공급량	0	1,296	650	0	1,946
최초평균분양가격(㎡당) (부가가치세 제외)	해당 없음	$2,154	$1,293	해당 없음	$1,724
평균재분양가격(㎡당) (부가가치세 제외)	$3,099	$1,924	$1,349	$977	$1,837
재분양시 가격 변동 폭 (2분기 대비)	-0.16%	-0.16%	1.37%	2.21%	0.29%
재분양시 가격 변동 폭 (전 년 대비)	2.33%	9.75%	15.10%	24.09%	9.02%

자료원: CBRE VIETNAM

 

② 오피스 임대

 

 ㅇ CBD의 임차 수요는 여전히 안정적이며, 3분기의 하노이시 오피스 총 임대 면적은 21,355㎡로

     2분기(11,267㎡)의 두배이며, 1분기(7,98)의 세배임. 새로운 수요자들이 계속 생겨나고 있으며,

     현재 오피스를 사용하는 회사들도 확장하려는 노력을 많이 하고 있기 때문에 오피스 시장의

     전망은 긍정적임.

 

 ㅇ A등급과 B등급 빌딩 내의 오피스 임대료는 각각 ㎡당 40달러, 28달러로 집계됐으며, 임대료는 전 분기 대비 각각 1.2%, 6.74% 오름. A등급 오피스의 공실률은 전 분기 대비 7.5%-5.7% 하락했으며(현재 6.5%), B등급 오피스 공실률의 경우 전 분기 대비 18%-12.2% 하락(현재 5.9%)함.

 

 

하노이 오피스 공급률과 공실률

공급률(천㎡)	공실률(%)

자료원: CBRE VIETNAM

 

 ㅇ 금년 3분기에 CBD 구역에 BIDV Tower(A등급)와 Capital Tower(B등급)이 개장했으며,

    하노이 도심지 외곽과 서쪽에 Grand plaza(45,000㎡, 2010), Crown Complex(17,000㎡, 2011), 경남 하노이 랜드마크(98,000㎡, 2011)가 완공되면 오피스 공급률을 더 높아질 것으로 예상되며, 하노이 서쪽은 장기 임차 사무실 지역으로 떠오를 것으로 예상됨.

 

하노이 오피스 임대 현황

구분	A등급	B등급	C등급	D등급
오피스 빌딩 수	12	35	46	93
오피스 공급량(NLA)	106,680	332,223	185,877	634,780
3분기 오피스 추가 공급(NLA)	_	_	_
공실률	5.65%	12.21%	해당 없음	15.42%
2010년 2분기 평균 임대 가격(㎡당) (서비스비 포함, 부가가치세 제외)	$40.42	$28.20	$15-$20	_
전 분기 대비 변화율	1.92%	6.71%	해당 없음	_
2009년 2분기 평균 임대가격(㎡당) (서비스비 포함, 부가가치세 제외)	$44.73	$26.21	해당 없음	_
전년 대비 변화율	-9.63%	7.59%	해당 없음	_

자료원: CBRE VIETNAM

 

③ 일반상가 시장

 

 ㅇ 소매 상가 시장은 활발하게 성장하고 있는 분야중 하나로 금년 3분기에 전년대비 30% 이상의

     성장률을 보였고, 총 공급량은 14.4% 상승했으며, 전 분기 대비 공급량은 10% 성장함.

 

 ㅇ Grand Plaza와 Hapro Shoping centre가 개장함에 따라 각각 9200㎡, 1700㎡의 면적이 공급됐으며, PICO Mall과 Hang Da Market 등이 금년 3분기부터 임대를 시작하게 되면 공급량은 더 늘어날 것으로 예상됨.

 

 ㅇ CBD내의 상가의 월 평균 임대료는 ㎡당 54달러로 안정적인편이며, 공실률은 0%임.  

     CBD 이외 지역의 월 평균 임대료는 38 달러로 전 분기 대비 6.7% 오름. 하노이시 전체의 전분기 대비 공실률은 0.4%정도 늘어남.

 

소매상점 공급률 및 평균 가격

공급률(00㎡당)	평균가격

자료원: CBRE VIETNAM

 

 ㅇ 하노이 정도 1000주년을 맞이해 소매상점의 거래는 활발해졌으며, 4분기의 크리스마스까지

     이 성장세는 계속 이어갈 것으로 예상되며, 전자 소매 업체와 F &B지점들이 지속적으로 소매점을 늘릴 것으로 발표함에 따라 CBD 중심으로 소매상가 시장의 성장세는 지속될 것으로 예상되며, CBD 이외의 지역에서의 발전 계획이 많아짐에 따라 성장세는 지속될 것으로 예상됨.

 

상가 시장 현황

	백화점	쇼핑센터	소매 상점
총 공급량(NLA, ㎡)	11,000	97,171	10,310
추가 공급량(NLA, ㎡)	0	10,905	0
공실률(%)	0%	12.7%	8.7%
월평균 임대료(㎡당)
상업중심업무지구	_	$54.52	$65.64
전 분기 대비 변화율(%)	_	0%	0%
비상업중심업무지구	$54	$36.1	$19
전 분기 대비 변화율(%)	0%	13.1%	5.6%
2009년 3분기 월평균 임대료(㎡당)
상업중심업무지구	_	$53.1	$57.3
전 년도 대비 변화율(%)	_	2.7%	14.6%
비상업중심업무지구	$54	$31.3	$18
전 년도 대비 변화율(%)	0%	15.2%	5.6%

자료원: CBRE VIETNAM

 

④ 서비스 아파트

 

 ㅇ 하노이시의 서비스 아파트 월평균 임대료는 ㎡당 30.3달러이며, 전분기 대비 0.2% 감소했지만, 전년도 대비 5.9% 오름. 평균 사용률은 91%로 전분기 보다 4% 감소했으며, 위탁관리하는

     아파트의 공실률은 12%에 이름.

 

서비스 아파트 월평균 임대료

2010 월평균 임대료(㎡당)	월평균 임대료 3년치(㎡당)

자료원: CBRE VIETNAM

 

 ㅇ 2010년 4분기에 참빛 Grand Plaza와, Crown Complex, Hoa Binh Green 아파트 등의 분양이 시작되면서 많은 양의 서비스 아파트가 공급될 예정이며, 하노이시 서쪽 부근에 많이 공급될

     예정이기 때문에 Tay Ho 지역과 CBD 지역의 경쟁이 치열해질 것으로 예상됨.

 

서비스 아파트 현황

	위탁관리	직영관리	전체
총공급량	685	1,205	1,890
추가공급량	0	0	0
공실률(%)	12%	7%	9%
2010년 3분기 월평균 임대료 (부가가치세, 서비스비용 제외)	$41.2	$26.5	$30.3
전분기 대비 변화율	0%	-0.5%	-0.2%
전년도 대비 변화율	6.2%	5.8%	5.9%

자료원: CBRE VIETNAM

 

⑤ 호텔 시장

 

 ㅇ 베트남을 방문하는 외국인 관광객 수는 662만명에 이르며, 전년 대비 14.5% 증가함. 하노이에

     위치한 호텔들이 제공 가능한 총 객실 수는 6,512개로 전년도 대비 7.4%, 전 분기 대비 10.6%

     증가함. 금년 3분기에 5성 호텔인 Grand Plaza Hanoi가 300개의 객실을 제공하고 3성급

     호텔들이 150개의 객실을 더 제공할 수 있을 것으로 예상되기 때문임.

 

호텔 이용률

  

자료원: CBRE VIETNAM

 

 ㅇ 이용가능한 객실 당 수익은 5성급 호텔의 경우 전년 대비 10% 낮아졌지만, 4성급 호텔은 전년

     대비 31% 상승함. 전반적으로 호텔의 이용률은 높아지는 추세인 반면 호텔 이용료는 낮아지는

     추세임.

 

 ㅇ 하노이 정도 1000주년을 맞이해 국내외 관광객이 늘어 호텔의 단기 수익이 늘어날 전망이며,

     국제적인 호텔들이 새로운 호텔 프로젝트들을 준비하기 때문에 호텔 위치 선정을 두고 치열한

    경쟁이 예상됨. 하노이 내에서 입지를 굳힌 5성급 호텔들이 회의 시설 및 여러 가지 편의 시설을 개선함에 따라 호텔들의 서비스 질이 개선되는 중임.

 

호텔 시장 현황

	5성	4성	3성	합계
객실수 추가 공급된 객실수	3,130 300	1,404 0	1,978 150	6,512 450
평균 비용(1일당)	$119	$68	$38	$75
전년도 대비 변화율	-13.2%	-5.6%	-6.7%	-10%
전분기 대비 변화율	-1%	3.8%	-2.4%	0.2%
평균 이용률	58%	60%	61%	60%
전년도 대비 변화율	2.8%	17.5%	4.8%	8.4%
전분기 대비 변화율	3.7%	6.8%	5.2%	5.2%
객실 당 이익(1일당)	$68	$41	$23	$44
전년도 대비 변화율	-9.6%	31.4%	1%	5.2%
전분기 대비 변화율	4.7%	11.1%	4.6%	6.6%

자료원: CBRE VIETNAM

 

 

자료원: CBRE Vietnam 및 하노이 KBC 자체종합